物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)，在迎合城市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而物業(yè)管理作為一種勞動(dòng)密集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)，當(dāng)前，在銀川市尚無(wú)一家物業(yè)管理企業(yè)盈利，同時(shí)西部地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)基本上處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。無(wú)法建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現(xiàn)象更為嚴(yán)重。物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營(yíng)違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)運(yùn)行規(guī)律，這種狀態(tài)長(zhǎng)期持續(xù)下去將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，將物業(yè)管理作為“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，必須解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題。
一、物業(yè)管理虧損的原因
（一）物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化新體制雖然已初步確立，但發(fā)展緩慢，企業(yè)規(guī)模小、效益差、管理水平低。
在銀川市絕大部分物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組建，物業(yè)管理企業(yè)仍屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，停留在誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的舊有管理模式上。同時(shí)，各物業(yè)管理企業(yè)出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒(méi)有擴(kuò)大自己管理規(guī)模的意識(shí)。這樣物業(yè)管理市場(chǎng)就難以形成，物業(yè)管理企業(yè)形不成規(guī)模效益，人員、設(shè)備等企業(yè)資源存在浪費(fèi)現(xiàn)象，企業(yè)效益較低，形成經(jīng)營(yíng)性虧損。
受傳統(tǒng)觀念的影響，物業(yè)管理企業(yè)或單位所配備的人員素質(zhì)較低，缺乏掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，致使物業(yè)管理企業(yè)不能拓寬市場(chǎng)，發(fā)揮不出人的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)只能停留在就物業(yè)管物業(yè)的基礎(chǔ)上，不能發(fā)揮業(yè)主這個(gè)潛在的商業(yè)市場(chǎng)和“客戶資源”。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部管理上也存在問(wèn)題，服務(wù)不到位，影響了服務(wù)費(fèi)用的收繳，造成人力、物力資源的浪費(fèi)，加大了物業(yè)管理成本。
銀川市共有物業(yè)管理單位102家，有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)75家，真正實(shí)行“獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的物業(yè)管理企業(yè)，其余均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的子公司或內(nèi)設(shè)科室。根據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，集中管理面積在30萬(wàn)平方米左右的普通住宅物業(yè)才能持平或?qū)崿F(xiàn)微利。目前銀川市共有住宅近1400萬(wàn)平方米，其中管理面積在30萬(wàn)平方米以上的只有10家，也就是說(shuō)有條件實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。
（二）政府及社會(huì)各界沒(méi)有為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良性發(fā)展空間。
物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格機(jī)制不合理。物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)行業(yè)，受傳統(tǒng)體制的影響其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍實(shí)行政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，而政府價(jià)格主管部門(mén)在制訂價(jià)格時(shí)考慮物業(yè)管理基本情況、物業(yè)管理的服務(wù)水平并不多，往往出于穩(wěn)定社會(huì)秩序或其他考慮，一般對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定的很低，物業(yè)管理服務(wù)的付出與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在差異，企業(yè)利益得不到保證，各企業(yè)為了使盈虧平衡就只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)費(fèi)用收支的惡性循環(huán)。而大部分有關(guān)物業(yè)管理的媒體報(bào)道只關(guān)心的是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何、投訴解決如何等問(wèn)題，很少?gòu)姆?wù)價(jià)值和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的角度去關(guān)心物業(yè)管理，這樣片面引導(dǎo)的結(jié)果就是給物業(yè)管理造成不良的社會(huì)氛圍，制約了行業(yè)的健康有序發(fā)展。從業(yè)主角度講，表面上一時(shí)期內(nèi)減少了開(kāi)支負(fù)擔(dān)，實(shí)際影響了業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
