“購房是個很繁雜的過程，但只要把握住關鍵的幾大原則，抓大放小，切中要害，就可實現(xiàn)輕松置業(yè)”。12月3日下午1時，本報百姓大講堂“小戶型專題講座”如期舉行，百余位讀者冒著寒風到場聽課。本期的主講律師結合自己購房的真實經(jīng)歷及從業(yè)多年來的豐富經(jīng)驗，對購房過程中需把握的環(huán)節(jié)進行了深入淺出的講解。

    審查篇

    原則：審查預售(銷售)許可證

    五證不全的商品房是不允許銷售(預售)的。購房者在簽約前一定要審查由開發(fā)商或銷售商提供的“五證”，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售(預售)許可證。如條件不允許，可審查第五證。

    特別提示：在審驗銷售(預售)許可證時，要特別留意自己要購購的樓棟、甚至單元是否在許可證中允許銷售的范圍內。

    認購篇

    原則一：確認認購金的性質

    在正式簽訂《商品房購賣合同》之前，有些開發(fā)商與購房者簽訂認購書，要求購房者先交納認購金。這時，一定要在認購書中明確認購金的性質，即是“訂金”還是“定金”。

    特別提示：簽訂認購書并不是購房的必經(jīng)程序，如無特殊要求，購房人可與開發(fā)商直接簽訂《商品房購賣合同》。

    原則二：在約定時間內去簽約

    目前，一般都是簽訂認購書7日內簽訂正式購房合同，這時較好提前拿到空白的正式合同，對其中的條款進行研究，并同時擬出你欲補充的條款，作為附件提交給開發(fā)商或銷售商，以避免因各種原因不能簽約而損失定金。

    小竅門：如果是按揭購房，較好先熟悉一下辦理貸款的相關手續(xù)以及放貸的條件、還款方式及利息水平；同時，也可為確定還款方式及是否提前還款做到“心中有數(shù)”。

    特別提示：簽訂認購書后，在提交補充協(xié)議的條款時，一定要向開發(fā)商或銷售商索取收條，即一定要讓對方簽收?！蛾P于北京市商品房預售合同實行網(wǎng)上簽約和預售登記管理工作的通知》規(guī)定，認購書網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預售合同時合同主體不得隨意變更。如果簽合同的人與認購人在同一戶籍內，或在預訂時已明確約定的，則不視為合同主體變更。

　　簽約篇

    今年3月15日起，本市《商品房預售合同》(示范文本)

    開始推行使用，購房者對以下幾處要著重進行約定。

　　原則一：前期物業(yè)約定明確

    要點一：確定車位權屬物權法(草案)中也提出，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。要點二：明確停車收費標準

    合同示范文本中規(guī)定，關于前期物業(yè)管理的條款中，應當就地上和地下停車費做出約定。

    小竅門：在合同中明確約定車位及會所等設施的歸屬。

    原則二：基礎設施

    完備時間明確約定

    示范文本中有相關條款規(guī)定，簽約時應把各項設施達到正式使用條件的時間細化。

    特別提示：根據(jù)各自需求關注設施。

    關注對自己生活將產(chǎn)生重大影響的項目，如綠地、商業(yè)配套、學校、幼兒園、會所等項目，不用面面俱到。

    原則三:明確正式用電期限

    有些項目在交房時，只能提供臨時用電。如遇這種情況，應在合同中明確提供正式用電的期限。

    特別提示：在合同中約定在提供正式用電之前，電費如何承擔。一般可明確約定為，業(yè)主按民用電的標準支付電費，差額部分業(yè)主不負擔。

    收房篇

    原則一：如期收房

    如果業(yè)主無正當理由拒絕收房，是要承擔違約責任的。

    特別提示：如果購房人因特殊情況不能如期辦理收房手續(xù)，可以書面形式委托親友或律師進行收房，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間。

    原則二：看不到“兩書一表”可拒收房

    目前，開發(fā)商交付房屋應提供兩書、一表，即《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收備案表》。

    特別提示：若開發(fā)商不能提供上述文件的，購房人有權拒絕收房。由此造成逾期交房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

    原則三：“質量問題單”業(yè)主要備份

    若收房過程中發(fā)現(xiàn)有質量問題，應與開發(fā)商交涉，限期維修。由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

    特別提示：對所出現(xiàn)的質量問題，雙方要以書面形式確認。“問題單”業(yè)主手中要有一份，上面同時要有開發(fā)商承諾的維修期限及開發(fā)商的簽字。

    原則四：開發(fā)商代收費用明確約定在收房時，開發(fā)商往往會要求代收一些費用。建議業(yè)主在與開發(fā)商簽訂正式合同時，將這些內容約定清楚。

    要點：代收費用要出具正式收據(jù)

    北京市建委《關于進一步加強北京市住宅專項維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從2005年7月1日開始，凡建設單位(包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀公司)受業(yè)主委托代收維修資金的，應在3日內將維修資金匯繳到市住宅專項維修資金歸集銀行，并在15日內向業(yè)主出具《北京市住宅公共維修基金專用收據(jù)》。

    特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件。即這兩項費用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關部門。

    入住篇

    原則一：正式用電改建費用由開發(fā)商承擔

    若開發(fā)商以將臨時用電改為正式用電為由收取改建費，業(yè)主可拒絕。

    特別提示：根據(jù)北京市的相關規(guī)定，商品房銷售價格已包括臨時用電設施的建設費用及居民用電設施工程的建設費用。

    原則二：產(chǎn)權 費不能強收

    如果沒有約定，開發(fā)商無權強行要求 產(chǎn)權證或收 費。

    特別提示：產(chǎn)權證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關的產(chǎn)權登記機關查詢。

    主講律師：劉子華

    簡介：北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會理事、律協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會副主任、華倫律師事務所主任
馮霞 黑克

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