我看過一個(gè)專題策劃，叫“生活在廣州的一百個(gè)理由”。我以為，生活在廣州這個(gè)城市的好處是———離開她，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈回來，有一個(gè)自己的小窩等著你。身邊有許多女孩子們，她們在CBD較燦爛的寫字樓上班，甚至有了私人辦公室；她們交重稅，可以養(yǎng)活幾個(gè)公務(wù)員；她們購四位數(shù)的鞋子，五位數(shù)的大衣；她們定期去健身會、瑜珈館；她們卻躺在租來的公寓里看影碟打發(fā)被加班撕扯得支離破碎的夜晚時(shí)光。

　　“為什么你們不購房子？”

　　“等我以后結(jié)婚再購房吧?！?

　　“我不想讓別人覺得我太強(qiáng)?！?

　　“我不想每個(gè)月還債?！?

　　“我不想背負(fù)利息負(fù)擔(dān)，等我儲夠錢，我會一次性付款購?！?

　　“我覺得房地產(chǎn)市場的泡沫太多?！?

　　NO，NO，NO，女孩子們，作為受到良好教育的OFFICE LADY，你們的理財(cái)觀實(shí)在太OUT了。你或許樂此不疲地研究下一季的衣衫流行趨勢，你或許對某種食物的卡路里含量爛熟于心，但是，在理財(cái)教育上，你實(shí)在需要開始從小學(xué)補(bǔ)課。

　　錯(cuò)誤一：等我以后結(jié)婚再購房吧

　　購房與結(jié)婚沒有必然聯(lián)系，雖然都是人生周期里可能會發(fā)生的事件，但是，它們的關(guān)聯(lián)性為零。當(dāng)你有了一定的經(jīng)濟(jì)能力，你頭先應(yīng)該做一個(gè)長期的生命周期計(jì)劃，學(xué)著理財(cái)。經(jīng)濟(jì)有周期，人生有階段，要看準(zhǔn)自己目前所處的位置。在年輕時(shí)候，收益至上，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，投資的額度并不大，就算不利，也沒什么大不了的，心態(tài)是“光腳的不怕穿鞋的”。假如職業(yè)生涯過半，就會“患得患失”，風(fēng)險(xiǎn)適中，回報(bào)中等，已經(jīng)滿意。待到退休時(shí)，保存革命勝利果實(shí)才是要務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)要小，收益可以對抗通脹就行。人的一生不可重來，但是經(jīng)濟(jì)周期有起有落，周而往復(fù)。在經(jīng)濟(jì)剛剛開始復(fù)蘇時(shí)，日用品及相關(guān)行業(yè)、房地產(chǎn)都是可選項(xiàng)；經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步攀升期間，地產(chǎn)、股票或可一試；經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨于成熟穩(wěn)定，股票和對利率較為敏感的債券較吸引眼球；經(jīng)濟(jì)衰退到來，優(yōu)質(zhì)債券較穩(wěn)陣。

　　現(xiàn)在到底處于經(jīng)濟(jì)周期的什么位置呢？我們可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心指數(shù)中窺得一斑。國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測于3月底進(jìn)行了2005年一季度中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查，了解他們對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的判斷，以及他們對未來宏觀經(jīng)濟(jì)政策和改革的建議。調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出信心指數(shù)大于5分，表明經(jīng)濟(jì)學(xué)家對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷傾向于積極、樂觀；得分越高，表明對經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期越樂觀。相反，如果信心指數(shù)降至5分以下，則表明經(jīng)濟(jì)學(xué)家對當(dāng)前及未來經(jīng)濟(jì)形式的判斷傾向于消極、悲觀。經(jīng)調(diào)查計(jì)算得出，2005年一季度經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心指數(shù)為5.71，取值位于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展表示樂觀的區(qū)間。這表明，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍對經(jīng)濟(jì)前景充滿信心。關(guān)于對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，在“好”、“滿意”、“差”三個(gè)選項(xiàng)中，本次調(diào)查經(jīng)濟(jì)學(xué)家選擇中間項(xiàng)“滿意”的比重是歷次調(diào)查中較高的。

　　由此可見，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并將進(jìn)入穩(wěn)步上升區(qū)間。忘記那無厘頭的“結(jié)婚才購房”的理由，購房子吧，女孩們。

　　錯(cuò)誤二：我不想讓別人覺得我太強(qiáng)

　　白居易往長安官宦圈子交游時(shí)，他的姓名曾被取笑，有官員笑說：“白米很貴，居不易”。在任何一個(gè)大都市里生活，不僅僅是白米很貴，衣衫也很貴，交通也很貴，社交也很貴，健康和安全感更貴。當(dāng)你可以游刃有余地處理“白米很貴”等問題，你已經(jīng)給自己創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的生活，并且，與他人的眼光無關(guān)。

　　錯(cuò)誤三：我不想每個(gè)月還債

　　如果你把月供看作是“債”，那么你把房租看作什么呢？在天河北、環(huán)市東這附件的一些小戶型公寓樓，早幾年入貨的購家，已經(jīng)賺到一票了，就算現(xiàn)時(shí)租價(jià)略有下調(diào)，仍舊可以用租金平月供。3年前，在社區(qū)的一個(gè)樓下是商場，樓上是小戶型住宅的樓盤，有朋友購入一個(gè)40平方米的房子做收租婆，帶裝修家電才27萬多，因?yàn)橛?jì)錯(cuò)數(shù)，后來又退回1萬多，實(shí)際也就26萬了，租2300一個(gè)月，而月供不過1800，她的名義收益率高達(dá)10%。而作為租客的你，在幫別人供樓時(shí)，是不是應(yīng)該盤算一下，你是在幫別人還債啊，還有，當(dāng)收租婆的15年貸款還清，她還有剩下45年的“食利”日子好過呢。