其他行業(yè)管理部門(mén)在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理時(shí)支持太少，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任過(guò)多。在物業(yè)發(fā)展過(guò)程中，很多業(yè)主和媒體工作者及行政管理工作者認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該對(duì)住宅區(qū)的公共事務(wù)全權(quán)負(fù)責(zé)，不切實(shí)際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會(huì)治安、環(huán)境治理、鄰里糾紛等全部加到物業(yè)管理企業(yè)頭上。住宅區(qū)業(yè)主動(dòng)輒就以拒交物業(yè)管理費(fèi)或向行政管理部門(mén)投訴來(lái)施加壓力，而部分行政管理部門(mén)由于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)不了解或?yàn)榱讼⑹聦幦?，將?zé)任全部推向物業(yè)管理企業(yè)一方。行業(yè)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的制約關(guān)系也無(wú)法得到根本改變，多家、多頭、多口管理的現(xiàn)象十分普遍，這就勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不合理地承擔(dān)過(guò)多責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)，它不是公安、民政、街道居委會(huì)，而是一個(gè)從事物業(yè)相關(guān)服務(wù)的企業(yè)，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)只要收了錢(qián)，就應(yīng)對(duì)業(yè)主或使用人的一切損失（包括人身傷害和財(cái)產(chǎn)損毀，丟失）承擔(dān)責(zé)任的觀點(diǎn)是不正確的。但物業(yè)管理的母公司為了維護(hù)企業(yè)形象，提高銷售率便要求其委曲求全、息事寧人。這樣完全違背了企業(yè)的運(yùn)作方式，致使企業(yè)形成政策性虧損。
（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率低
住宅小區(qū)居民和業(yè)主的思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在住房消費(fèi)上花錢(qián)購(gòu)服務(wù)的觀念還未建立起來(lái)，有些業(yè)主不清楚物業(yè)運(yùn)行的全貌、管理工作負(fù)荷和費(fèi)用開(kāi)支范圍，日常進(jìn)出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺(jué)作出簡(jiǎn)單判斷，認(rèn)為物值不符。還有物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段問(wèn)題未解決等因素，再加上物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊關(guān)系，使得業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上；這些因素造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)章對(duì)于欠繳物業(yè)管理服務(wù)的行為沒(méi)有一定的約束力，物業(yè)管理的特殊性使物業(yè)管理企業(yè)不能采取停止服務(wù)等方式解決欠費(fèi)問(wèn)題，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)進(jìn)一步的虧損。
（四）住宅區(qū)公共設(shè)施與市政公共設(shè)施界線不清
沒(méi)有統(tǒng)一的關(guān)于市政公共設(shè)施與住宅公共設(shè)施界線區(qū)分的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，由于管理界線不清，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)著過(guò)多的市政公共設(shè)施的維護(hù)、管理和壟斷行業(yè)的部分維護(hù)責(zé)任，如樓內(nèi)供暖管道、上水管道等維護(hù)，在某種程度上物業(yè)管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色。其次物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了部分公用部門(mén)的收費(fèi)任務(wù)，基于目前公用事業(yè)的壟斷性，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳電、垃圾等費(fèi)用并毫無(wú)代價(jià)地承擔(dān)了收費(fèi)責(zé)任，不僅如此，拒交、欠交現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)不得不為住戶付大量的費(fèi)用，由于傳統(tǒng)觀念的影響和現(xiàn)實(shí)利益的驅(qū)動(dòng)，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理一直被視為行政管理的延伸，開(kāi)發(fā)建設(shè)的輔助，錯(cuò)誤的社會(huì)定位必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)以追求利益化為目標(biāo)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展應(yīng)以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，結(jié)合“以人為本，服務(wù)至上”的物業(yè)服務(wù)理念，建立合理的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展，解決物業(yè)管理企業(yè)虧損問(wèn)題。
