城市綜合體整體營銷策劃：MALL的主力店業(yè)種評選原則

　　主力店居購物中，處于經(jīng)營的主導地位，不但是商店組合的主要成員，而且是購物的特性的突出體現(xiàn)，開發(fā)經(jīng)營者大多慎選具有相當知名度的型商業(yè)進駐，一來可利用原來擁有的集客能力，為購物帶來更大商機，也可為購物奠定形象基礎。因此，在購物的招商租賃作業(yè)中，確定主力店便成為工作，主力店要適應此項任務，必須具備下列條件：

　?。?、人員素質：具有上乘的人員素質，較能接受新的服務技能訓練與理念提升。

　?。病?chuàng)意：創(chuàng)意是創(chuàng)新的根源，一個具有創(chuàng)意的事業(yè)體，必能適應多變的社會發(fā)展狀況，尤其在流通革命時代，必須注重創(chuàng)意。

　　３、策略思考：由于購物在臺灣地區(qū)發(fā)展尚處于起步 階段，新的問題發(fā)生，必須有適當?shù)牟呗?，因此需由具有策略思考能力的團隊面對問題，循序解決。

　?。?、管理制度：主力店優(yōu)良的管理制度，往往可成為購物整體管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈現(xiàn)出來。

　?。?、業(yè)務增長：主力店必須擁有高業(yè)務增長的條件，事實上較高的業(yè)務增長率，足以推論該事業(yè)單位擁有優(yōu)良的經(jīng)營管理能力或特殊優(yōu)點，同時具備較強的競爭優(yōu)勢。這些特色將成為購物經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定力量，同時增加集客力。

　　隨著時代的進步，消費者對于消費質量的要求日益提高，尤其消費者已從傳統(tǒng)的“需求性購物”，轉變成為一種新興的“休閑購物”概念。因此，購物的招商規(guī)劃應滿足消費者“一次購足”與“休閑購物”的消費需求。

　　為滿足不同消費者的需求，在招商時，租店戶通常可分為四類：國際性的連鎖系統(tǒng)、全地區(qū)性的連鎖店、區(qū)域性的連鎖店及當?shù)氐莫毩⒌?。國際性的連鎖系統(tǒng)及全國性的連鎖店可以提升購物的形象，并得到顧客的信賴，而區(qū)域性的連鎖店則賦予購物一定的水平及品位，至于當?shù)氐莫毩⒌陝t使購物突顯出與眾不同的特色。

　　因此購物招商時，除了可以引進“一次購足”的百貨公司，或單一主題性如家具、家電、信息用品等專業(yè)主題商店之外；全國性或地方性的生活百貨，如屈臣氏、萬寧等，全國性的衣飾如佐丹奴、Hang—ten等，全國知名的連鎖快餐店或面包店如麥當勞、肯德基、卡莎米亞等，具有當?shù)靥厣娘炰仭⑿〕缘甑?，結合中西式餐廳的結婚宴會廣場，也都是招商時的業(yè)種。

　　此外，服務性業(yè)種如金融機構(如銀行、證券公司等)、洗衣店等，或是娛樂方面的業(yè)種如連鎖書店何嘉仁、誠品、金石堂等，也可考慮引進購物。

　　除此之外，引進一些在市區(qū)找不到賣場空間的業(yè)種業(yè)態(tài)，或者因為需要挑高樓板、在法規(guī)上都會區(qū)的店面無法符合要求的業(yè)種，例如需要寬大高聳空間的影城、IMAX3D立體電影院等，或游樂場如SEGA、NAMCO等，均可引入本購物的量身定做空間內(nèi)，以滿足消費者購物以外的各式娛樂、休閑需求。此外，購物也應切合區(qū)域發(fā)展需求，不斷引入新業(yè)種。

　　較適合經(jīng)營業(yè)種面積規(guī)模

　　市場調查所試算的初步營業(yè)收入配比是本調查借以推估購物較佳經(jīng)營面積規(guī)模的基礎，然而主題定位、專家意見及未來購物發(fā)展趨勢也是影響購物經(jīng)營面積的重要因素，為使推估的結果更加合理及周全，因此較適合經(jīng)營業(yè)種面積的調整系綜合考慮上述四項因素而得。
以下將有關初步經(jīng)營業(yè)種試算的推估方式詳述如下：

　　(一)營業(yè)收入配比

　　將消費者較常去消費場所金額比例、消費者希望增加場所金額比例及商圈各業(yè)種營業(yè)額的比例加總后除以3而得。

　　(二)購物開業(yè)年度業(yè)種營業(yè)收入分配

　　將購物開業(yè)年度購物的預測占有率乘以購物開業(yè)年度商圈市場潛力，可得購物開業(yè)年度購物 的營業(yè)收入額，再將營業(yè)收入額分別乘以各業(yè)種的營業(yè)收入配比，即可得出購物開業(yè)年度各業(yè)種的營業(yè)收入。

　　(三)調查年度平均月績效

　　本調查將引用業(yè)種業(yè)態(tài)調查中的各業(yè)種的月績效作為未來推估購物開業(yè)年度年績效的基礎。

　　(四)購物開業(yè)年度年績效

　　各業(yè)種購物開業(yè)年度年績效：各業(yè)種調查年度月績效X(調查年度—購物開業(yè)年度市場潛力平均增長率)X 12

　　(五)經(jīng)營面積

　　將購物開業(yè)年度各業(yè)種的營業(yè)收入額除以開業(yè)年度各業(yè)種的年績效即得經(jīng)營面積，此經(jīng)營面積是由市場調查結果計算得出的。

　　(六)購物建議面積

　　商場建議面積系經(jīng)過考慮市場調查結果、主題定位、專家意見以及考慮商場未來發(fā)展趨勢后，調整而得的較適合經(jīng)營面積規(guī)模。 
 
 

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