領導在會議報告中指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。從房地產(chǎn)領域觀察，我國房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾也已發(fā)生重大變化，需要根據(jù)發(fā)展階段的變化適時調(diào)整發(fā)展目標，進一步完善住房供給制度。

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住房制度體系不斷完善，城鎮(zhèn)住房市場快速發(fā)展，居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末，中國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已超過1.0套，保障性住房覆蓋面達到20%。隨著住宅新開工面積、銷售面積和竣工面積的持續(xù)較快增長，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。1998年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積只有18.66平方米。“十一五”期間，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從27.8平方米提高到31.6平方米，到2016年進一步增加到36.6平方米。戶均住房超過1.0套以及人均建筑面積的大幅提高表明我國房地產(chǎn)市場總體上已解決了總量不足的矛盾，開始進入新的發(fā)展階段。

但同時，也要清醒地看到，我國城鎮(zhèn)住房的品質(zhì)還有很大改進空間，主要表現(xiàn)為住房成套率還有待提高，許多新建和存量住房，特別是老舊小區(qū)的質(zhì)量、環(huán)境、便利性等還不能滿足居民對住房品質(zhì)的要求?！笆濉逼陂g，受經(jīng)濟增速回落、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房市場供求關(guān)系變化等因素影響，住房市場的區(qū)域差異日益明顯。由于新建商品住房供給不足、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級較為順利、人口持續(xù)較快流入、對金融政策調(diào)整反應迅速，北京、深圳等一線城市住房價格持續(xù)上漲，且同比漲幅要遠遠高于其他城市，居民住房支付能力不足的矛盾十分突出。而受前期新開工規(guī)模過大、原有主導產(chǎn)業(yè)衰退、人口流入緩慢甚至出現(xiàn)凈流出等影響，也有一些城市庫存規(guī)模過高，去庫存壓力較大?？傮w判斷，我國房地產(chǎn)總量不足的矛盾已基本解決，但結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾仍很突出，居住品質(zhì)離人民對美好生活日益增長的需要仍有較大差距。

基于我國房地產(chǎn)市場已從總量供不應求轉(zhuǎn)向總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出和居住品質(zhì)還需要持續(xù)提升的新階段，需要適時調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展目標。

一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎上，全面改善居住條件，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設模式向節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。二是全面提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險的能力和水平。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進入新的發(fā)展階段，需要更加重視防范和化解房地產(chǎn)市場面臨的各種風險。要準確把握房地產(chǎn)市場風險的主要類型和成因，調(diào)整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風險，保持房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。三是實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟社會長期發(fā)展目標出發(fā)，處理好房地產(chǎn)市場發(fā)展與國民經(jīng)濟、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長期國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

會議報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”關(guān)鍵是要建立有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的政策體系，抑制投機炒作。要實現(xiàn)這一定位，需要完善綜合調(diào)控體系，特別是要更加重視建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系、完善土地供應方式、建立評價預警機制。從全球范圍看，低利率、低首付是美國等國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫風險的首要原因，低利率、低首付也為投機炒作提供了土壤。德國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，其根源在于物價比較穩(wěn)定帶來利率的穩(wěn)定以及首付相對較高和對住房貸款的審慎管理。因此，在我國經(jīng)濟發(fā)展進入新階段、住房貸款利率水平處于歷史低位的新形勢下，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，需要進一步完善房地產(chǎn)金融制度，建立起房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系?？梢钥紤]建立首付和貸款利率的反向調(diào)節(jié)機制，在利率水平較低時適當提高首付比例，以防范房地產(chǎn)泡沫風險和抑制投機炒作。短期的供求失衡、特別是出現(xiàn)短期明顯的供不應求會加劇炒作預期，因此要重視完善土地供應制度，特別是重視根據(jù)當?shù)刈》靠傮w供求情況和階段性的供求形勢變化，合理確定土地供應規(guī)模，防止出現(xiàn)明顯的供求失衡情況。要防止供求失衡，還需要建立評價預警機制，實現(xiàn)對住房供求情況的動態(tài)監(jiān)測、科學研判，在此基礎上提高市場調(diào)控的針對性和前瞻性。同時，要進一步加強市場監(jiān)管，推動企業(yè)誠實守信、合法經(jīng)營，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”意味著住房供給制度將進行適當轉(zhuǎn)型。從國際比較看，絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家的住房自有率都不超過65%。很多發(fā)達國家曾試圖提高住房自有率，但是通過住房金融政策等方面鼓勵低收入人群購買住房的結(jié)果并不理想。美國、日本等國在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調(diào)整后，特別是住房貸款利率持續(xù)快速提高后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地產(chǎn)市場的危機和金融市場的動蕩。上

世紀五六十年代，發(fā)達國家還曾建設了大量的公共住房，但大規(guī)模投入不僅使政府背上沉重負擔，而且低收入人群聚居還帶來很多社會問題。上世紀七十年代后，發(fā)達國家的公共住房政策也開始進行調(diào)整，在政府承擔住房保障責任的同時，開始更加重視發(fā)揮市場機制的作用。

因此，在新的發(fā)展階段，在完善住房制度方面要更加重視理順政府和市場的關(guān)系，一方面要根據(jù)住房市場主要矛盾的變化，政府宜進一步提高和完善住房建設等方面的*低標準，并以此引導和要求市場主體持續(xù)提高住房質(zhì)量和居住品質(zhì)。另一方面宜推進統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系建設，引導包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)?；淖赓U企業(yè)、各類機構(gòu)投資者和個人住房擁有者在內(nèi)的各類市場主體能夠提供更多高品質(zhì)、可負擔的住房，并在堅持住房保障目標不變的前提下適時推進住房保障方式的轉(zhuǎn)型，更好地發(fā)揮市場機制的作用，真正形成多主體供應、多渠道保障和租購并舉的新格局。

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