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購(gòu)期房請(qǐng)盯緊“公攤”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 841 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
 趙先生看好了一套期房,在看房時(shí),售樓人員講公攤率在20%左右,即套內(nèi)建筑面積能夠達(dá)到總建筑面積的80%,但當(dāng)趙先生簽訂《商品房購(gòu)賣合同》,要求將此寫入補(bǔ)充協(xié)議時(shí),被告知公攤率在30%左右。趙先生不禁犯了嘀咕,同一套房子,還沒(méi)實(shí)測(cè)呢,怎么前后就相差這么多?雖說(shuō)這公攤面積是計(jì)算出來(lái)的,可也不能隨便瞎算吧?

  ----購(gòu)期房請(qǐng)盯緊“公攤”

  律師分析:

  根據(jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字〖2000〗369號(hào)):可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩大部分:

  1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

  2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

  不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間的主要有:

  1.倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

  2.售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

  3.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

  此外,其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房,需要進(jìn)行分?jǐn)偟?,?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

  369號(hào)文對(duì)于預(yù)售商品房的分?jǐn)偯娣e,做了如下規(guī)定,“售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告”?!笆鄯繂挝辉阡N(預(yù))售商品房時(shí),在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位”?!敖ㄔO(shè)項(xiàng)目部分竣工,售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算,因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?,需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的,要經(jīng)國(guó)土房管部門同意,并需書面承諾:先按預(yù)售合同的約定,用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購(gòu)房者結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后,與測(cè)繪部門較終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比,面積增加的,應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變;面積減少的,售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款”。

  根據(jù)這一規(guī)定,自去年10月份以后開(kāi)盤銷售的新樓盤,面積要測(cè)量?jī)纱危阂淮卧陬A(yù)售前,一次在竣工后。

  律師提示:

  由于目前大量開(kāi)盤的商品房都是期房,建議購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)注意以下幾點(diǎn):

  把相關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)合同,并在合同中加一條:當(dāng)面積結(jié)算發(fā)生誤差時(shí),分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)建筑面積的比率也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整。比如購(gòu)房人購(gòu)了一套100平方米的商品房,如果實(shí)測(cè)總建筑面積增加了3平方米,那么套內(nèi)建筑面積也應(yīng)按比例相應(yīng)增加,否則購(gòu)房人補(bǔ)交了3平方米的錢,很可能得到的是3平方米的分?jǐn)偯娣e。

  入住時(shí)向開(kāi)發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告,因?yàn)橘?gòu)房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅,都和房屋面積有直接關(guān)系。

  房改房的面積結(jié)算與此不同。根據(jù)規(guī)定,單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房,不適用369號(hào)文的規(guī)定。


(北京晚報(bào))

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