王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標明的建筑面積為146.7平方米，他開始擔心起來。因為他通過朋友打聽到，即將開征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點可能是144平方米：“我家房子差了兩平方米，正在這個坎兒上，冤！”

    財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平方米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120平方米乘以20%等于24平方米，再加上一個家庭的平均居住面積120平方米，所以就得出了144平方米這個界定值。

    ●“醞釀”好幾年，物業(yè)稅這次要來真的了？

    所謂物業(yè)稅簡單地說，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購購者在購房階段稅費降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來間接向房產(chǎn)消費者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M者直接征收。從理論上說，購購新房這一環(huán)節(jié)消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。

    12月15日，建設(shè)部副部長劉志峰一語點破個中玄機：就像購車一樣，雖然購的時候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費用包括養(yǎng)路費等也不便宜，有的時候購得起用不起。將來對大戶型住宅也會采取相似措施。

    他還透露，建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)稅費”的問題，以此引導(dǎo)對中小套型住宅的消費。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費”的集中代表正是物業(yè)稅。

    隨后，業(yè)界和媒體嘩然。

    房產(chǎn)界認為，這將會帶來整個行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟貧；此舉是否會降低百姓購房門檻，有沒有可能增加購房者的稅負”？更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)購了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？

    這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓透露，國家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時間，“只有完成了這項基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)?！眲⒒刚f，真正推行物業(yè)稅要到2008年。

     ●開征物業(yè)稅能讓現(xiàn)行房價普降兩三成？

    2006年5月底，物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規(guī)劃，國務(wù)院發(fā)展研究發(fā)布了期物業(yè)稅改革研究成果，頭次提出了中國實行物業(yè)稅改革的3個備選方案：

    一是“小改”方案：征收對象保持現(xiàn)有格局不變，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進行合并調(diào)整。二是“中改”方案，即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

    劉桓認為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要問題集中在城市。

    據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個，在交易環(huán)節(jié)相對偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負幾乎為零，比如對個人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。財政部財科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

    據(jù)估算，由于地價和相關(guān)稅費分70年繳，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納1/70，其余在其后的69年中繳納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57%。

    因此，根據(jù)預(yù)測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10%~20%，降價幅度較高甚至可達35%以上。

     ●144平方米以上戶型又成物業(yè)稅“瞄準”目標

    讓專家“傾心”的，是物業(yè)稅兼具“抑富”和“濟貧”職能。用張學(xué)誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。

    從房屋面積上而言，目前，部分專家認為貧富之間的界定值為144平方米。

    劉桓說，這個數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認為，按照國際通行做法結(jié)合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平方米較為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平方米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120平方米乘以20%等于24平方米，再加上人均居住面積120平方米，所以就得出了144平方米這個界定值。

    也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

    但此種說法沒有得到國家有關(guān)部門的印證。較終落實的物業(yè)稅起征面積，建設(shè)部有關(guān)人士說：“這是一個頭要解決的問題，但目前尚未確定?！?/P>

    衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負責(zé)人蔡為民認為，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，不干預(yù)90~140平方米房型的開發(fā)和購購，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。

     ●市民的套房產(chǎn)可能會免稅或減稅?

    物業(yè)稅的征收并非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。

    劉桓認為，作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的套住房征稅。

    但是，什么是套住房呢？

    建設(shè)部政策研究主任陳淮分析：一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些機關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積，但當時單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70~90平方米。這個“套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。

    因此原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。

    還有一個人們較為關(guān)注的問題，就是開征物業(yè)稅時是不是只對此后購入的新房征收，以前購的就不能再追征了？

    陳淮切中要點地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。

    正因此，我國將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年繳納的物業(yè)稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。

     ●專家說，0.8%的起征稅率不會增加老百姓的支出負擔

    而據(jù)報道，目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析，財經(jīng)工作專業(yè)小組的有關(guān)專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會增加居民的稅收負擔。

    劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當?shù)?。?jù)此設(shè)計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1∶1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是1∶1。物業(yè)稅開征后，包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1∶1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費后的30萬元。

    而且，這筆物業(yè)稅是分攤在70年中繳的，每年只繳全部稅款的1%~2%。

    也有一種說法認為，在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家應(yīng)當確定物業(yè)稅幅度在0.1%~3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。

    中國人民銀行行長助理、長期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。

    “考慮到頭次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。

    由此看來，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點占據(jù)主流。中新

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！