家住廣州市五羊新城的林先生這兩天忙著四處籌錢：“元旦后房貸就執(zhí)行新利率了，籌些錢抓緊還了銀行貸款，免得多交利息?！?

　　近日，記者走訪了廣州市內(nèi)的幾家主要商業(yè)銀行，有林先生這種做法的人不在少數(shù)。部分市民帶著現(xiàn)金到銀行準(zhǔn)備提前還貸，卻被告知要等到明年2月才能辦理。有業(yè)內(nèi)人士結(jié)合以往辦理經(jīng)驗(yàn)分析，今年年終辦理提前還貸的單位和個(gè)人比平時(shí)(年初和年中)增加10%-20%，比往年略上浮5%左右。

加息觸發(fā)提前還貸潮

　　今年10月29日，央行將人民幣存貸款利率上調(diào)0.27%。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人貸款類期限超過一年的，當(dāng)年貸款利率不變，從次年的1月1日起，按調(diào)整后的貸款利率執(zhí)行。

　　不少銀行還規(guī)定，市民辦理提前還貸業(yè)務(wù)，需提前一個(gè)月提出申請(qǐng)。針對(duì)大家關(guān)心的還貸申請(qǐng)受理日長(zhǎng)，排隊(duì)排到明年2月的問題，有銀行表示，由于個(gè)別支行業(yè)務(wù)量大，不排除會(huì)出現(xiàn)這種個(gè)案。一般來說，銀行收到申請(qǐng)后，一個(gè)月內(nèi)就會(huì)受理相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　針對(duì)貸款額的新變化，不少銀行考慮以寄賬單或還款計(jì)劃表等形式來提醒市民還貸。農(nóng)行表示，考慮制定詳細(xì)的2005年還款計(jì)劃表于明年1月寄給每位客戶。建行表示，將在明年1月中旬前給客戶寄出“年度對(duì)賬單”，內(nèi)容將包括：每個(gè)月還款記錄、清單余額、客戶收到對(duì)賬單后每個(gè)月還款金額多少等。

市民排“長(zhǎng)龍”

　　昨日(12月28日)，市民李小姐到某銀行想要“提前還貸”，被告知要等到2月28日才能辦理。李小姐不明白的是，假如她元旦前到銀行填寫了“個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”，并在2005年2月28日履行了的話，那么她在2005年1月1日到2005年2月28日期間的銀行貸款利息如何計(jì)算。

　　記者從中行等銀行了解到，提前還貸均需要提前一個(gè)月預(yù)約，先到貸款銀行填寫“個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”，然后按預(yù)約時(shí)間就可辦理。

　　之所以要提前預(yù)約，主要是因?yàn)殂y行資金安排的考慮。至于提前還貸是否收取違約金，各銀行做法不一，農(nóng)行廣東省內(nèi)各分行目前暫不收客戶提前還款的違約金或任何手續(xù)費(fèi)，直到有上級(jí)管理單位明令通知為止。中行則在貸款合同中就約定按照還款額度一個(gè)月的利息收取違約金。如果客戶2005年1月1日前到銀行填寫了“個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”，在2005年2月28日又履行了的話，那么他在2005年1月1日到2005年2月28日期間的銀行貸款利息，應(yīng)以1月1日起的銀行利息計(jì)算。比如，提前還款的金額為5萬(wàn)元。那么違約金就以5萬(wàn)元一個(gè)月的利息來計(jì)。

銀行市民各算各的賬

　　中行廣東省分行的相關(guān)人士介紹，每年年底尤其是春節(jié)前，一些單位發(fā)獎(jiǎng)金，市民手頭有了一定的閑錢，市民從理財(cái)角度考慮，都會(huì)提前還貸款，在某種程度上講，“年前提前還貸潮幾乎是這個(gè)時(shí)段的例牌”。從中行目前掌握的情況來看，今年年底提前還貸的金額沒有出現(xiàn)明顯增加。

　　農(nóng)行廣東省分行的相關(guān)專家則分析，按照常規(guī)，年底前市民個(gè)人由于購(gòu)物、旅游等消費(fèi)性支出增加，資金一般比較緊張，年底集中還款應(yīng)呈低潮，相反年后由于資金節(jié)余等原因，有一部分客戶倒可能提前還款。但目前從銀行業(yè)務(wù)來看，今年提前還款客戶完全數(shù)量與去年相比確實(shí)有所上升，但整個(gè)提前還款客戶所占比重占總客戶比重不到10%，因此，農(nóng)行廣東省分行認(rèn)為這依然算是正常還貸現(xiàn)象。

　　消費(fèi)者王先生向記者反映，自己準(zhǔn)備在年前把20萬(wàn)元貸款還上，但是跟貸款銀行聯(lián)系時(shí)，銀行總是說不急不急，難道有人還錢銀行還不高興嗎？

　　盡管銀行方面一再?gòu)?qiáng)調(diào)，實(shí)際因利率上漲多付的利息是很少的，例如，你的房貸是30萬(wàn)元，期限20年，按照等額還款法計(jì)算，加息后每月還款額為2031.6元，此前為1986.5元，每月多支出45.1元，一共多支出10824元。雖然多付一點(diǎn)利息，但分期還款不會(huì)降低自己的生活質(zhì)量。

　　但是消費(fèi)者王先生卻有自己的想法，他認(rèn)為，在住房抵押貸款等保證形式下，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)是極低的，但銀行給我們的貸款利息還是很高的；尤其是不能光算新賬，還要算總賬，我們每月要支付的利息780元左右，20年下來就是18萬(wàn)多的利息。而手中的存款沒有更合適的投資渠道，提前全部還貸或部分還貸，不失為一種較好的選擇。

