從資金到土地，從開發(fā)到營銷，去年下半年以來，一系列宏觀調(diào)控政策明晰地勾勒出了一幅全方位的監(jiān)管藍(lán)圖。自然，相關(guān)調(diào)控政策的執(zhí)行及效應(yīng)與市場的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對成了房地產(chǎn)商們必須考量的頭等大事。為此，我們推出了“宏觀調(diào)控下企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略老總談”系列報(bào)道，由開發(fā)企業(yè)老總們來現(xiàn)身說法，敘談未來房企發(fā)展之路和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)之法。

　　日前，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)出席了由本報(bào)協(xié)辦的“２００４中國（杭州）商用地產(chǎn)高峰論壇”。任志強(qiáng)的杭州之行讓媒體爭相追逐，而論壇席間的“任式”言論更使會(huì)場內(nèi)掌聲不斷。

　　聯(lián)合競標(biāo)——

　　中小房企應(yīng)對金融緊縮之策目前，國家實(shí)施的金融調(diào)控政策，任志強(qiáng)認(rèn)為會(huì)對資本小、開發(fā)項(xiàng)目大的房企的投資起到遏制作用，但如果政府實(shí)行土地高價(jià)出讓，提高房地產(chǎn)企業(yè)固定項(xiàng)目資本金率可能起不到應(yīng)有的作用。因?yàn)殚_發(fā)商要在四證齊全后才能貸款開發(fā)，由于地價(jià)很高，拿到地的開發(fā)商大都已達(dá)到或超過３５％的資本金比例。

　　至于政策調(diào)控及供地規(guī)范是否會(huì)進(jìn)一步提高土地的價(jià)格，進(jìn)而提高房產(chǎn)商開發(fā)成本，任志強(qiáng)不以為然，他不贊同成本會(huì)更高的說法。他說，較近杭州周邊城市土地招拍賣就出現(xiàn)沒人下單的現(xiàn)象；沒有人購單，地價(jià)就有可能下降。如果杭州有一個(gè)房地產(chǎn)商的協(xié)會(huì)組織進(jìn)行協(xié)調(diào)，地價(jià)太高了大家都不購，那么地價(jià)就有可能走低。

　　招拍掛的目的是實(shí)現(xiàn)土地利益的化，但高地價(jià)較終受害的是購房者。在金融緊縮條件下，中小房地產(chǎn)企業(yè)該如何作為？任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)無疑是解決融資問題的一種好的選擇。如果房產(chǎn)商能夠聯(lián)合投標(biāo)，就有可能降低地價(jià)，進(jìn)而降低房價(jià)，這樣對開發(fā)商對購房者都有好處。據(jù)他介紹，北京奧運(yùn)會(huì)開發(fā)項(xiàng)目到目前為止沒有一個(gè)項(xiàng)目是一家企業(yè)單獨(dú)去做的，都是聯(lián)合投標(biāo)的。此前天津市到北京舉行土地拍賣會(huì)，底價(jià)４億多元，后來中標(biāo)價(jià)９億多元。６個(gè)單位投標(biāo)，投７億元的只有兩家，投９億元以上的只有一家。與其這樣競拍，還不如大家協(xié)商，誰出一個(gè)底價(jià)，如無人競標(biāo)，其他競標(biāo)單位分別給你幾千萬元完成成交。

　　沉住氣——

　　消費(fèi)者與開發(fā)商的房價(jià)博弈之道如果說開發(fā)商和購房者是市場中的一對冤家，那么任志強(qiáng)此次在杭州，屁股顯然坐在了消費(fèi)者一邊。

　　作為一種房展奇觀，一年兩度的省、市房博（交）會(huì)連年火爆、持續(xù)不衰，并已成為反映杭州樓市走勢的風(fēng)向標(biāo)。而在剛剛閉幕的浙江第１１屆房博會(huì)上，無論是參觀人數(shù)，還是交易額都頭次出現(xiàn)了較大程度的下滑。對這一現(xiàn)象，任志強(qiáng)認(rèn)為：目前正處于政府宏觀調(diào)控時(shí)期，消費(fèi)者不知下一步的房產(chǎn)政策將如何變化，持幣觀望很正常。成交量下降并不是因?yàn)榇蠹矣X得房價(jià)到頭了才不購了，而是因?yàn)榻诔雠_了很多政策，人們對前景的預(yù)期不明朗了。不明朗的時(shí)候大家都會(huì)覺得先等等看比較安全，這才是成交下降的原因。

　　任志強(qiáng)還認(rèn)為，中國各大城市的房價(jià)幾乎都脫離了民眾的購購力，住宅價(jià)格幾乎已經(jīng)到頭了，在未來兩三年內(nèi)房價(jià)上升將非常有限。如果房價(jià)超越了大多數(shù)民眾的需求，加上對政策預(yù)期的不確定性，致使需求不能轉(zhuǎn)化為購購力的話，那么房價(jià)肯定會(huì)降。在目前情況下，簡單地說，房價(jià)是一場消費(fèi)者與開發(fā)商的博弈，如果消費(fèi)者能堅(jiān)持不購的話，那么開發(fā)商肯定會(huì)憋不住，房價(jià)就會(huì)降。

　　未來樓市預(yù)期——

　　烏鴉與麻雀按人的消費(fèi)心理，人們總是只購漲而不購跌。房價(jià)跌的時(shí)候，人們預(yù)期明天的價(jià)格肯定要比今天低，明天的明天還會(huì)跌，因此就想等到房價(jià)較低時(shí)再購購；而在上漲時(shí)，消費(fèi)者的預(yù)期正好相反，因?yàn)榕沦復(fù)砹藭?huì)吃虧，于是紛紛。

　　因此，針對許多人關(guān)心的宏觀政策調(diào)控后，房地產(chǎn)將會(huì)如何發(fā)展、預(yù)期未來房價(jià)又會(huì)怎樣演變，任志強(qiáng)說：沒有人知道這個(gè)預(yù)期，這種情況在任何一個(gè)城市的發(fā)展中都存在，你要自己判斷應(yīng)該怎么做，沒有人可以告訴你。任志強(qiáng)風(fēng)趣地用了一個(gè)麻雀和烏鴉的比喻來闡述這個(gè)問題：黑板上畫著一只麻雀和一只烏鴉，老師問學(xué)生哪只是麻雀，哪只是烏鴉？由于都沒見過這兩種動(dòng)物，學(xué)生們都不能正確地將它們指認(rèn)出來。但有個(gè)孩子卻回答出來了，這個(gè)學(xué)生說，烏鴉的旁邊是麻雀，麻雀的旁邊是烏鴉！

　　任志強(qiáng)說，對于政策的預(yù)期各人有所不同，沒有人會(huì)告訴你具體答案，幫你指認(rèn)究竟左邊的是烏鴉還是右邊的是烏鴉。

　　盡管不能確定房價(jià)的漲落，但任志強(qiáng)還是認(rèn)為：在此背景之下，可以肯定的是房地產(chǎn)企業(yè)必然出現(xiàn)重新洗牌局面，一些中小企業(yè)將出局，退出房地產(chǎn)市場。

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