“沒有高利潤 誰做房地產” 地產開發(fā)商自曝利潤黑幕

   本月起，上海實施房產新政后，對購賣雙方而言，同之前相比，變化和影響較明顯的有三點：，屬于“非普通住房”的，購入按房價3％繳納契稅，賣出的2年后還要按購入、賣出之間的差價部分繳納5.55％的營業(yè)稅；，無論普通住房還是非普通住房，賣出時不滿2年都需按交易價繳納5.55％的營業(yè)稅；第三，由于銀行停辦轉按揭業(yè)務，所以無論購入時間長短，只要“上家”還有貸款，就必須先還清貸款之后才能向“下家”進行產權過戶。

   根據(jù)“新政”的這些內容，購房者可以巧妙地增加自己的談判砝碼，提升自己談判的技巧，以下幾個新近發(fā)生的真實案例或許能給您一些啟發(fā)。

　　妙計一 　　規(guī)避“豪宅”：少付一半契稅

　　梅小姐偶然發(fā)現(xiàn)，徐匯區(qū)中山南路南北兩側2個不同的樓盤，一條馬路將兩邊定義成“內環(huán)線內”和“內環(huán)線外”，而售價都在每平方米1.4萬元左右。在梅小姐看來，同一條馬路的兩側，地段沒什么區(qū)別。聰明的她利用“新政”與“內環(huán)線內”樓盤的銷售經(jīng)理談起了價錢：“我在這里購要繳3％的契稅，在馬路對面購只要繳1.5％，怎么講都是那邊的房子有優(yōu)勢?！苯Y果，無言可對的銷售經(jīng)理答應將售價按略超過契稅的差價下浮2％。

　　新政根據(jù)不同地段確定的不同單價，規(guī)定了不同的契稅稅率，梅小姐利用這點，巧妙地與開發(fā)商討價還價。當然，她事先也想好了，如果“內環(huán)線內”的樓盤銷售人員不愿減價，她就購另一邊的。到底要少繳一半契稅，還是圖個實惠的好。此外，“內環(huán)線內”的樓盤2年后如想轉手，還要按差價繳納營業(yè)稅。

　　財智提示事實上，房產新政中確有“掘寶”之處。比如，除了上述的徐匯區(qū)，還有普陀、閘北、長寧、虹口、楊浦等區(qū)，在中環(huán)線附近開發(fā)的樓盤，因為容積率關系，品質好一點的樓盤，售價與本區(qū)臨近內環(huán)線的樓盤相當，有的甚至有倒掛的現(xiàn)象。這樣一來，考慮到契稅稅率、今后轉讓購賣需要按差價繳付營業(yè)稅等因素，原來中環(huán)線與內環(huán)線邊上相似或略高的售價，特別像外環(huán)線外單價1萬元以上的普通公寓，顯然，優(yōu)勢不明顯了。

　　妙計二   “預購期交”：推遲過戶省5萬

　　張女士較近在一家房產中介看中了一套毛坯次新房，經(jīng)中介牽線搭橋，她與上家見了面。原來，那上家的女主人居然還是張女士的大學校友。這樣一來，雙方間的信任更增加了幾分。此外，張女士還了解到上家并非炒房一族，而是因為想把讀高中的兒子到國外去讀書，急等錢用，于是把一年多前原本為兒子購下的房子拋掉。而張女士，則因居住的外灘地塊將動遷，急著購房。一方急售，一方急要，自然距離更近了。

    然而，上家遇到一個的問題就是，按照新政，這套初步達成135萬元成交意向的房子，賣出方必須按成交價全額繳納5％的營業(yè)稅，共需6.8萬元，這是一筆不小的款項。由于雙方惺惺相惜，張女士出了個主意，說愿意付清90％房價，產權過戶等5個月之后，上家購入滿2年再辦，這樣可免繳營業(yè)稅?？紤]到先付款后拿證的因素，上家減價5萬元，并將鑰匙先交給張女士，房產證暫時交給第三方的房產中介，作為見證性保管。

　　這是一個讓雙方實現(xiàn)共贏的好主意。這樣做不是簡單地為了規(guī)避稅收，從另一個角度來看，也讓真正需要改善住房條件的人降低了購房成本。

    財智提示當然，這要有購賣雙方的誠信作保證，尤其需要一定的有效制約措施。比如，除了賣方出具收款證明、交出房屋鑰匙與房產證外，雙方還可簽訂規(guī)范性的、由律師見證或公證員公證的購賣“預購期交”合同，一切“先小人后君子”，避免以后發(fā)生變故。需要指出的是，這里所說的預購的“預”字，是指合同簽訂日期不是當前的時間，而是未來某個“期交”的時間。否則，稅務機關仍然會按合同簽訂日期確定是否需要繳納營業(yè)稅的2年時限。

　　妙計三   墊資砍價：中介搭橋減價5％

    周先生較近接到房產中介的電話，說曾經(jīng)托他們尋找的房源較近有了。周先生過去一看，有套125萬元的房子很稱心，只是雙方在具體操作細節(jié)上遇到了一些麻煩。上家是房產投資客，手上有幾套房子，新政實施后，明顯感到壓力，特別是這套想出售的是先進的現(xiàn)房，原來能以租養(yǎng)供，可較近租賃行情走低，房客提出要降租金，不然退租。房東想想還是決定出售。

    但這是一套有貸款的房子，按房產新政，上家必須先付清貸款，才能進行購賣交易、產權過戶，而上家根本沒有辦法先付清尚存的50萬元貸款。于是，上家提出作為頭付款，讓周先生墊付上家的貸款金額，余款部分讓周先生辦成了貸款后再一次性付清。

    此時，周先生提出，在這整個操作周期長達1個月的時間里，所有的手續(xù)必須完備、全部由房產中介一條龍辦理、確保沒有后遺癥，這樣他可以答應先付50萬元，讓上家去還貸款，但上家必須減價。上家起初不愿意，但經(jīng)房產中介反復的說服、撮合，特別是指出這套房子相對購進的價格，已經(jīng)翻了一番，減價就當少賺一點，上家較終答應減價5％。周先生省了6.25萬元，購到一套還算滿意的房子。

    財智提示與個案例相似，購賣雙方必須委托一家資質較好的、規(guī)模較大的房產中介，購方不能將錢款直接交給上家，資金往來與中介發(fā)生，同時又必須看到中介手上拿到了上家的產權證。同樣，賣方可以讓中介陪同前往提前還貸，將房產證交出時，必須讓房產中介出具有法律效力的收據(jù)?？偠灾?，雙方都要預想好一切有可能發(fā)生的情況，并商量互相制約又互相保障的方法。(沈正欣)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！