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經(jīng)典商場經(jīng)營管理:開發(fā)商如何管理經(jīng)營商場?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 2335 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  

經(jīng)典商場經(jīng)營管理:開發(fā)商如何管理經(jīng)營商場?


以下是引用片段:
  下面我從實際操作的角度,從開發(fā)商的角度,從如何穩(wěn)定營運的角度,從風險較小化的角度及資金快速周轉(zhuǎn)的角度,來發(fā)表一下本人的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

  頭先,我們要明白,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為了相對于住宅地產(chǎn)贏得更多的利潤。只租不售,對于資金充足開發(fā)商或者項目不多是比較可行的方式,這樣更便于統(tǒng)一招商及營運管理。像樓主所說,在全國多個城市有商業(yè)項目,這樣一來,其資金壓力比較大,用銷售返租經(jīng)營,可利用相對較少的基礎(chǔ)資金實現(xiàn)滾動開發(fā),資金利用率就大大提高。而且由于有相對比較穩(wěn)定的回報(一般是5~10年,回報率6~8%),在售價價格上可以有相應(yīng)的提升,這就是商業(yè)價值化的步,然后拿出部分銷售款項作為經(jīng)營及返租的費用,余下部分作為滾動開發(fā)資金,為在返租期后贏得經(jīng)營主控權(quán),建議開發(fā)商按照自己的資金能力,自行持有30~50%的商業(yè)面積,這樣開發(fā)商仍然是的業(yè)主,在后期商業(yè)調(diào)整中占有完全優(yōu)勢,避免商業(yè)產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移所帶來的經(jīng)營危機,同時也為購購客戶、經(jīng)營客戶提供信心保障。

  其次,是關(guān)于經(jīng)營的問題,本人認為比較可行的有以下幾種方式:

  一、聯(lián)營方式:具體又有2種操作方法:

  1、開發(fā)商自行成立下屬或獨立商業(yè)經(jīng)營公司(為避免引起公司間經(jīng)濟糾紛,建議成立獨立公司,即與開發(fā)公司在法律上不相關(guān)),然后聘請當?shù)剌^有品牌實力及商業(yè)管理經(jīng)驗的百貨公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,共同承擔風險、分享利益。(在這個行業(yè)細分的時代,想自己“獨吞”很難,弄不好還一無所獲)。

  2、委托百貨公司,開發(fā)商提供經(jīng)營場地,百貨公司負責商場運作,利益分成,開發(fā)公司必須有人員進入百貨公司管理層,監(jiān)督服務(wù)。

  二、聘請知名百貨公司核心人員,組建經(jīng)營公司及管理團隊,這樣的好處是成本較省,但周期長,而且經(jīng)營的成敗取決于聘請的核心人員。
 
  三、直接引進百貨公司,優(yōu)點是啟動快,盈利快,缺點是合作周期比較長,至少10年,利潤相對小。

  四、掛牌,就是加盟百貨公司,主要經(jīng)營管理開發(fā)商自己負責,百貨公司定期或者不定期指導商場經(jīng)營,收取品牌加盟費(服務(wù)費)。優(yōu)點是,有品牌效應(yīng),利于招商,缺點是主要經(jīng)營還是自己,由于經(jīng)驗不足,風險較大,而且還要一筆不小的費用。

  本人認為,從商場的長遠經(jīng)營考慮,聯(lián)營方式較可行,雖然,它相比自營短期贏利相對減小,但同時由于雙方的利益點在商場良好經(jīng)營的前提之上,對商場的管理力度必定加強,而且雙方之間有約束力。這些都對商場的生存和發(fā)展很有利。

 

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