初出校園、又向往離開父母過自由生活的年輕人，因財(cái)力有限，一般都是先租房過渡，等有一定經(jīng)濟(jì)積累或要結(jié)婚的時(shí)候，再好好地選房購房。而如今，部分年輕人卻從一開始就玩起了“以房養(yǎng)房”的投資技巧———

　　案例

　　林健讀大學(xué)時(shí)就在校外租房，所以對二手房的租售行情早就有所了解。大學(xué)一畢業(yè)，他就與父母商量：他想購一套二手房，能否請二老“贊助”他支付頭期？

　　他算了這樣一筆賬：如果租一套售后公房———1居室與2居室的面積差不多，但1居室供不應(yīng)求，租金有些偏高；2居室供應(yīng)較充沛，租金相對平和，因此1室居與2室居的租金實(shí)際差不多，都在1000~2000元之間；如果購一套這樣的二手房，月還貸額也差不多是這個(gè)數(shù)，卻如同把“租金”付給了自己，還賺了份屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)，過兩年購新房也有了資本保證。

　　再則，雖然大家都說現(xiàn)在的二手房價(jià)格漲得太高了，且越來越多的次新房投入二手市場后，對房齡已長、房型陳舊、環(huán)境落后的售后公房類物業(yè)構(gòu)成一定的壓力，但是林健認(rèn)為：近幾年造的商品房都面積偏大，2室居差不多都要90~100m2，甚至120m2以上的也有，對于像他這樣的工作不久、或來滬發(fā)展的年輕單身來說，實(shí)在太 ；而新興的白領(lǐng)公寓，又往往居住功能不全（沒有陽臺(tái)，有的連廚房都沒有），月租卻在2000元以上，所以，60~70m2的售后公房一定還有市場，在幾年內(nèi)甚至還有增值機(jī)會(huì)。

　　今年4月，林健在**外環(huán)線站附近的新梅花苑購了一套2室1廳二手房，含簡單裝修和空調(diào)、熱水器，總價(jià)29.5萬元。父母為他付了頭期9.5萬元，約房價(jià)的30%，他辦了20年20萬元住房商業(yè)貸款，月還款1385元———反正將來出售時(shí)可以轉(zhuǎn)按揭，不必顧慮因貸款年限長而增加的利息負(fù)擔(dān)，卻能減輕自己每月的還款負(fù)擔(dān)。

　　僅過了5個(gè)月，林健的這套二手房，市場價(jià)已增至35萬元。

　　選房策略

　　雖說可以把付按揭視同給自己付“租金”，但畢竟購房是種投資，租房只是消費(fèi)，雖眼下用于自住，不久的將來還是要出租或出售，所以在選房時(shí)要兼顧中長期利益：

　　■交通：便捷

　　選擇的二手房較好處于交通成熟地段或鄰近軌道交通，這樣即使日后“跳槽”，上下班也依然便捷。

　　但要避免軌道交通或高架道路的噪音影響。時(shí)下，那些緊貼交通要道的白領(lǐng)公寓，噪音困擾已引起了廣泛投訴，這對缺乏經(jīng)驗(yàn)的求租者是一種提醒，相信拒絕噪音也很快會(huì)成為求租的基本要求。而安靜的環(huán)境，還可成為日后出租或出售時(shí)抵消房屋陳舊的籌碼。

　　■房型：有改造余地

　　售后公房的房型都會(huì)存在一些缺陷，裝修也顯得陳舊而老土了，選房時(shí)要注意是否有調(diào)整布局的余地？裝修是否簡潔？是否容易翻新？一些年輕白領(lǐng)甚至寧愿購毛坯房，然后花2萬元左右做較簡潔的裝修，既干凈、符合時(shí)尚審美，又方便調(diào)整布局；日后出租時(shí)，傳統(tǒng)裝修只能求“簡單裝修”的租價(jià)，新裝修卻能以“豪華裝修”提價(jià)；出售的話也更易被人接受。

　　操作提醒

　　■不要付現(xiàn)金

　　購二手房付定金后，在交易的當(dāng)天需補(bǔ)足30%以上的頭付款，其余可銀行按揭。為了保證房款的安全，頭付較好不要付現(xiàn)金，而是要求賣家事先開好一張銀行存折交給購家，等取得了交易的收件收據(jù)后，購家才將已存入頭付款的存折交還給賣家，這樣做對購賣雙方都是較安全的。

　　■要限期交房

　　一般來說，房產(chǎn)過戶手續(xù)7~10個(gè)工作日就能完成。有時(shí)候，賣家會(huì)因?yàn)樾路窟€在裝修等原因不能馬上搬走，有的中介公司會(huì)趁機(jī)要求購家先付了定金或頭付款，等賣家騰空了房子再交易。這是完全不能答應(yīng)的，因?yàn)橥ǔＲ坏染褪且粌蓚€(gè)月、甚至更久，如果購家付了錢，就只能完全被動(dòng)地傻等，有更好的機(jī)會(huì)也不敢違約，弄不好幾個(gè)月后還漲上個(gè)1~2萬元。

　　所以，購家應(yīng)堅(jiān)持現(xiàn)時(shí)完成交易，并要求賣家在10~15天內(nèi)交房。這樣購家就主動(dòng)了，交易后購家就擁有了房屋產(chǎn)權(quán)，如果賣家要求繼續(xù)住上一兩個(gè)月，按理就該付租金了，要不，就可協(xié)商在售價(jià)上做適當(dāng)?shù)淖尣?。討價(jià)還價(jià)的權(quán)力購家可別自動(dòng)放棄了。

　　中介費(fèi)下調(diào)了

　　從2003年10月1日起，居住房屋中介服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋購賣、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》，購賣房屋，較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原先的不超過成交價(jià)2.5％降低至2％，購賣雙方各承擔(dān)1%；租賃房屋，較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原來的1個(gè)月租金下降到不超過月租金的70%，租賃雙方各承擔(dān)一半。

　　《通知》還重申了明碼標(biāo)價(jià)制度，各中介機(jī)構(gòu)應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌張貼在營業(yè)處的醒目位置；凡未明碼標(biāo)價(jià)的，客戶有權(quán)拒付。

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