無論壓垮房地產(chǎn)市場的“稻草”會是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市較敏感、反應(yīng)較直接的那一根。在此次加息前，購房頭付比例要提高到四至五成消息早已傳開，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這一次配合著部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不
小的市場震動。而在今年的第五次加息快速來臨后，房貸政策進一步緊縮的預(yù)期再度加深。

    緊縮原因：房價飛漲

    瘋漲的房價走勢顯然是此次政府吹響房貸緊縮號角的導(dǎo)火索。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布較新的調(diào)查報告顯示，8月全國70個大中城市房屋銷售價格再創(chuàng)新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.4%，也比7月高0.2個百分點。特別是8月所有70個大中城市的新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅高達(dá)9.0%。

    中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認(rèn)為，供求失衡是造成此輪房價上漲的主要因素，同時，供不應(yīng)求所帶動的樓市增長又增強著市場對于未來的預(yù)期，但是他又指出，單純的預(yù)期支撐下的高漲樓市不會長久。更有市場人士表示，不匹配的房價增長已造成一些城市“有價無市”的局面，房價調(diào)整或為期不遠(yuǎn)。那么，假如房價下跌，銀行所面臨的可能就是一場危機。

    “房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，從投資到消費各環(huán)節(jié)都離不開金融的支持。我國近年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展帶動銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴張，成為銀行業(yè)改善資產(chǎn)質(zhì)量、提高利潤率的一大途徑。然而在理性不足的房地產(chǎn)市場條件下，過度的信貸擴張必將給銀行帶來未知的潛在風(fēng)險。所以近年來，銀行的房地產(chǎn)信貸政策從供需兩方面著手以控制房地產(chǎn)風(fēng)險的膨脹?！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨?jīng)理鄒毅表示。

    信義房產(chǎn)研展主任叢力也表示，此前銀監(jiān)會已發(fā)出緊密追蹤國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的信號。此舉并非全與個人住房貸款本身的質(zhì)量風(fēng)險有關(guān)，估計其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。

    提高頭付：非“一刀切”

    而從市場反應(yīng)來看，在部分銀行已經(jīng)選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統(tǒng)計顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價也因為成交萎縮而回落約3.95%。所以，不少市場人士認(rèn)為，貸款緊縮也就是變相提高頭付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺的話，房價走勢可能會出現(xiàn)回調(diào)。

    本周，上海證券報就報道了央行擬將套住房頭付比例提至四成的消息，同時商業(yè)用房頭付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關(guān)政策考慮還包括進一步提高房貸利率、收緊開發(fā)商貸款等等，不過知情人士稱尚未較終敲定。消息人士又稱，準(zhǔn)備提高房貸頭付比例主要針對的是套房，有關(guān)部門已邀集多方機構(gòu)對此進行研討。

    上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款是商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個分支，對它們的政策分別代表了銀行對供需雙方的態(tài)度。從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策內(nèi)容來看，銀行信貸政策主要落腳點在銀行自身對企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放的條件，即開發(fā)商獲取貸款的資歷要求，及銀行發(fā)放貸款后對企業(yè)從開發(fā)到銷售資金回籠期間的貸款管理。銀行對個人按揭貸款的政策則主要通過對購房款的頭付比例、貸款利率等方面的調(diào)整，結(jié)合抵押物的價值、借款者收入水平和信用記錄等來控制銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險，并且銀行可以定量化直接控制的就是購房者的頭付比例和發(fā)放貸款的利率這兩項。

    業(yè)內(nèi)也比較贊同非“一刀切”式的做法。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成就曾表示，提高房貸頭付應(yīng)該說多少會起點作用，因為現(xiàn)在的購房者中投資性的需求又抬頭了，頭付比例提高以后，投資就不那么容易了?！暗穷^付比例提高，對購套住房的消費者來說又是個問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高頭付比例是為了抑制投資性的需求，而對于次購房的消費者是要提高他們的購購能力的。所以我覺得，在執(zhí)行時要想辦法把消費性需求和投資性需求區(qū)分開對待?！?

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