講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：
1．原材料類存貨。
指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2．設(shè)備類存貨。
指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。
3．在產(chǎn)品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。
4．產(chǎn)成品類存貨。
指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。
5．開發(fā)用品類存貨。
指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。
注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。
一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算
在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。
設(shè)備的采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購(gòu)成本并反映和考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購(gòu)”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種設(shè)備的實(shí)際采購(gòu)成本和所有庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。
例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，購(gòu)價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。
①根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：
借：物資采購(gòu)——設(shè)備 820000
貸：銀行存款 820000
②假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為2％，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為16400元。
借：物資采購(gòu)——設(shè)備 16400
貸：采購(gòu)保管費(fèi) 16400
③電梯驗(yàn)收入庫(kù)，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。
借：庫(kù)存設(shè)備 836400
貸：物資采購(gòu)——設(shè)備 836400

二、開發(fā)產(chǎn)品的核算
開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場(chǎng)地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。
為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。
1．開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。
企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。
例2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)施150萬元。
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 650000
——房屋 25 900000
——代建工程 5000000
——配套設(shè)施 1 500000
貸：開發(fā)成本 33050000
2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。
企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對(duì)于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。
采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。
企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。
企業(yè)將開發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。

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