明年房價是漲是跌？會有抄底機會嗎？三類買房人群中你屬于哪一類？轉(zhuǎn)型中的房企會給市場帶來怎樣的驚喜？

2017樓市你的空間在哪兒？

歲末年關(guān)，作為買房大軍中的一員，你是否還對猶如翻滾過山車般的2016年心有余悸？從年初高價地、搶房潮、買不起，到中國房地產(chǎn)市場銷售額突破的10萬億之中，有多少是房價暴漲后無奈的人們多支付的血汗錢。無底線般的漲價已經(jīng)完全違背了市場正常的規(guī)律，一線城市發(fā)生大量這樣的案例：換房需求的人們剛剛賣掉舊房錢還沒拿到手，所看中的新房卻已經(jīng)漲了20%以上……

“出來混遲早要還的”，9·30調(diào)控橫空出世，各種嚴(yán)格規(guī)范市場秩序的舉措隨之而來，打擊虛假廣告、嚴(yán)查首付貸、 住房預(yù)售價格嚴(yán)格控制……市場瞬間降入冰點，成交量一落千丈，房價終于在年底看到了久違的降幅。尤其是12月14日在北京舉行的經(jīng)濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”，更加讓人們相信國家對于打擊房地產(chǎn)投機的決心。可以說，政府部門一切控制房價的大招都已經(jīng)放出，據(jù)稱還將陸續(xù)有新的嚴(yán)格措施出爐，就等著2017年市場的檢驗。那么，2017年會有怎樣的愿景？房價會便宜點兒嗎？市場會發(fā)生怎樣的變化？以下是筆者從房地產(chǎn)產(chǎn)品變化以及人群分類變化兩個角度做出的2017年預(yù)測。

房價：2017年房價下跌？省省吧，但有抄底機會

每遇調(diào)控，勢必引發(fā)一輪房價是否下跌的討論，從而引起新一輪的觀望，但從歷次結(jié)果來看，*終仍將迎來報復(fù)性反彈。

無論是專業(yè)的分析調(diào)查機構(gòu)，還是業(yè)界各大專家以及房地產(chǎn)從業(yè)人員，始終不會懷疑，由于受到2016年年底的調(diào)控措施影響，全國房地產(chǎn)銷售額在2017年上半年將會出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢。但進(jìn)入下半年，*晚至10月份之前，調(diào)控措施對一、二線城市負(fù)面影響的逐漸消退，全國層面的下行趨勢將逐漸減弱，直至恢復(fù)正增長。而他們對市場抱有信心的原因有三個：

首先，開發(fā)商不差錢。2016年預(yù)計有5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場。在這5.5萬億元的外部資金中，來自銀行理財產(chǎn)品的資金在今年大幅增長，全年預(yù)計貢獻(xiàn)4萬億（占比超70%），成為開發(fā)商外部資金的重要來源，為開發(fā)商拿地等提供充裕的資金。

此外，知名機構(gòu)中金公司證券研究預(yù)計2016年土地出讓金總額約為4萬億元，開發(fā)商在手資金綽綽有余。

其次，高價地陸續(xù)入市，高成本勢必造就高房價，不可能降價賣房。2016年昂貴的土地成本和顯著的溢價將激發(fā)開發(fā)商的提價意愿。

據(jù)了解，2017年，僅北京預(yù)計進(jìn)入10+萬的項目將不下50個，而三環(huán)左右的項目進(jìn)入15萬時代也只是時間問題。據(jù)專業(yè)機構(gòu)《億墅家》調(diào)查結(jié)果顯示，截至2016年12月25日，北京市1000萬元以上新建商品房成交占比達(dá)到43.83%，相信2017年占比仍將上升，這就意味著北京以上的項目將成為主流產(chǎn)品。

第三，一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決。雖然一、二線城市供不應(yīng)求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。

據(jù)北京市規(guī)劃委公布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年內(nèi)，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米，預(yù)計獲得相關(guān)土地出讓金455.655億元。無論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應(yīng)，近五年來的*低值。

