如今許多人購(gòu)房已經(jīng)不單是為解決“住”的問(wèn)題了，隨著手里的富余錢越來(lái)越多，為投資而購(gòu)房的人也越來(lái)越多了。即使不為投資，作為消費(fèi)額度、使用周期較長(zhǎng)的“財(cái)產(chǎn)”，人們自然也希望房產(chǎn)能夠保值。所以什么樣的房子“較劃算”才是購(gòu)房時(shí)要考慮的較重要因素。本期本報(bào)特請(qǐng)來(lái)北京地產(chǎn)界十大評(píng)估師，從較專業(yè)的角度為購(gòu)房者提示。

　　不劃算之1：區(qū)域發(fā)展無(wú)潛力

　　判斷一個(gè)樓盤是否有比較高的率或者是較強(qiáng)的保值作用，很大程度上要看其所處區(qū)域的情況。

　　1.區(qū)域交通的便利程度會(huì)影響到樓盤的投資價(jià)值。如果道路不暢通，交通情況欠優(yōu)，且未來(lái)沒(méi)有改變的趨勢(shì)，就不具有杰出的投資和保值性。

　　2.生活配套條件影響區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。一個(gè)缺乏各種配套，生活不便利的區(qū)域也沒(méi)有太強(qiáng)的投資價(jià)值。

　　3.人文環(huán)境、自然環(huán)境若均無(wú)優(yōu)勢(shì)，安全系數(shù)不高，周邊主體人口素質(zhì)不高，會(huì)影響投資價(jià)值。

　　4.區(qū)域需求不旺盛，樓盤開(kāi)發(fā)供大于求，不僅不具投資價(jià)值，甚至有貶值的危險(xiǎn)。

　　評(píng)估師提示

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)

　　一、作為投資或保值，所處區(qū)域都應(yīng)具備：

　　1.周邊有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，但樓盤距離主干道應(yīng)有適當(dāng)?shù)木嚯x，保證出行方便的同時(shí)，遠(yuǎn)離噪音、汽車尾氣的污染。

　　2.周圍有齊全的配套設(shè)施，如商業(yè)、醫(yī)療、就學(xué)、娛樂(lè)等等。

　　3.擁有良好的人文環(huán)境和景觀，會(huì)對(duì)安全和舒適度有基本的保障。

　　二、作為短期投資用，所處區(qū)域應(yīng)具備：目前周圍的環(huán)境和配套較差，但政府已經(jīng)決定改造該地區(qū)或有比較大的發(fā)展機(jī)遇，擁有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，這樣的地區(qū)可以作為短期投資。

　　三、有較大需求量的地區(qū)，可以作為長(zhǎng)線投資用，像中關(guān)村、CBD、學(xué)校旁等人員密集的辦公就業(yè)地，就擁有較好的長(zhǎng)線投資條件，出租回報(bào)率會(huì)比較高。

　　不劃算之2：周邊開(kāi)發(fā)量不適度

　　有的人認(rèn)為，如果一個(gè)地區(qū)的樓盤特別少，就一定具有很高的投資價(jià)值，其實(shí)情況并非如此。適度的開(kāi)發(fā)量會(huì)對(duì)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展起到拉動(dòng)作用，有助于地區(qū)的成熟，比如齊全的配套、良好的環(huán)境等；而且適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)規(guī)模，也會(huì)使地區(qū)形成良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，比如降低價(jià)格、提高品質(zhì)等，讓購(gòu)房人真正獲利，這些都會(huì)直接提高樓盤的投資價(jià)值。

　　開(kāi)發(fā)量也要與地區(qū)的需求相匹配，超規(guī)模的開(kāi)發(fā)如果與地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展脫節(jié)、與地區(qū)吸引住戶的能力不匹配，超過(guò)地區(qū)的需求量，就會(huì)對(duì)投資產(chǎn)生不利影響。比如望京，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，樓盤類型集中于住宅，數(shù)量又很多，目前的投資指數(shù)不高。

　　評(píng)估師提示

　　中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平

　　1.如果地區(qū)已經(jīng)比較成熟，開(kāi)發(fā)量較大，價(jià)格也抬到了一定的高度，就不具備太理想的投資價(jià)值，但有一定的保值功效。

　　2.地區(qū)發(fā)展正處在起步階段，但開(kāi)發(fā)量已經(jīng)不小，且土地存量較多，未來(lái)會(huì)有更多的樓盤入市，不太適合投資。

　　3.地塊成熟度高，但開(kāi)發(fā)量小于需求量，土地的存量也不豐富，比如中關(guān)村，投資就會(huì)得到理想的收益。

　　4.針對(duì)某一個(gè)項(xiàng)目，如果規(guī)模過(guò)大，供應(yīng)量多，也不適合于投資。

　　不劃算之3：地價(jià)損失，房?jī)r(jià)不實(shí)

