我國自上世紀(jì)80年代以來在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域引入“數(shù)字化家園”概念后，在全國已建成一批智能化小區(qū)。作為體現(xiàn)科技性、社會(huì)性、人性化的智能化住宅，它是“以人為本”的文明居住觀念在更高層次上的體現(xiàn)。建立“數(shù)字化家園”由此而產(chǎn)生的增值性服務(wù)將提高工作效率和安全性，而且為居住者提供舒適、便捷的生活空間，使居住者跨越時(shí)空的信息傳遞和交流成為可能，這無異于延長了人們的壽命，提高了生存的質(zhì)量，也使“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的居住觀念得到充分體現(xiàn)。但我國早期建成的數(shù)字化小區(qū)的技術(shù)水平和科技含量較低，若與國外先進(jìn)的數(shù)字化建筑相比，仍然面臨著缺乏建立數(shù)字化小區(qū)的基礎(chǔ)硬件和核心的軟件系統(tǒng)；缺乏一套完整的信息化管理方案；家庭內(nèi)部數(shù)字化平臺(tái)、小區(qū)的智能化平臺(tái)和社區(qū)的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)的技術(shù)支撐體系尚未建立；與“數(shù)字化家園”相關(guān)的制度欠缺、政策環(huán)境亟待改善等一系列現(xiàn)實(shí)問題。如何發(fā)展“數(shù)字化家園”這一問題已成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的熱門話題。本文通過“數(shù)字化家園”建設(shè)的國際比較，結(jié)合我國建立“數(shù)字化家園”進(jìn)程中所面臨的主要問題的分析，提出進(jìn)一步加快我國“數(shù)字化家園”建設(shè)進(jìn)程的可操作的務(wù)實(shí)對策。

　　“數(shù)字化家園”建設(shè)的國際比較

　　數(shù)字化家園，顧名思義就是通過數(shù)字或模擬數(shù)字技術(shù)將管理、服務(wù)的提供者與每個(gè)住戶相連接的社區(qū)。管理者、服務(wù)者和住戶三方可以實(shí)時(shí)地進(jìn)行各種形式的信息交互，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)瀏覽器的先進(jìn)性，加上各種網(wǎng)絡(luò)多媒體的應(yīng)用，營造出一個(gè)豐富多彩的虛擬社區(qū)。主要包括家庭內(nèi)部的數(shù)字化平臺(tái)、小區(qū)的智能化平臺(tái)和社區(qū)的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)三個(gè)層次。我國數(shù)字化家園建設(shè)與國外發(fā)達(dá)國家相比，基本上達(dá)到了同等同步水平，但仍然有一定的差距，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

　　1、從發(fā)展階段和速度來看，十五期間，我國城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)住宅建筑竣工面積27億平方米，農(nóng)村住宅竣工面積30億平方米。2005年，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積將增加到22平方米。2010年，城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到55億平方米，實(shí)現(xiàn)戶均一套，人均一間，住宅科技貢獻(xiàn)率將達(dá)到40%。國內(nèi)已經(jīng)建成具有一定的智能化的建筑已超過千座，用于建筑智能化住宅的投資大約占建筑總投資的15%左右。國內(nèi)數(shù)字化建設(shè)總投資每年超過百億元。有專家預(yù)測，2002-2005年，中國將進(jìn)入數(shù)字化家園建設(shè)的大規(guī)模實(shí)驗(yàn)和推廣階段，將有一部分中、高端住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)真正意義上的智能化。大部分省區(qū)將建有示范性質(zhì)的三的數(shù)字化住宅小區(qū)；2003-2005年是數(shù)字化家園在中國開始普及階段，這個(gè)商機(jī)無限的階段與美國和歐洲計(jì)劃2003-2004年全面普及家庭網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃時(shí)間基本相接近。

　　2、從數(shù)字化的形式來看，國內(nèi)以智能小區(qū)形式出現(xiàn)，而國外都是以智能住宅的形式出現(xiàn)。國外的智能化住宅，很少以小區(qū)園區(qū)的模式出現(xiàn)。英國2000年先后向市場推出了“聰明屋”和注入現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的“網(wǎng)絡(luò)房屋”。丹麥在2001年隆重推出“網(wǎng)絡(luò)廚房”。美國試驗(yàn)性的幢電子住宅是由5個(gè)微型電腦構(gòu)成電子系統(tǒng)對家電進(jìn)行控制。凡此種種，國外的智能化是以單棟住宅甚至住宅里的某一功能空間訴求點(diǎn)向社會(huì)推出。而國內(nèi)的智能化小區(qū)則主要表現(xiàn)在住宅外圍環(huán)境的安全防范、物業(yè)管理等方面。

