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各種政策“利空” 專家:現(xiàn)在非購房超佳時(shí)期

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 622 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  現(xiàn)狀:房貸準(zhǔn)入條件不再寬松

  當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,與有些購房者的“過度消費(fèi)”和開發(fā)商的“促銷技巧”存在必然聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng),不少樓盤在營銷上所執(zhí)行的是低準(zhǔn)入門檻,只要1-2萬元的頭期就可入住,8成30年的按揭方式,有些甚至做到了“零頭期”(以提高房價(jià)的方式,將頭期放入按揭貸款內(nèi))。

  深圳某商業(yè)銀行的一位負(fù)責(zé)人說,正是這種過于寬松的按揭貸款條件,使得銀行的個(gè)人不良按揭貸款率持續(xù)增長。他說,盡管目前深圳還沒有哪家銀行公開表態(tài)將改變現(xiàn)在的按揭貸款方式,但實(shí)際上銀行內(nèi)部的操作已經(jīng) 沒有了以前的“寬松”。

  羅湖一家開發(fā)商的營銷經(jīng)理也向記者承認(rèn),她們一次性做了35戶按揭,但銀行實(shí)際只批了12戶,不足1/3。她說,如此現(xiàn)象以前從來沒有過。

  中行、工行、建行等深圳分行的有關(guān)人員在接受記者采訪時(shí)也表示,現(xiàn)在按揭的審核確實(shí)嚴(yán)格了許多。工行深圳分行房產(chǎn)信貸部的有關(guān)人員也說,不符合條件的堅(jiān)決不予審批。

  另外,房貸要變?cè)诜康禺a(chǎn)界一直被看做是捕風(fēng)捉影的消息。但就在上月,建行個(gè)人銀行業(yè)務(wù)總經(jīng)理座談會(huì)在大連召開,會(huì)上對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)提出了相應(yīng)的“整改意見”。從日前建行總行所發(fā)布的“行內(nèi)動(dòng)態(tài)報(bào)告”中也不難看到,今年建行在個(gè)人住房貸款方面,嚴(yán)格控制投資性購房。在細(xì)分市場(chǎng)、客戶、品種的基礎(chǔ)上,動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)、貸款期限等風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)。對(duì)投資性購房貸款降低貸款比例,縮短貸款年限。

  為此,建行還將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的地區(qū)和高端房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資性購房,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)將適當(dāng)降低貸款成數(shù);對(duì)申請(qǐng)多套住房貸款的借款人,認(rèn)真調(diào)查其購房資金來源、購房用途等,綜合評(píng)價(jià)其還款能力,并針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)程度采取相應(yīng)的貸款條件。

  有關(guān)專家指出,建行的這一舉動(dòng),意味著個(gè)人住房消費(fèi)貸款,特別是投資消費(fèi)貸款將受到嚴(yán)格的限制。建行的“表態(tài)”,意味著四大商業(yè)銀行中的其他幾家銀行的調(diào)整也會(huì)相去不遠(yuǎn)。

  分析:按揭購房月供可能增加

  盡管深圳四大商業(yè)銀行都表示目前的房貸利率沒有改變,但房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融政策調(diào)控,包括房貸利率的變化,肯定是必然趨勢(shì)。

  今年4月起,中行、農(nóng)行、工行和建行在內(nèi)的四大國有銀行溫州分行已決定停止向溫州市民提供“第四套房”的個(gè)人住房消費(fèi)貸款。工行溫州分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此次溫州“四大行”停止向“第四套房”放貸主要目的在于控制銀行房貸流速、謹(jǐn)防當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱。溫州“四大行”對(duì)“第四套房”叫停,無論對(duì)當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)銀行還是全國其他地區(qū)銀行產(chǎn)生了一定影響。然而,就在人們對(duì)央行是否加息進(jìn)行猜想的時(shí)候,日前,工行溫州分行又悄然上浮了除助學(xué)貸款以外的所有個(gè)人貸款利率,其調(diào)整幅度大都超過30%,而個(gè)人消費(fèi)貸款中的絕大多數(shù)就是住房貸款。溫州工行的做法,促使了深圳各大商業(yè)銀行的