　　一般房?jī)r(jià)是由土地價(jià)格、房屋建筑物建設(shè)成本和稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等三大部分構(gòu)成的。其中土地價(jià)格中包括土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等。目前房屋的建設(shè)成本各地雖然存在一些差異，但是差別不大，房?jī)r(jià)的差異主要源自于土地價(jià)格的不同。

　　在土地價(jià)格中土地出讓金是由國(guó)家統(tǒng)一確定的，根據(jù)建筑物用途和使用年限的不同，土地出讓金也不一樣。不過(guò)，這一項(xiàng)在整體房?jī)r(jià)中所占的比例并不大，一般在10%左右。

　　目前在北京的房?jī)r(jià)中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用占的比重較大。由于以往土地出讓方式不同，使得開(kāi)發(fā)商所獲得的土地成本不盡相同，所以會(huì)出現(xiàn)在同一地段價(jià)格相差甚遠(yuǎn)的樓盤。不過(guò)，從今年開(kāi)始，北京土地使用權(quán)的取得方式已經(jīng)開(kāi)始劃一，這一影響將會(huì)消除。

　　評(píng)估師提示

　　北京杜鳴估價(jià)師事務(wù)所董事長(zhǎng)杜明

　　1.商品房土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)即開(kāi)始計(jì)算的，因此銷售周期會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生一定影響。不過(guò)，這種影響很小，一般在十年之內(nèi)的都可以忽略不計(jì)。

　　2.一般住宅的土地使用年限是70年，而辦公類物業(yè)如寫字樓、商鋪等是50年。所以，不同用途的物業(yè)對(duì)土地使用年限的敏感度不同。

　　3.購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意審查土地使用證上標(biāo)明的使用年限。

　　不劃算之4：硬件設(shè)施不匹配

　　投資類物業(yè)對(duì)建筑硬件的要求很高，特別是對(duì)外墻、內(nèi)部裝修、大堂、衛(wèi)星電視、通訊、光纜等外在品質(zhì)方面，比一般住宅的要求更高，相對(duì)而言，對(duì)于綠地、規(guī)劃等影響居住品質(zhì)、舒適度的內(nèi)在因素要求要低一些。由于長(zhǎng)期投資一般是要使房子更容易出租，所以交通的便捷、生活配套與服務(wù)設(shè)施的完善是投資類物業(yè)必備的重要條件。

　　一般評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤的硬件優(yōu)劣可以從交通是否方便、是否臨街、各種配套設(shè)施是否完備、樓層與朝向、園林綠化、裝修裝飾材料、外墻、空調(diào)等方面進(jìn)行考察。作為投資者，不能籠統(tǒng)地認(rèn)為硬件設(shè)施越齊全、越豪華，這個(gè)樓盤的投資價(jià)值就越高；而要根據(jù)自己投資的價(jià)值取向?qū)τ布O(shè)施進(jìn)行敏感度的判斷或者量化。敏感度是房地產(chǎn)評(píng)估的常用手段，購(gòu)房者在投資置業(yè)時(shí)可以用來(lái)參考。

　　評(píng)估師提示

　　中華財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)咨詢有限公司注冊(cè)造價(jià)工程師蔡詩(shī)銘

　　1.要根據(jù)投資的價(jià)值確定敏感度及其走向。比如投資底商臨街就是頭選因素；出租對(duì)于交通的敏感度就很高；而辦公、辦事處則對(duì)周邊的人流、物流敏感度的影響很高等等。

　　2.賦予這些要素一定的分值，可以根據(jù)要素對(duì)投資的作用大小設(shè)置權(quán)重；然后對(duì)這些要素的分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。比如，雖然分戶供暖是很多新樓盤采用的供暖方式，但還是市政集中供暖更經(jīng)濟(jì)可靠，熱效率也較高；綠化、園林對(duì)投資類物業(yè)來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要，但如果面積過(guò)大，維護(hù)成本過(guò)高，勢(shì)必導(dǎo)致率下降等等。

　　不劃算之5：軟件服務(wù)“不過(guò)硬”

　　樓盤的軟件主要是指物業(yè)管理提供的增殖服務(wù)，它對(duì)于樓盤的保值起到非常重要的作用。不過(guò)，入住之后的物業(yè)管理只是軟件服務(wù)的內(nèi)容之一，其實(shí)物業(yè)服務(wù)是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的全過(guò)程中的。如果前期產(chǎn)品作的不好，后期的物業(yè)管理也很難達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)。

