您的車(chē)位有產(chǎn)權(quán)證嗎？如果沒(méi)有，有可能這個(gè)車(chē)位根本不允許出售。近日，知名人士王海指出，車(chē)位（庫(kù)）是否可銷(xiāo)售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無(wú)預(yù)售許可證），已經(jīng)購(gòu)購(gòu)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位（庫(kù)）的消費(fèi)者應(yīng)該趕緊要求退賠。若租賃車(chē)位（庫(kù)）或者購(gòu)購(gòu)車(chē)位（庫(kù)）使用權(quán)，超過(guò)２０年的即為欺詐，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

   騙術(shù)1“秘” 敞開(kāi)式地上車(chē)位

   小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司畫(huà)根線就收錢(qián)。有的作價(jià)賣(mài)給業(yè)主，有的按月出租。王海指出，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》第７條：“凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車(chē)位，任何單位和個(gè)人不得出售。”

   王海提示：這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

騙術(shù)2蒙 無(wú)約定的地下車(chē)位

   如果地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開(kāi)發(fā)商出售這種車(chē)位（庫(kù)）好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然?！侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第１３條規(guī)定：“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?也就是說(shuō)，在房屋購(gòu)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位（庫(kù)）的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明，地下車(chē)位（庫(kù)）也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

   王海提示：可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

   騙術(shù)3地下車(chē)位（庫(kù)）重復(fù)賣(mài)

   很多開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子的同時(shí)也在賣(mài)地下車(chē)位（庫(kù)），可這地下車(chē)位（庫(kù)）的購(gòu)賣(mài)是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車(chē)位（庫(kù)）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話說(shuō)，賣(mài)房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車(chē)位（庫(kù)）的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過(guò)錢(qián)了。再把這樣的地下車(chē)位（庫(kù)）賣(mài)給業(yè)主，就是重復(fù)收錢(qián)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３７條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車(chē)位（庫(kù)）購(gòu)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主購(gòu)到手的只是一張白紙。

   王海提示：這類(lèi)的地下車(chē)位（庫(kù)）辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

   騙術(shù)4人防工程偷著賣(mài)

   沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢？當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位（庫(kù)）屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。

   王海提示：根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

   騙術(shù)5改造車(chē)位（庫(kù)）黑著賣(mài)

   還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車(chē)位（庫(kù)），這種停車(chē)位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

   王海提示：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車(chē)位（庫(kù)），它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

   騙術(shù)6租賃期限超過(guò)２０年

   有的開(kāi)發(fā)商很“明智”，在簽車(chē)位合同的時(shí)候會(huì)申明車(chē)位不能購(gòu)賣(mài)，不簽購(gòu)賣(mài)合同，只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過(guò)了２０年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明２０年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第２１４條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！?消費(fèi)者租賃車(chē)位（庫(kù)）（就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)），較長(zhǎng)期限也只有２０年，２０年后是不受法律保護(hù)的。

   王海提示：凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)２０年并且不向消費(fèi)者聲明２０年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。/

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