核心提示：繳納物業(yè)費(fèi)，是許多業(yè)主的心頭之痛，而收繳物業(yè)費(fèi)，則讓眾多物業(yè)公司焦頭爛額。近日，本報(bào)接到不少業(yè)主的投訴電話，對繳納物業(yè)費(fèi)提出了諸多的意見。

　　據(jù)了解，北京市日前曾經(jīng)對28個(gè)商品房小區(qū)展開的一項(xiàng)調(diào)查顯示，物業(yè)收費(fèi)率平均只達(dá)到65％，有1/4的小區(qū)收費(fèi)率只有約30％。同樣，記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，目前在鄭州的物業(yè)收費(fèi)率也不是很高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)費(fèi)收繳率低于80％時(shí)，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營和管理活動(dòng)。這就必然造成現(xiàn)今物業(yè)管理“業(yè)主欠費(fèi)——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。那么，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)為什么會這么難？業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的根源究竟在哪里？

　　業(yè)主：我們繳物業(yè)費(fèi)很冤枉

　　昨日，家住鄭州市城東路5號院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號院因?yàn)殚_發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內(nèi)先進(jìn)一部運(yùn)行的電梯被質(zhì)量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。今年5月，院內(nèi)較初的開發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運(yùn)行，總共16戶業(yè)主的樓房內(nèi)，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運(yùn)營的物業(yè)費(fèi)，樓上的業(yè)主因?yàn)楣珨傔^多也不愿繳納，近一個(gè)月過去了，繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不過幾家。

　　業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說:“我們家就用不著電梯，我根本沒享受上述服務(wù)，怎么能繳電梯運(yùn)行費(fèi)呢？”住在11樓的業(yè)主認(rèn)為，樓上沒有幾戶人，每個(gè)月幾千塊錢的電費(fèi)和維修費(fèi)分?jǐn)偟剿麄冾^上太重。“電梯停了吧，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運(yùn)行費(fèi)用吧，業(yè)主們?nèi)匀怀场！编嵵菔谐菛|路5號院的物業(yè)部翟經(jīng)理抱怨說。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不購這個(gè)“糊涂賬”。

　　物業(yè)公司：不繳物業(yè)費(fèi)很頭疼

　　鄭州市隴海路某小區(qū)的物業(yè)管理人員徐小姐說，小區(qū)內(nèi)有一部分業(yè)主總是以這樣那樣的理由拒繳物業(yè)費(fèi)。一般小區(qū)物業(yè)人員都會上門做工作，物業(yè)公司將業(yè)主反映的問題解決后，一部分業(yè)主會繳納物業(yè)費(fèi)，但有一部分業(yè)主始終不肯繳納?！昂芏嘈^(qū)的物業(yè)公司會用種種手段迫使業(yè)主繳費(fèi)，甚至采用停水停電的方法，也有一部分物業(yè)公司將業(yè)主起訴至法院，但法院執(zhí)行起來也有難度，而且業(yè)主很有可能會繼續(xù)拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收不上來，物業(yè)公司就沒有資金運(yùn)作。遭遇業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也很頭痛！”

業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)之種種理由

　　我是租戶，不該讓我繳費(fèi)

　　張小姐是周口人，2004年她在鄭州讀完四年大學(xué)，直接到了鄭州的一家公司工作，她和幾名同學(xué)在某小區(qū)合租了一套兩室一廳的房子。當(dāng)年年底的，小區(qū)物業(yè)部門的一位工作人員上門催繳物業(yè)費(fèi)，一季度100多元，加上以前拖欠的物業(yè)費(fèi)，共300多元。張小姐納悶了:我是租的房子啊，怎么讓我繳物業(yè)管理費(fèi)呢？工作人員則說，誰住在這里，誰就要繳物業(yè)費(fèi)。雙方爭執(zhí)不下，物業(yè)公司的人天天上門催款。

　　房子閑置，為什么繳費(fèi)？

　　蕭女士以前在鄭州市桐柏路上有一套房子，一直都按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。2005年，為了孩子上學(xué)方便，蕭女士在外重新購了套房子，一家三口喜洋洋地遷進(jìn)新居。從那時(shí)起，蕭女士的老房子一直用于堆放老家具和雜物。蕭女士回老房子取東西時(shí)，多次碰到物業(yè)部門的工作人員上門索要物業(yè)費(fèi)。蕭女士說:“我這兒就一間空房子，人都搬走了，還要收物業(yè)費(fèi)，這不是很荒謬么！”

　　小區(qū)臟亂差，拒不繳費(fèi)

