講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：
1．原材料類存貨。
指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2．設備類存貨。
指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。
3．在產(chǎn)品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。
4．產(chǎn)成品類存貨。
指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉房等。
5．開發(fā)用品類存貨。
指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。
注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。
一、設備采購與收發(fā)的核算
在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設備倉庫負責設備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發(fā)的核算。
設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發(fā)、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。
例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，購價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。
①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄：
借：物資采購——設備 820000
貸：銀行存款 820000
②假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。
借：物資采購——設備 16400
貸：采購保管費 16400
③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。
借：庫存設備 836400
貸：物資采購——設備 836400

二、開發(fā)產(chǎn)品的核算
開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設過程的結束和銷售過程的開始。
為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。
1．開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。
企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。
例2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 650000
——房屋 25 900000
——代建工程 5000000
——配套設施 1 500000
貸：開發(fā)成本 33050000
2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。
企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。
企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。
采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。
企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。
企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶。

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