房地產(chǎn)銷售是一場硬仗，整體策略部署會不會因為戰(zhàn)術(shù)調(diào)整而成為“漂亮的墻紙”？我們承認銷售成功的“一切在于操作”，我們更堅持“操作的前提是策略”。該講提供了整套通往成功之路的整體策略。從中我們可以掌握銷售策略規(guī)劃以及詳細程序。
　　第1操作環(huán)節(jié)：建立銷售總體目標
　　案例：

時間

目標

7月10日

11幢洋房，132套單位

7月12日

14幢洋房，240套單位

8月8日

兩個小U型組團

8月9日-27日

征集兩個大U組團的綠化廣場方案

8月28日

推出兩個大U組團

10月1日

拍賣“水天華軒”帶動環(huán)湖公寓及一幢18層洋房

　　為了達到99年底前完成6-8萬平方米銷售面積的目標，并同時為本項目樹立良好的品牌形
象，本司建議銷售及廣告部署必須一致、連貫，才能達到一氣呵成的效果。為此，本司建議總體銷售部署如下：
　　7月10日，推出11幢洋房，132套單位；
　　7月12日，加推14幢洋房，240套單位；
　　8月8日，推出兩個小U型組團；
　　8月9-27日，征集兩個大U組團的綠化廣場方案；
　　8月28日，推出兩個大U組團；
　　10月1日，以拍賣“水天華軒”（樣板樓）帶動環(huán)湖公寓及一幢18層洋房的銷售，共11幢洋房。
　　 第2操作環(huán)節(jié)：營銷的整體戰(zhàn)略架構(gòu)部署

市場調(diào)查

銷售目標體系

價格定位

目標客戶群分析

市場推廣

公關(guān)計劃

成本預(yù)算

執(zhí)行監(jiān)控

他們愛看什么報紙

目標客房背景分析（經(jīng)濟背景和文化背景）

他們喜歡什么樣的表達方式

廣告媒本效果分析

他們喜歡和誰交朋友

項目特性分析

他們經(jīng)常來往于什么地方

競爭對手分析

他們經(jīng)常在什么場所娛樂、消費

推廣成本

目標客戶群定位

銷售周期分析

目標客戶跟蹤調(diào)查

　　第3操作環(huán)節(jié)：營銷整體部署招待的工作細項
　　營銷招待的工作細項
　?。ㄗⅲ禾幚頌楸砀瘢瑫r間安排，跟進人）
　　一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的把握
　　公司已有的業(yè)績和目前發(fā)展狀況
　　公司的中長期發(fā)展規(guī)劃和財務(wù)狀況
　　公司所秉承的企業(yè)理念
　　本樓盤的利潤目標和財務(wù)安排
　　二、市場調(diào)查與分析
　　市場調(diào)本區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤（1公里范圍內(nèi)）
　　與同樣價位不同區(qū)域的樓盤進行比較
　　與目前正處于強銷期的樓盤進行比較
　　與未來既將推出的樓盤進行比較
　　與銷售成功的樓盤進行比較
　　三、市場定位、企劃方向的確認
　　樓盤的細分市場定位
　　樓盤的產(chǎn)品定位，客源定位
　　要盤的競爭定位
　　樓盤的設(shè)計基調(diào)，設(shè)計風格確定
　　廣告基調(diào)和廣告風格的確定
　　四、與建筑師協(xié)調(diào)溝通產(chǎn)品規(guī)劃特性
　　產(chǎn)品功能規(guī)劃的溝通
　　產(chǎn)品總體規(guī)劃、細部結(jié)構(gòu)、公共配置的溝通
　　產(chǎn)品外立面徒刑的溝通
　　產(chǎn)品內(nèi)部三維空間處理的溝通
　　產(chǎn)品內(nèi)部單元房型設(shè)計的溝通
　　產(chǎn)品的面積配比、格局配比的溝通
　　產(chǎn)品建材設(shè)備選擇確認的溝通
　　五、樓盤的標識
　　樓盤的命名
　　MARK或LOGO TYPE的設(shè)計
　　標準字體的設(shè)計
　　標準顏色的確認
　　六、銷售現(xiàn)場和促銷活動的場地安排
　　接待的選址
　　接待至工地現(xiàn)場沿線景觀美化
　　接待風格定位、設(shè)計、施工和室內(nèi)布置
　　接待室外空間企劃、設(shè)計、布置
　　放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板
　　公開酒會或其他促銷活動現(xiàn)場的選址、設(shè)計和布置
　　七、接待主要銷售道具
　　交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖
　　鳥瞰圖、透視圖的繪制
　　墨線圖、家具配置圖的繪制
　　建筑模型的制作
　　室內(nèi)室外燈片選擇和燈箱制作
　　接待銷售道具的布置與安排
　　接待銷售道具使用注意事項
　　八、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修
　　樣品屋或?qū)嵠肺莸膽粜瓦x擇
　　實品屋的樓層、景觀選擇
　　室內(nèi)裝

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