　　“你看看，小區(qū)內(nèi)這么臟，根本沒人清掃！”家住鄭州某小區(qū)的王女士一提起小區(qū)物業(yè)就不停地抱怨。王女士說:“我住這兒都好幾年了，還真沒見過小區(qū)里添過多少東西，物業(yè)公司每年都收物業(yè)費(fèi)，那可是一大筆錢。錢是年年收，但小區(qū)環(huán)境還是和以前一樣，沒絲毫改變。我以前都是按時(shí)繳費(fèi)，你看看這里的衛(wèi)生，繳了費(fèi)能不窩心？等物業(yè)公司什么時(shí)候把垃圾清理干凈了，小區(qū)環(huán)境好了，物業(yè)費(fèi)我一定按時(shí)繳！”

　　治安太差，還收物業(yè)費(fèi)？

　　“小區(qū)里面經(jīng)常丟電動(dòng)車和自行車，雖然有保安但不管什么用，治安這么差，憑什么讓我們繳物業(yè)費(fèi)啊？”黃女士提起自己曾經(jīng)丟的兩輛電動(dòng)車氣就不打一處來。

　　2005年，在葉女士家門口，她心愛的白色轎車被偷了，葉女士多次找到物業(yè)協(xié)商都沒有結(jié)果。葉女士說:“車丟了給我的生活帶來很多麻煩，是一大筆損失啊。物業(yè)費(fèi)我是不可能再繳了！”

　　律師：拒繳物業(yè)費(fèi)不是好方法

　　鄭州市明天律師事務(wù)所的徐珍珍律師說，業(yè)主與物業(yè)在認(rèn)識上存在錯(cuò)位造成了雙方的矛盾，物業(yè)的治安工作只是起預(yù)防作用，只要物業(yè)工作到位，損失應(yīng)該由業(yè)主自己承擔(dān)；若物業(yè)管理公司失職，物業(yè)就該承擔(dān)責(zé)任。

　　徐律師說，租房的物業(yè)管理費(fèi)用難辦，是因?yàn)樯婕傲巳?公司、房東、房屋租住者。費(fèi)用繳納關(guān)系本該限定在房東和公司之間，租房者和房東間是內(nèi)部關(guān)系，兩者應(yīng)在租房的時(shí)候就繳納物業(yè)管理費(fèi)用達(dá)成一致。如果物業(yè)采用斷水?dāng)嚯姷姆绞綇?qiáng)行向住戶收取物業(yè)費(fèi)，那么物業(yè)就是違法的，小區(qū)業(yè)主可以起訴。

　　針對空房問題，徐律師指出:公司向業(yè)主繼續(xù)收取費(fèi)用是合理合法的，盡管人已經(jīng)搬走，但在法律上，只要房子仍屬于搬遷的人(業(yè)主)，物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系仍存在，業(yè)主仍需繳納費(fèi)用。當(dāng)然業(yè)主可以和公司進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商成功的話，可按協(xié)商的結(jié)果繳納費(fèi)用。

　　社會學(xué)家：物業(yè)收費(fèi)需要人性化

　　“收費(fèi)難單靠物業(yè)或業(yè)主去處理，這樣過于理想化，也行不通，需要不同部門的共同協(xié)作?！编嵵荽髮W(xué)社會學(xué)副教授程建平認(rèn)為，收費(fèi)難不單單要靠業(yè)主和物業(yè)管理公司兩方面解決，開發(fā)商、街道委員會、政府以及媒體都應(yīng)相互協(xié)調(diào)配合，共同解決問題。對于業(yè)主來說，應(yīng)增強(qiáng)相互間的凝聚力及群體歸屬感，比如，有策劃地組織一些聯(lián)誼活動(dòng)、聯(lián)歡會等。通過這些活動(dòng)，使業(yè)主之間相互熟悉，從而建立良好聯(lián)系。這樣才能以群體的力量去交涉問題，處理問題，避免一些個(gè)人極端的抵制行為。對于物業(yè)來說，要做好協(xié)調(diào)與牽頭的作用，將小區(qū)內(nèi)的人文氣息調(diào)動(dòng)起來，提供人性化服務(wù)，特別是細(xì)節(jié)方面，讓業(yè)主體察到被關(guān)懷，對物業(yè)產(chǎn)生信任，從而建立物業(yè)與業(yè)主關(guān)系的良性循環(huán)。策劃：安報(bào)記者 徐安衛(wèi) 執(zhí)行：安報(bào)記者 韓明星 李向華/文 吳國強(qiáng)/圖

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