但買房人還是不要太過絕望，可以預(yù)見的是，在明年四季度前的某一時段，資金壓力帶來的某些樓盤推出特價房是可以期待的，但那時千萬不要認(rèn)為是房地產(chǎn)的拐點已到，而是基于開發(fā)商為了償還銀行利息或者到了某一個支付周期，必須需要一部分現(xiàn)金流，放出一部分房源而已。比如，一個10萬+的某項目拿出一棟樓，價格85000元/平方米，這可能就是該項目所謂的底價，也可能是您*后一個抄底的機會。

三類主流產(chǎn)品將形成三級消費市場

2017年，如果不出意料，買房人群將迅速分化成三類。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之間過渡產(chǎn)品嚴(yán)重斷層，三種人群之間形成難以逾越的鴻溝。

首先看豪宅人群。他們是10萬+的主力購買人群，中間刨除所謂各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，絕大多數(shù)都是賣了改善房，“夠著”成為豪宅的主人。

據(jù)業(yè)內(nèi)分析師張大偉介紹，2016年，預(yù)計全年10萬+達(dá)到了580套，而之前歷史總和只有250套，也就是說，2016年一年超過了之前的歷史總和。雖然2016年10萬+豪宅簽約爆發(fā)，但實際上，數(shù)字對比潛在供應(yīng)量依然懸殊，從待售預(yù)期看，2017年將出現(xiàn)3000套以上的10萬+預(yù)期。

由于市場上300萬至800萬之間的改善型項目嚴(yán)重斷層，因此，城市中的中產(chǎn)者在居住升級中面臨著兩個選擇：一、砸鍋賣鐵，步入豪宅消費群體。二、賣舊買舊，在二手房市場中千挑萬選。

再來看二手房人群。《億墅家》*新統(tǒng)計結(jié)果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量將近27萬套。

二手房市場相對來說，是一個充滿機遇的市場，房源的議價空間大，買賣雙方達(dá)成雙贏的案例比比皆是?？梢灶A(yù)見的是，2017年，雖然有調(diào)控的原因，致使大量的二手房主不愿低價賣房，因此出房率會很低，但仍然具備超過新房一倍的成交量潛力。

業(yè)內(nèi)人士胡景暉認(rèn)為，北京已經(jīng)進(jìn)入存量房時代，交易量增長符合城市發(fā)展的生命周期。整體看，存量房的池子越來越大，可供交易的房源越來越多。

第三種人群無疑就是剛需人群。毋庸置疑，初次置業(yè)的年輕人是自住房等保障性住房的主力軍，無論是買房設(shè)定的門檻還是自身具備的買房實力。

自2013年北京市推出自住型商品房以來，自住房在解決市場的剛性需求以及平抑整體均價中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。據(jù)了解，2016年北京自住房成交量突破萬套，未來還將進(jìn)一步加大供應(yīng)。

在9·30新政中，北京明確提出“加快自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易?！苯刂沟?016年12月13日，北京自住房成交量共計10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%；總成交總面積為90.27萬平方米，與去年相比下滑了63%；成交均價方面基本與去年持平，為18360元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析稱：2017年預(yù)計將有2萬套的新建自住房陸續(xù)入市，約為今年的2倍，進(jìn)一步緩解剛需家庭的住房壓力。

據(jù)有關(guān)專家指出，我們應(yīng)該理性地看到，自住房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更別說追求品質(zhì)了。作為金字塔底座的剛需人群，可供選擇的余地太小，這對一個城市的發(fā)展是非常不利的。

該專家說，明年市場將非常平靜，三種人群心態(tài)歸結(jié)為：巋然不動的高房價會讓高收入者心止如水，讓改善者在選擇恐懼中糾結(jié)，剛需者無房可買哀莫大于心死。市場活力大大下降，從而導(dǎo)致資金外流、人才流失的多種副作用。

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