（一）政府要促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的進(jìn)程，充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行資源的合理配置，加強(qiáng)政府引導(dǎo)作用，使物業(yè)管理收費(fèi)在政府指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)，真正體現(xiàn)商品價(jià)值規(guī)律，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)管理企業(yè)留下微利的空間。完善物業(yè)管理的法規(guī)體系，推向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用放在一個(gè)合理的水平，政府、企業(yè)、業(yè)主必須站在三者利益的結(jié)合點(diǎn)上共同努力。找房地產(chǎn)資料,到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)的宣傳、報(bào)道，通過(guò)各種媒介引導(dǎo)居民形成一個(gè)正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。物業(yè)管理是新生事物，要取得社會(huì)和業(yè)主的理解，必須加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)宣傳，要使各級(jí)政府和廣大業(yè)主認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)秩序、改善居民居住生活的重要性。
為物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍，理順各行業(yè)管理部門(mén)、公共事業(yè)部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，劃分管理界線，明確管理責(zé)任。給予物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)享受的第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，減免相應(yīng)的物業(yè)管理方面的稅費(fèi)，將物業(yè)管理做為一種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行培育。
（二）物業(yè)管理企業(yè)自身要強(qiáng)化管理，提高管理水平，建立企業(yè)成本分析制度。分析物業(yè)管理企業(yè)的支出結(jié)構(gòu)，可以看出其較重要的成本是人力的支出，許多企業(yè)管理人員常常會(huì)不自覺(jué)的忽視人力成本，物業(yè)管理企業(yè)的人力成本高達(dá)戰(zhàn)占總成本的35-50%左右。強(qiáng)化對(duì)物業(yè)自身的科學(xué)管理，通過(guò)人力的合理利用進(jìn)一步降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，要特別注意經(jīng)營(yíng)管理和技術(shù)人才的合理配置，充分發(fā)揮管理人才和技術(shù)人才優(yōu)勢(shì)，確保管理環(huán)節(jié)的通暢；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)大力提倡開(kāi)源節(jié)流、崇尚節(jié)約的思想觀念，如應(yīng)對(duì)水、電進(jìn)行測(cè)算，防止公共設(shè)施設(shè)備的跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開(kāi)關(guān)、改進(jìn)線路等辦法節(jié)約水、電；對(duì)一線員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。
提高物業(yè)服務(wù)水平，加大物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳力度，倡導(dǎo)使用高科技管理手段，降低成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗大量的人力、物力，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量，節(jié)約人力、物力資源。
通過(guò)物業(yè)管理的早期介入，全程控制管理成本。物業(yè)管理成本常常要受到先天因素和社會(huì)因素的制約，這是物業(yè)管理公司很難左右的，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就充分考慮物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)性，從物業(yè)管理用房、住宅區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房角度考慮物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，多進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、位置等因素所產(chǎn)生的不同運(yùn)行成本進(jìn)行比較，甚至對(duì)交通組織、出口設(shè)置等精心考慮就可對(duì)以后的物業(yè)管理費(fèi)用支出的降低產(chǎn)生影響，從而有效減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
（三）以業(yè)主需求為導(dǎo)向，深挖以業(yè)主為主的客戶資源，不斷提高服務(wù)水平，向服務(wù)要效益。在IS09001：2000版標(biāo)準(zhǔn)的八項(xiàng)原則的條就是“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”。在企業(yè)的服務(wù)過(guò)程中，不管以前業(yè)主滿意如何，業(yè)主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達(dá)到較高水平，就得不斷調(diào)整服務(wù)的內(nèi)容，提高服務(wù)水平，這樣才能確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可，較終使費(fèi)用回收率達(dá)到較高水平。同時(shí)物業(yè)管理是一種綜合性服務(wù)行業(yè)，除開(kāi)展常規(guī)的管理服務(wù)項(xiàng)目外，可以開(kāi)展深挖以業(yè)主為主的客戶資源，將這一資源充分利用起來(lái)，培育以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的專項(xiàng)、特約、中介等多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的利益化。物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的是成百上千戶的大住宅區(qū)，用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)方法就能測(cè)算出每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主資源有多大，業(yè)主所需要的服務(wù)

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