　　錯(cuò)誤四：我不想背負(fù)利息負(fù)擔(dān)，等我儲夠錢，我會一次性付款購

　　這樣的說法就更可笑了?，F(xiàn)時(shí)的一年期存款利率不過2.25%，去年的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)平均值3.9%，今年的預(yù)期值在4.1%上下，那么今年的通貨膨脹率可以估算為(4.1%-3.9%)÷3.9%×100＝5.13%。存款的真實(shí)利率已經(jīng)是負(fù)數(shù)；新出臺的房貸利率為5.51%，那么貸款購房的真實(shí)房貸利率也接近于零。這個(gè)時(shí)候，仍然是欠銀行錢比較合算。

　　假如你打算儲夠50萬元再購房，以每月儲4000的速度，假設(shè)存款年利率保持2.25%，并樂觀地假設(shè)通脹為0，你要過9年多才能儲夠錢。想起一個(gè)笑話，一個(gè)美國老太太和一個(gè)中國老太太同時(shí)上了天堂，美國老太太說：“我這輩子的理財(cái)規(guī)劃做的真好啊，我貸款15年購的房子逆向抵押給銀行，由銀行每月發(fā)給我一筆錢做養(yǎng)老金，在我死之前，逆向年金抵押貸款(reve rse annu ity m o r tgage)正好全部沖抵了房屋價(jià)值?！敝袊咸f：“我這輩子的理財(cái)規(guī)劃做的真好啊，我存了30年的錢，終于在我死之前，購了一套新房子住進(jìn)去?！?

　　錯(cuò)誤五：我覺得房地產(chǎn)市場的泡沫太多

　　泡沫的市場，也存在合理定價(jià)的產(chǎn)品。這個(gè)市場不是缺少合理定價(jià)的產(chǎn)品，而是缺少發(fā)現(xiàn)的眼睛。宏觀橫向比較國內(nèi)其他大都市的房價(jià)，廣州的房地產(chǎn)市場還算得上是有效而健康的了。

　　如何界定“合理定價(jià)”，很遺憾，我們并沒有一套科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)體系。房地產(chǎn)定價(jià)，通常有市場比較法、收益法和成本法三類。公眾可以使用的H ed on ic估價(jià)模型(多元回歸方法)，該模型將房屋價(jià)值和房屋的很多種屬性建立一個(gè)線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個(gè)數(shù)、房齡、區(qū)位、環(huán)境等等。方程的因變量是房屋價(jià)值，自變量是多個(gè)屬性變量。收集大量房屋的售價(jià)與屬性數(shù)據(jù)，代入上面的方程進(jìn)行回歸，估計(jì)系數(shù)a、b1、b2、……bn。其中屬性值可以是實(shí)際值(例如面積)，也可以是實(shí)際值的對數(shù)值。求取到系數(shù)之后，公眾可將目標(biāo)物業(yè)的屬性值代入，得到目標(biāo)物業(yè)的價(jià)格估計(jì)值。

　　沒有房屋定價(jià)體系，但是我們根據(jù)可獲得的市場信息估價(jià)。在一個(gè)有效市場上，信息豐富而透明，大批的類似產(chǎn)品同時(shí)出售，我們可以尋求兩類指標(biāo)因子：

　　一是相似性指標(biāo)因子，包括：相同級次區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)、同期社會平均建筑成本、社會平均融資成本、行業(yè)平均管理成本、社會平均利潤。這些因素決定了房價(jià)的基準(zhǔn)成本和基準(zhǔn)利潤。這些信息在官方統(tǒng)計(jì)和媒體新聞中，都可以找到。

　　另一類是差異性指標(biāo)因子：不同級次區(qū)域內(nèi)的級差地租、小區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理等小環(huán)境建設(shè)的不同層次、開發(fā)商的品牌優(yōu)劣等。這些因素決定了不同地段的房價(jià)、以及相同地段不同樓盤房價(jià)的差別化程度。這些信息，只要多留心中介廣告和各小區(qū)業(yè)主論壇的口碑，也可以有所發(fā)現(xiàn)。

　　綜合兩類因子，不難對目標(biāo)物業(yè)做出一個(gè)較為準(zhǔn)確的主觀估價(jià)。

　　女孩們，想想我們花在衣衫鞋襪和護(hù)膚品上的錢吧，你很快就會發(fā)現(xiàn)，美貌隨時(shí)光流逝，而面朝公園的房子永不退色。它令你有一個(gè)安樂小窩，它給你安全感，它是水泥做的儲錢罐，它幫助你對抗通脹，它是你進(jìn)可攻、退可守的根據(jù)地。

　　當(dāng)然，你或許會結(jié)婚，組織一個(gè)家庭，購更大的房子，但是，生命中有一些逆轉(zhuǎn)是我們無法預(yù)期的，而你應(yīng)該學(xué)會給自己以及未來的家庭留一個(gè)后備港灣，在你單身又有經(jīng)濟(jì)能力的時(shí)候，購一套房子吧。


（中華工商時(shí)報(bào)/艾媚）

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