“購(gòu)房是個(gè)很繁雜的過(guò)程，但只要把握住關(guān)鍵的幾大原則，抓大放小，切中要害，就可實(shí)現(xiàn)輕松置業(yè)”。12月3日下午1時(shí)，本報(bào)百姓大講堂“小戶型專題講座”如期舉行，百余位讀者冒著寒風(fēng)到場(chǎng)聽課。本期的主講律師結(jié)合自己購(gòu)房的真實(shí)經(jīng)歷及從業(yè)多年來(lái)的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)房過(guò)程中需把握的環(huán)節(jié)進(jìn)行了深入淺出的講解。

    審查篇

    原則：審查預(yù)售(銷售)許可證

    五證不全的商品房是不允許銷售(預(yù)售)的。購(gòu)房者在簽約前一定要審查由開發(fā)商或銷售商提供的“五證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售(預(yù)售)許可證。如條件不允許，可審查第五證。

    特別提示：在審驗(yàn)銷售(預(yù)售)許可證時(shí)，要特別留意自己要購(gòu)購(gòu)的樓棟、甚至單元是否在許可證中允許銷售的范圍內(nèi)。

    認(rèn)購(gòu)篇

    原則一：確認(rèn)認(rèn)購(gòu)金的性質(zhì)

    在正式簽訂《商品房購(gòu)賣合同》之前，有些開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，要求購(gòu)房者先交納認(rèn)購(gòu)金。這時(shí)，一定要在認(rèn)購(gòu)書中明確認(rèn)購(gòu)金的性質(zhì)，即是“訂金”還是“定金”。

    特別提示：簽訂認(rèn)購(gòu)書并不是購(gòu)房的必經(jīng)程序，如無(wú)特殊要求，購(gòu)房人可與開發(fā)商直接簽訂《商品房購(gòu)賣合同》。

    原則二：在約定時(shí)間內(nèi)去簽約

    目前，一般都是簽訂認(rèn)購(gòu)書7日內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同，這時(shí)較好提前拿到空白的正式合同，對(duì)其中的條款進(jìn)行研究，并同時(shí)擬出你欲補(bǔ)充的條款，作為附件提交給開發(fā)商或銷售商，以避免因各種原因不能簽約而損失定金。

    小竅門：如果是按揭購(gòu)房，較好先熟悉一下辦理貸款的相關(guān)手續(xù)以及放貸的條件、還款方式及利息水平；同時(shí)，也可為確定還款方式及是否提前還款做到“心中有數(shù)”。

    特別提示：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，在提交補(bǔ)充協(xié)議的條款時(shí)，一定要向開發(fā)商或銷售商索取收條，即一定要讓對(duì)方簽收?！蛾P(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知》規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。如果簽合同的人與認(rèn)購(gòu)人在同一戶籍內(nèi)，或在預(yù)訂時(shí)已明確約定的，則不視為合同主體變更。

　　簽約篇

    今年3月15日起，本市《商品房預(yù)售合同》(示范文本)

    開始推行使用，購(gòu)房者對(duì)以下幾處要著重進(jìn)行約定。

　　原則一：前期物業(yè)約定明確

    要點(diǎn)一：確定車位權(quán)屬物權(quán)法(草案)中也提出，會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。要點(diǎn)二：明確停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

    合同示范文本中規(guī)定，關(guān)于前期物業(yè)管理的條款中，應(yīng)當(dāng)就地上和地下停車費(fèi)做出約定。

    小竅門：在合同中明確約定車位及會(huì)所等設(shè)施的歸屬。

    原則二：基礎(chǔ)設(shè)施

    完備時(shí)間明確約定

    示范文本中有相關(guān)條款規(guī)定，簽約時(shí)應(yīng)把各項(xiàng)設(shè)施達(dá)到正式使用條件的時(shí)間細(xì)化。

    特別提示：根據(jù)各自需求關(guān)注設(shè)施。

    關(guān)注對(duì)自己生活將產(chǎn)生重大影響的項(xiàng)目，如綠地、商業(yè)配套、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，不用面面俱到。

    原則三:明確正式用電期限

    有些項(xiàng)目在交房時(shí)，只能提供臨時(shí)用電。如遇這種情況，應(yīng)在合同中明確提供正式用電的期限。

    特別提示：在合同中約定在提供正式用電之前，電費(fèi)如何承擔(dān)。一般可明確約定為，業(yè)主按民用電的標(biāo)準(zhǔn)支付電費(fèi)，差額部分業(yè)主不負(fù)擔(dān)。

    收房篇

    原則一：如期收房

    如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房，是要承擔(dān)違約責(zé)任的。

    特別提示：如果購(gòu)房人因特殊情況不能如期辦理收房手續(xù)，可以書面形式委托親友或律師進(jìn)行收房，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間。

    原則二：看不到“兩書一表”可拒收房

    目前，開發(fā)商交付房屋應(yīng)提供兩書、一表，即《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收備案表》。

    特別提示：若開發(fā)商不能提供上述文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房。由此造成逾期交房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    原則三：“質(zhì)量問(wèn)題單”業(yè)主要備份

    若收房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)與開發(fā)商交涉，限期維修。由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    特別提示：對(duì)所出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，雙方要以書面形式確認(rèn)?！皢?wèn)題單”業(yè)主手中要有一份，上面同時(shí)要有開發(fā)商承諾的維修期限及開發(fā)商的簽字。

    原則四：開發(fā)商代收費(fèi)用明確約定在收房時(shí)，開發(fā)商往往會(huì)要求代收一些費(fèi)用。建議業(yè)主在與開發(fā)商簽訂正式合同時(shí)，將這些內(nèi)容約定清楚。

    要點(diǎn)：代收費(fèi)用要出具正式收據(jù)

    北京市建委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市住宅專項(xiàng)維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從2005年7月1日開始，凡建設(shè)單位(包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司)受業(yè)主委托代收維修資金的，應(yīng)在3日內(nèi)將維修資金匯繳到市住宅專項(xiàng)維修資金歸集銀行，并在15日內(nèi)向業(yè)主出具《北京市住宅公共維修基金專用收據(jù)》。

    特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒(méi)有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件。即這兩項(xiàng)費(fèi)用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關(guān)部門。

    入住篇

    原則一：正式用電改建費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)

    若開發(fā)商以將臨時(shí)用電改為正式用電為由收取改建費(fèi)，業(yè)主可拒絕。

    特別提示：根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售價(jià)格已包括臨時(shí)用電設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用及居民用電設(shè)施工程的建設(shè)費(fèi)用。

    原則二：產(chǎn)權(quán) 費(fèi)不能強(qiáng)收

    如果沒(méi)有約定，開發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行要求 產(chǎn)權(quán)證或收 費(fèi)。

    特別提示：產(chǎn)權(quán)證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢。

    主講律師：劉子華

    簡(jiǎn)介：北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會(huì)理事、律協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會(huì)副主任、華倫律師事務(wù)所主任
馮霞 黑克

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