近日接到不少讀者電話，反映很多購(gòu)房人在簽訂正式購(gòu)房合同前，開(kāi)發(fā)商都要求購(gòu)房人先簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一部分定金。而購(gòu)房人往往認(rèn)為反正認(rèn)購(gòu)書(shū)不是合同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結(jié)果給自己帶來(lái)不少麻煩，陷入被動(dòng)。究竟認(rèn)購(gòu)書(shū)有沒(méi)有法律效力？購(gòu)房人要不要簽認(rèn)購(gòu)書(shū)？如果簽應(yīng)注意什么？本刊就讀者關(guān)心的問(wèn)題采訪了有關(guān)權(quán)威人士。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房必經(jīng)程序？

　　北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒(méi)有關(guān)于“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律概念，也沒(méi)有購(gòu)房前應(yīng)當(dāng)簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。所以如果可能，購(gòu)房人在確定要購(gòu)購(gòu)的項(xiàng)目后，較好不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽訂購(gòu)房合同。這樣可以避免在與開(kāi)發(fā)商就合同條款進(jìn)行的談判中，因認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定特別是定金問(wèn)題而使自己陷入被動(dòng)。

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有法律效力？

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟屬于什么性質(zhì)的文件？應(yīng)該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，通常認(rèn)為：“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是具有意向書(shū)性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣(mài)人、購(gòu)受人、代理人等的主要情況；2、認(rèn)購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的情況；3、房屋的價(jià)款；4、付款方式；5、認(rèn)購(gòu)條款等內(nèi)容。而且，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”通常還要雙方簽字蓋章。

　　具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中約定了購(gòu)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且購(gòu)受人所購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認(rèn)購(gòu)書(shū)”一般具有一定的法律效力。

　　違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　在簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大都要求購(gòu)房人同時(shí)交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，如果購(gòu)受人在約定的時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)沒(méi)收購(gòu)受人交納的定金等條款。

　　按照以上雙方的約定，如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬購(gòu)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。購(gòu)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　在實(shí)踐中，由于簽訂合同時(shí)涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂。在這種情況下，有些開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)方拒簽合同為由，拒絕返還購(gòu)房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而“認(rèn)購(gòu)書(shū)”通常表述為：“如果購(gòu)受人在一段時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，出賣(mài)人有權(quán)沒(méi)收購(gòu)受人交納的定金?！彼裕绻?gòu)賣(mài)雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購(gòu)賣(mài)合同，而只是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣(mài)方應(yīng)把定金全部返還購(gòu)方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。

　　簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”時(shí)要注意什么？

　　鑒于以上分析，有關(guān)專家提醒購(gòu)房人：

　　一、在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款，較好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并付定金。

　　二、簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商的某些口頭承諾，以書(shū)面形式明確約定。

　　三、如認(rèn)購(gòu)書(shū)中有購(gòu)房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求購(gòu)房人接受物業(yè)管理服務(wù)，購(gòu)房人則應(yīng)要求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。

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