七十年是一條死杠杠，不論房子的性質(zhì)，只要土地使用權到了七十年，對于業(yè)主來說，就只有兩條路，或者是續(xù)租，或者就是讓政府把房子收回去。隨著較近對物權法的討論，七十年土地使用權的問題也再一次受到關注。
　　
　　■業(yè)主顧慮七十年后怎么辦

　　《物權法草案》的公布，使得很多業(yè)主關注到了土地使用權70年期限的問題。草案中提到在到期前一年可以續(xù)期，但是還是有很多業(yè)主有這樣的疑問，房子現(xiàn)在的土地出讓金是由開發(fā)商來交的，到七十年之后，這筆錢是由開發(fā)商來交還是業(yè)主自己出，開發(fā)商到時候是不是已經(jīng)無影無蹤了呢。還有業(yè)主表示，如果自己來交這筆錢的話，究竟這筆費用有多少是否有一個具體的規(guī)定，到時候究竟依據(jù)什么規(guī)定來定價也是業(yè)主非常關心的問題。

　　針對70年使用權的相關法律是怎樣規(guī)定的、70年之后應當怎么辦、出讓金如何交納等問題，記者采訪了北京市律師協(xié)會物權法專業(yè)委員會主任委員、賽德天勤律師事務所律師蔡耀忠先生。

　　■七十年大限不是新規(guī)定

　　蔡耀忠律師聽說要談土地七十年使用期限的問題，頭先說，其實這個問題并不是物權法的新的突破，原來在法律上就有相關規(guī)定。在《城市房產(chǎn)管理法》、《國有土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關的規(guī)定，因此并不是物權法中新出現(xiàn)的問題，只是以前大家關注不太多，沒有把這個專業(yè)的法律問題向大家做普及。

　　在《草案》中明確規(guī)定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期。

　　■出讓金是特殊的租金

　　由于很多網(wǎng)友和其他媒體在提到70年大限的時候，對于要交納的土地出讓金都比較關注，針對這個問題，蔡律師頭先從出讓金的性質(zhì)出發(fā)作了詳細的解釋。

　　他說，出讓金的性質(zhì)可以說是一種特殊的租金，“租”的意思頭先這個東西就不是你的，所以要支付一定的費用。在土地這里換了一個名稱叫出讓金，和一般的租金相比，他的物權性更強一些，力度更大一些，但從本質(zhì)上來理解它還是作為一種特殊的租金。他解釋說，開發(fā)商從政府手中得到一定時期的土地使用權，這個時候出讓合同也就類似一個特殊的出租合同。使用期限較長七十年。老百姓在購房的時候知道這個房屋的使用權是70年之內(nèi)還剩余的時間，這就是出讓金的來源。

　　■業(yè)主交納出讓金是合同的繼承

　　作為開發(fā)商只負責已經(jīng)交了錢的這一部分，產(chǎn)權過戶以后剩下來的就是業(yè)主自己的事情。蔡律師說，業(yè)主交納出讓金實際上是對開發(fā)商與政府所簽合同的繼承。關于合同的具體內(nèi)容不同，所需交納的費用也會不同。要注意的是，房屋所有權沒有問題，所有權是沒有期限的，只是土地的使用權是有期限的。因此說房屋是一個復合物，是房屋所有權與土地使用權的結(jié)合，兩種不同性質(zhì)的權利疊加在一塊，但是職能分開，房屋所有權是終身的，土地使用權是有期限的，到期就要再續(xù)，續(xù)的話就要交錢，關于需交多少，如果有約定的話就按照約定來交。比如說出讓合同，這個合同有可能是現(xiàn)在訂立的，也有可能是以后訂立的。這個約定是開發(fā)商跟國家之間約定的，原本是開發(fā)商跟政府約定好了，購房的時候合同就已經(jīng)包括在內(nèi)，作為業(yè)主就是繼承、接受這個合同，另外還有一種就是到期以后或者到期前業(yè)主去跟政府約定。

■出讓金數(shù)目并不少

　　關于續(xù)約時所要交納的出讓金的具體數(shù)目，蔡律師說，具體的數(shù)額要看當時的土地價格和合同約定。這個標準目前大家都沒有，因為七十年后的土地價格大家都不知道，通貨膨脹、土地升值這些因素都會影響到土地價格。如果按照目前來說，比如說在三環(huán)以外，出讓金的標準每平方米在六百元左右，相當于房價的大約10%。所以攤到每個業(yè)主身上其實也不少，100萬的房子就要交10萬，因此七十年之后出讓金續(xù)約時也將是一筆不小的支出。

　　■使用權有限期與所有權無限期矛盾難解決

　　記者向蔡律師提出這個問題時，他表示，物權法草案并不能從根本上解決這一問題，這當中的一系列矛盾還將長期存在。土地法規(guī)定，實行的原則就是房屋所有權和土地使用權是兩個獨立的權利，但是在處分上（比如賣）是一致原則，不能分開，要一塊處分，所以一致原則就是處分原則，只能說在處分的時候是一起的，平時二者還是分別處理的。蔡律師表示，要根本解決只有土地使用權與房屋所有權合一，因為所有權的本性是一樣的，而使用權和所有權的本性是不一樣的。目前二者之間的沖突是不可避免的，這樣的沖突直接體現(xiàn)就是到期收回就是無償收回。

　　對于70年土地使用權的關注正在日益升溫，不過因為這個問題距離現(xiàn)在的大部分購房者還有一定距離，當中可能暴露出的問題還不能完全顯現(xiàn)出來。但是，也正是由于在時間上并不緊迫，相信隨著法律的不斷完善這個問題應當會得到更加根本的解決。 　

■業(yè)主交納出讓金是合同的繼承

　　作為開發(fā)商只負責已經(jīng)交了錢的這一部分，產(chǎn)權過戶以后剩下來的就是業(yè)主自己的事情。蔡律師說，業(yè)主交納出讓金實際上是對開發(fā)商與政府所簽合同的繼承。關于合同的具體內(nèi)容不同，所需交納的費用也會不同。要注意的是，房屋所有權沒有問題，所有權是沒有期限的，只是土地的使用權是有期限的。因此說房屋是一個復合物，是房屋所有權與土地使用權的結(jié)合，兩種不同性質(zhì)的權利疊加在一塊，但是職能分開，房屋所有權是終身的，土地使用權是有期限的，到期就要再續(xù)，續(xù)的話就要交錢，關于需交多少，如果有約定的話就按照約定來交。比如說出讓合同，這個合同有可能是現(xiàn)在訂立的，也有可能是以后訂立的。這個約定是開發(fā)商跟國家之間約定的，原本是開發(fā)商跟政府約定好了，購房的時候合同就已經(jīng)包括在內(nèi)，作為業(yè)主就是繼承、接受這個合同，另外還有一種就是到期以后或者到期前業(yè)主去跟政府約定。


（北京青年報）

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