　　決定物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的關(guān)鍵，并非單純依靠物業(yè)管理公司，還要看開(kāi)發(fā)商是否愿意并且能夠做出一個(gè)可以提供增殖服務(wù)的產(chǎn)品。資金及經(jīng)驗(yàn)等因素都可能影響開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)，如果開(kāi)發(fā)商只是一個(gè)項(xiàng)目公司，并沒(méi)有什么長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，這種短視的行為將可能影響軟件服務(wù)水平。即使開(kāi)發(fā)商有心做好后期服務(wù)，資金和操作能力也是制約開(kāi)發(fā)商行為的兩個(gè)重要因素。

　　評(píng)估師提示：

　　萬(wàn)通實(shí)業(yè)武曉焯

　　既然軟件的服務(wù)是一種全程的服務(wù)，在房地產(chǎn)投資時(shí)就要著重考慮以下幾個(gè)方面。

　　1.開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。開(kāi)發(fā)商要有足夠強(qiáng)的實(shí)力與足夠大的規(guī)模，實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商才可以做到重長(zhǎng)期利益，重服務(wù)；足夠大的規(guī)模使得開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)行困難，保證了房地產(chǎn)的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)和對(duì)品牌形象的重視。

　　2.開(kāi)發(fā)商本身素質(zhì)。包括人員的素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)理念，只有開(kāi)發(fā)商本身具備了一定的素質(zhì)，才有可能做出讓消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品。

　　3.開(kāi)發(fā)商結(jié)合的資源。能否結(jié)合較好的資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)是保證后期服務(wù)的重要因素。這些資源包括前期的規(guī)劃方案、物業(yè)管理公司的選擇、小區(qū)的園林綠地規(guī)劃等等。需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂較好的資源，并非指較昂貴的資源，而是較經(jīng)濟(jì)合理的資源。

　　4.物業(yè)管理公司的背景。物業(yè)管理公司作為房產(chǎn)服務(wù)的載體，其作用是不能忽視的。具體說(shuō)來(lái)，要參考物業(yè)公司的規(guī)模、實(shí)力、發(fā)展歷史以及資質(zhì)等。物業(yè)管理本身是一件瑣碎、復(fù)雜的服務(wù)，如果一個(gè)物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)快，擴(kuò)張過(guò)大，在服務(wù)上就可能出現(xiàn)較多問(wèn)題。

　　不劃算之6：工期太長(zhǎng)，讓投資“有行待市”

　　承諾有立體園林、水景，承諾有熱水、衛(wèi)星電視、會(huì)所等諸多配套，可由于項(xiàng)目工期過(guò)長(zhǎng)，一期甚至二期入住時(shí)這些承諾卻仍無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)，有的由于期房開(kāi)發(fā)過(guò)程中變數(shù)多，甚至永遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)——這在許多期房開(kāi)發(fā)中非常普遍。

　　應(yīng)該講，如果開(kāi)發(fā)商能遵守承諾，這些不能及時(shí)兌現(xiàn)的承諾對(duì)房產(chǎn)本身的價(jià)值影響不大——早晚都能有嘛！但這些對(duì)于投資型購(gòu)家來(lái)說(shuō)卻不能這樣輕松：房子是否遠(yuǎn)離工地、環(huán)境是否安靜且干凈，是否有24公里熱水，HBO是否開(kāi)通，會(huì)所是否能使用，所有這些都會(huì)對(duì)出租產(chǎn)生影響：一方面會(huì)影響出租的穩(wěn)定性，東區(qū)就有一出租物業(yè)，“老外”業(yè)主由于害怕二期施工的噪音，盡管小區(qū)環(huán)境已經(jīng)基本到位，仍放棄了一個(gè)月高達(dá)1000美元的押金“逃”走；另一方面也會(huì)影響出租價(jià)格，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，其差額會(huì)在幾百元、上千元，甚至更多。等將來(lái)所有承諾都兌現(xiàn)時(shí)，由于出租折舊的影響，其租金已難再回升。

　　評(píng)估師提示

　　農(nóng)行海淀支行信賃部經(jīng)理高華

　　1.將你收房時(shí)環(huán)境、配套等的兌現(xiàn)程度了解清楚，并爭(zhēng)取簽到合同中，如果是純投資型購(gòu)購(gòu)，應(yīng)爭(zhēng)取到更高的違約賠償比例；當(dāng)然，購(gòu)購(gòu)距交房期盡量近的期房是投資型購(gòu)家爭(zhēng)取的關(guān)鍵。

　　2.工期長(zhǎng)短并非是影響投資的決定因素，周邊供應(yīng)量才是影響出租狀況和價(jià)格較關(guān)鍵的因素；

　　3.工期過(guò)長(zhǎng)并不一定等于“不劃算”，有些項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在一期完成時(shí)就已基本實(shí)現(xiàn)環(huán)境、配套的承諾，對(duì)出租的影響就不大。

　　不劃算之7：“風(fēng)水”不好、“流年”不利，居住感覺(jué)遭破壞。

　　對(duì)于身材高大的人來(lái)說(shuō)，如果

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