  正在加緊相關(guān)政策的出臺(tái)。深圳一位不愿透露姓名的銀行界人士說,近期要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭利率,也不是不可能。他同時(shí)還分析說,如果提高房貸利率,增幅有可能在10%以上。

  這與央行提高存款準(zhǔn)備金率(即普遍提高0.5個(gè)百分點(diǎn))密不可分。因?yàn)樘岣?.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率,意味銀行收縮信貸資金1100億元。記者在采訪時(shí)也發(fā)覺,深圳不少商業(yè)銀行在房貸資金上,已經(jīng)發(fā)出了“吃緊”的信號(hào)。

  對(duì)于開發(fā)貸款和按揭是否要加息,招商銀行深圳管理部個(gè)人銀行部副總經(jīng)理趙智說,招行現(xiàn)在正在密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展,也在積極地采取應(yīng)對(duì)措施,加息問題也不是沒有可能。

  看來,深圳購房者,無論是已購還是待購,可能又要增加相應(yīng)的成本支出。如果按10%的利息上浮,意味過去月供1800多元將上升到2000元。

  趨勢(shì):購房成本上升是必然

  購房用來投資,相對(duì)于深圳不少購房者或投資者來說,是獲取收益的一個(gè)好辦法。在股市投資風(fēng)險(xiǎn)大又無其他良好投資渠道的前提下,深圳人的購房熱情也顯得一度高漲。在深圳的購房者中,有兩套以上住宅的購房者就占整個(gè)購房者的45%以上。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說,凡購豪宅和140平方米以上住宅的購房者,都是二次以上置業(yè)者。

  導(dǎo)致不少深圳人的購房熱情持續(xù)高漲,與此前所說的深圳購房門檻低,前期成本支出少而借投資機(jī)炒作存在關(guān)聯(lián)。不少購購力并不強(qiáng),在不了解市場(chǎng)環(huán)境或?qū)淼闹С龀杀疽蛩叵戮唾彿浚@然也將為此付出“沉重代價(jià)”。據(jù)不完全消息,目前國家有關(guān)部門就涉及個(gè)人購房,特別是“二套房”、投資房將擬訂新的稅費(fèi)政策,其中包括一些新的稅費(fèi)種類。據(jù)說這些新稅費(fèi)除現(xiàn)有稅費(fèi)作適當(dāng)調(diào)整外(增幅大概在10%左右),此外還對(duì)已購房新增“增值稅”等一些新的稅費(fèi)品種。也就是說,如果過去一套住房的所有稅費(fèi)在3萬元,那么新稅費(fèi)將可能使新購房上升到到4萬元,已購房將增加三至五千元。記者為此試想求證相關(guān)消息,但均為得到明確結(jié)果。不過,國家對(duì)出租房的統(tǒng)一規(guī)范管理以及實(shí)施物業(yè)稅等政策,無疑是個(gè)強(qiáng)有力的“信號(hào)”。

  在出租房的規(guī)范管理上,今后個(gè)人不再像現(xiàn)在那樣隨便就可出租房屋。日前,深圳就房屋出租問題擬作出了重大修改,并在廣泛征求意見,按相關(guān)指導(dǎo)意見,今后房屋出租必須做到統(tǒng)一管理,對(duì)沒有登記就擅自出租將重罰,意見還明確黨政機(jī)關(guān)工作人員和國有企事業(yè)單位干部職工如有出租屋而不申報(bào)登記和備案,將視情節(jié)給予相應(yīng)的黨紀(jì)、政紀(jì)處分。

  而對(duì)物業(yè)稅的實(shí)施,此前廣東省有關(guān)部門負(fù)責(zé)人已作出過明確表態(tài),預(yù)計(jì)年內(nèi)將在廣東省內(nèi)實(shí)施物業(yè)稅。據(jù)悉,具體的實(shí)施細(xì)則正在醞釀中。

  可以預(yù)見,在國家及地方有關(guān)部門的政策影響下,特別是對(duì)炒房的嚴(yán)格限制下,購房肯定不如以前輕松,購房的成本支出上升,也將是必然?,F(xiàn)在是否購房,或說是否大量投資房產(chǎn),確實(shí)值得掂量。

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