在德國，大多數(shù)房東都是通過中介尋找購主或租戶，并通過委托一家物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)打理與其房產(chǎn)有關(guān)的一切大小事務(wù)。如果把房屋中介比作房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅娘的話，那么物業(yè)管理則可算是這個(gè)市場(chǎng)里的管家婆了。

　　德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會(huì)出面干涉、阻止；在租賃雙方鬧出糾紛初期可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。

　　為了加強(qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時(shí)，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設(shè)備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務(wù)提供免費(fèi)維修和更換，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來修理，否則，即為失職，如時(shí)間拖得過長(zhǎng)，影響了房客的正常生活的話，房客有權(quán)拒付房租或降低租金，直到問題得到圓滿解決，如出現(xiàn)這種情況，房東就不會(huì)坐視不管，或出面給物業(yè)管理公司施加壓力或干脆有可能解除與其簽訂的合同。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會(huì)與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長(zhǎng)期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時(shí)出現(xiàn)意外狀況，都能及時(shí)找到維修人員。

　　德國人素以愛干凈出名，對(duì)樓道和小區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生要求很高，這一任務(wù)物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會(huì)找一名“樓長(zhǎng)”專門負(fù)責(zé)衛(wèi)生。當(dāng)“樓長(zhǎng)”的好處就是在合同期內(nèi)可以免費(fèi)或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種好差事并非人人都能得到，因?yàn)椋皹情L(zhǎng)”除要保證住宅區(qū)內(nèi)外整潔外，還得稍懂一些家電維修常識(shí)，這樣，碰上節(jié)假日房客家中出現(xiàn)小故障，還可找“樓長(zhǎng)”臨時(shí)救急。

　　由于物業(yè)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不可或缺作用，德國的房租就有冷熱房租一說，冷房租指單純房東該得的租金；暖房租則指冷房租加上物業(yè)管理費(fèi)、水暖費(fèi)用等的附加費(fèi)用。電費(fèi)和車庫的費(fèi)用一般是另算的。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法在德國房管和租房法中都有明確的條文規(guī)定，物業(yè)管理公司按此規(guī)定預(yù)算出每年用于垃圾和污水處理、房屋修繕和維護(hù)、為“樓長(zhǎng)”支付的工資等各項(xiàng)費(fèi)用總額再按平米數(shù)分?jǐn)偟阶纛^上，未租出去房屋的管理費(fèi)由房東交。付費(fèi)方法上，住戶先根據(jù)年預(yù)算按月預(yù)付，到年底結(jié)算時(shí)，按實(shí)際花費(fèi)多退少補(bǔ)，但由于近年來用在垃圾、污水處理等方面的環(huán)保費(fèi)用逐年上漲，物業(yè)管理費(fèi)有不斷提高的趨勢(shì)，住戶到年底不被要求補(bǔ)錢就算不錯(cuò)了。另外，德國法律規(guī)定，多單元出售房中房主只要達(dá)到4戶就必須委托一家物業(yè)管理公司管理，物業(yè)管理費(fèi)由公司每年招集房主大會(huì)商定。（江巖）

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