　　3、從數(shù)字化家園建設(shè)的投資經(jīng)營價(jià)值角度來看，我國在數(shù)字化建設(shè)中的浪費(fèi)是驚人的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京已經(jīng)鋪設(shè)寬帶網(wǎng)的小區(qū)中真正投入使用的平均不到30%，而家庭智能控制器實(shí)際能夠獨(dú)立自主使用，并得到住戶認(rèn)可的不足12%。另據(jù)2001年8月，國際銅業(yè)協(xié)會(huì)(中國)和中國科學(xué)技術(shù)咨詢聯(lián)合對北京、天津、杭州和成都的58個(gè)新建樓盤的智能化水平的調(diào)查，顯示其中50%以上有住宅安全防范系統(tǒng)，訪客對講系統(tǒng)設(shè)置率高達(dá)76%，信息管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)率卻較低，不足50%。相同設(shè)備情況在國外的效能發(fā)揮率卻相當(dāng)大。國外智能型住宅建設(shè)的投資，其經(jīng)營經(jīng)濟(jì)巨大。頭先，智能化能夠提高住宅的競爭力。美國的具有智能化功能的住宅社區(qū)因其先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，售房率和出租率比常規(guī)建筑高出約15%；智能建筑比常規(guī)建筑節(jié)能30%；智能社區(qū)的住房訪問internet的速度高，而費(fèi)用則比傳統(tǒng)的電話撥號(hào)上網(wǎng)低。三表遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)對物業(yè)管理和住戶都帶來了便利。其次，智能化系統(tǒng)的成本占整個(gè)建筑投資的比例很小，卻給人們提供多種多樣的家庭電子產(chǎn)品的應(yīng)用和對外的電子、通信、防盜、保安等接口，從而使社區(qū)住宅增值。第三，初期安裝費(fèi)用降低。以智能住宅的結(jié)構(gòu)化布線為例，小區(qū)統(tǒng)一安裝費(fèi)用可減少15%-30%。第四，降低了住宅社區(qū)管理及運(yùn)行費(fèi)用。在住宅啟用后60年內(nèi)的維護(hù)及運(yùn)營費(fèi)用約為建筑成本的1.5-3倍。高度集成系統(tǒng)的操作和管理，能降低機(jī)電設(shè)備的維護(hù)成本，減少人工費(fèi)用和居民支出，更主要的是通過為消費(fèi)者服務(wù)可以獲得收益，而我國目前智能化住宅建設(shè)收益主要是通過房屋銷售和銷售階段的廣告效應(yīng)得到部分體現(xiàn)。而后期的更大的經(jīng)營價(jià)值由于多種因素，沒有得到實(shí)現(xiàn)，造成大多數(shù)智能化功能失去作用。

　　4、從開發(fā)規(guī)模和投資的角度來看，據(jù)預(yù)測，時(shí)過4-5年以后，在我國大城市新開發(fā)的住宅中，“數(shù)字化家園”的比例將占到七成以上?！笆濉逼陂g，全國城鎮(zhèn)每年將建成7-8億平方米的住宅，這意味著整個(gè)“十五”期間將建成35-40億平方米的住宅。這一期間“數(shù)字化家園”的建設(shè)會(huì)占到整個(gè)住宅建設(shè)的30%，意味著全國將建成12億平方米左右的“數(shù)字化家園”。如果每平方米的數(shù)字化技術(shù)設(shè)備投資按85元計(jì)算，大約會(huì)增加1000億元左右的投資。發(fā)達(dá)國家的人口增長處于停滯或者負(fù)增長狀態(tài)，城市化進(jìn)程已經(jīng)完成，許多國家的住宅還出現(xiàn)富余狀態(tài)，其房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不會(huì)太大，數(shù)字化住宅開發(fā)數(shù)量增長完全數(shù)不會(huì)太多。我國對住房方面的需要缺口不可能與國外相對過剩的住房供給相比較，其“數(shù)字化家園”建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大所引入的數(shù)字化技術(shù)將大有可為。

　　5、從加入WTO與國際競爭角度來看，入世后的我國房地產(chǎn)投資活動(dòng)會(huì)明顯增加，對房產(chǎn)需求的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。巨大的持續(xù)市場需求為建設(shè)“數(shù)字化家園”提供了廣闊的空間。如果國外房地產(chǎn)開發(fā)商來華投資，競爭格局會(huì)發(fā)生變化，外資的明顯的技術(shù)優(yōu)勢和建筑技術(shù)優(yōu)勢會(huì)因房地產(chǎn)不可移動(dòng)性、不可毀滅性以及房地產(chǎn)商品的民族和地域特色等因素，而得不到充分體現(xiàn)，由此帶來的成本和效率問題也會(huì)使優(yōu)勢打折。

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