　　一家銀行的房貸部經(jīng)理跟記者訴苦：提前還貸給銀行的預(yù)期收益帶來?yè)p害。當(dāng)初是銀行幫助消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)了房子，除貸款資金外，銀行為此還付出人力資本和時(shí)間成本，當(dāng)時(shí)的付出是考慮以后十幾年的收益，現(xiàn)在的提前還貸大大降低了收益。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析：提前還貸數(shù)額增加給銀行造成了一定的壓力。因?yàn)檫@些有能力提前還貸的人都是優(yōu)質(zhì)客戶，如果不提前歸還的話，每年銀行就有穩(wěn)定可觀的利息收入。這恐怕也是不少消費(fèi)者感到銀行在提前還貸方面渠道不很通暢，甚至受到冷遇的較直接原因。

十年按揭　借20萬(wàn)每月多還26元

　　農(nóng)行廣東省分行相關(guān)專家以個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)中常見的供樓按揭期限為10—15年來計(jì)算加息前后業(yè)主還款數(shù)額的變化：貸款利息調(diào)高之前，10年期個(gè)人住房按揭貸款月利率4.200‰，每萬(wàn)元還款額為106.26元；貸款利息調(diào)高之后，10年期個(gè)人住房按揭貸款月利率4. 425‰，每萬(wàn)元還款額為107.59元，每月每萬(wàn)元貸款增加還款1.33元。以借款20萬(wàn)元計(jì)，每月多還26元左右。

　　貸款利息調(diào)高之前，15年期個(gè)人住房按揭貸款月利率4.200‰，每萬(wàn)元還款額為79.29元，貸款利息調(diào)高之后，10年期個(gè)人住房按揭貸款月利率4.4 25‰，每萬(wàn)元還款額為80.7元，每月每萬(wàn)元貸款增加還款1.41元。以借款20萬(wàn)元計(jì)，每月多還28元左右。

　　專家提醒

提前還貸須謹(jǐn)慎

　　對(duì)于市民的提前還貸，銀行界業(yè)內(nèi)人士提醒，市民應(yīng)量力而為。住房按揭貸款、個(gè)貸及車貸對(duì)個(gè)人來說既是一項(xiàng)負(fù)債，更是一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資，是個(gè)人理財(cái)工具之一，應(yīng)該納入到個(gè)人的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、理性的綜合理財(cái)計(jì)劃中，理性地看待利率的變動(dòng)，沒有必要為了提前歸還銀行貸款，而降低自己和家庭的生活質(zhì)量，影響到個(gè)人和家庭理財(cái)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果客戶手中資金寬裕，而一時(shí)又找不到合適的投資項(xiàng)目，可以考慮提前歸還房貸，減少家庭支出。但如果僅僅是不愿多付利息，而省吃儉用提前還貸并不可取。畢竟此次加息幅度有限，房貸戶多交的利息多在每月幾十元，全部加起來數(shù)目也并不大。如果客戶資金規(guī)劃有誤，再來申請(qǐng)房貸，相應(yīng)的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)一樣也不會(huì)少，反而會(huì)有更大的損失。

　　針對(duì)目前市民出現(xiàn)提前還貸熱現(xiàn)象，相關(guān)專家建議：

　　A　習(xí)慣按月由賬戶和信用卡劃款的市民，應(yīng)該從下月起進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，勿忘多存點(diǎn)錢。一旦客戶還款扣劃不成功，需要承擔(dān)逾期罰息，比如，建行罰息以欠交金額的萬(wàn)分之2.1計(jì)。銀行提醒市民盡量避免不必要的損失。

　　B　目前，房貸一般采用“個(gè)人住房組合貸款”方式，即由住房公積金貸款和住房商業(yè)性貸款兩部分組成。所以，專家提醒，市民若要提前還貸，可先歸還貸款利率較高的商業(yè)性貸款，再來考慮公積金貸款的歸還。

　　慳錢有方

五種提前還貸方式

　　據(jù)了解，目前多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。

　　●種，全部提前還款，即一次性還清。

　　點(diǎn)評(píng)：不用還利息，但已付的利息不退

　　●種，部分提前還款，剩余貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　點(diǎn)評(píng)：節(jié)省利息較多

　　●第三種，部分提前還款，剩余的貸款將減少每月還款額，保持還款期限不變。

　　點(diǎn)評(píng)：減小月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于種

　　●第四種，部分提前還款，剩余的貸款將減少每月還款額，同時(shí)將還款期限縮短。

　　點(diǎn)評(píng)：節(jié)省利息較多

　　●第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。

　　點(diǎn)評(píng)：月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算

備忘錄

　　各大銀行提前還貸規(guī)定工商銀行：要求貸款者提前10個(gè)工作日書面申請(qǐng)，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的5%，一年滿后，提前還款額下限正常每月還款額的6倍。

　　中國(guó)銀行：要求提前15個(gè)工作日書面申請(qǐng)，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的一個(gè)月利息(利率為提前還款日的日利率×30)，一年滿后，提前還款暫不收取違約金。

　　建設(shè)銀行：不滿一年提前還貸不受理，無違約金；特殊情況下(如動(dòng)拆遷貨幣化資金)可以考慮，但需要支付同檔利率的一個(gè)月利息；貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請(qǐng)后，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收息。

　　交通銀行：一年之內(nèi)一般不受理，一年以后，提前還款額度不得少于6個(gè)月的還款金額。

　　農(nóng)業(yè)銀行：要求提前7個(gè)工作日書面申請(qǐng)，一年滿后，提前還款額下限正常每月還款額的6倍。



（南方都市報(bào)/李艷）

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