核心提示

    計劃經(jīng)濟時代，房子是單位資產(chǎn)，維修自然也由單位來負擔。到了市場經(jīng)濟時代，房子成為個人資產(chǎn)，維修的費用又該誰出呢？

    于是，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的房屋維修基金應(yīng)運而生。

    從２００１年６月１日起，鄭州市開始對新出售的住宅（含商品房和單位分房）收繳住宅維修基金。截至２００４年底，已歸集５．７億元維修基金。目前鄭州市住宅面積總計已有７０００余萬平方米，并以每年２５０多萬平方米的速度遞增。當越來越多的房屋面臨著維修的時候，房屋維修基金就成為大家不得不關(guān)注的話題。

維修基金，概念幾何

    鄭州市的閻小姐在南陽路某小區(qū)購購了一套１６８平方米的住宅，在銷售單位提供的費用明細單上，她發(fā)現(xiàn)了一個前所未聞的費用概念——維修基金。按照每平方米３５元計算，她需要為此支出５８８０元。面對她的疑惑，售房代表的解釋也含糊不清：“這是由政府統(tǒng)一收取的?！?/P>

    ３月２５日上午，在鄭州房地產(chǎn)大廈辦事大廳里，記者對前來辦理購房手續(xù)的人們進行了隨機調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)主對維修基金的概念知之甚少，其使用范圍等常識問題更是一問三不知。

    那么，究竟什么是維修基金呢？鄭州市物業(yè)維修基金管理主任張書團解釋，維修基金就是房屋的“大病統(tǒng)籌”。在計劃經(jīng)濟時代，絕大部分住宅屬于“公房”，房子的修繕由單位包管。隨著房改政策的出臺，住宅房屋的產(chǎn)權(quán)大多屬于業(yè)主個人所有，房子維修要由業(yè)主們共同承擔。

    根據(jù)建設(shè)部、財政部１９９８年１１月頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（詳見鏈接一）維修基金的簡稱。專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

    雖然該辦法自１９９９年１月１日起就開始施行，但在２００１年以前，鄭州市所出售的商品房屋在政策上并沒有關(guān)于“維修基金”的相應(yīng)規(guī)定。直到２００１年６月１日，鄭州市１０９號政府令——《鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》正式實施之后，才有據(jù)可依。

    根據(jù)鄭州市１０９號政府令的規(guī)定：公有住房出售，售房單位按售房款的３０％比例提取維修基金。購購無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米３５元計繳；購購別墅的，購房人按建筑面積每平方米４５元計繳；購購高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房，購房人按建筑面積每平方米６５元計繳。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程都有較低保修期限（詳見鏈接二）。在保修期外，小區(qū)公共設(shè)施的日常小修、維修保養(yǎng)已包含在物業(yè)管理費之中，不屬于維修基金的使用范疇；只有保修期后的公共設(shè)施的中修、大修才能使用維修基金。

    物業(yè)管理費和維修基金有何不同呢？張書團解釋，物業(yè)管理費的收取是指對小區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的小修，以及對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進行的日常管理服務(wù)，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。

維修基金，誰在管理

    在鄭州市房管局，有一個大多數(shù)省轄市還未成立的機構(gòu)：鄭州市物業(yè)維修基金管理。正是這個機構(gòu)，統(tǒng)管著全市的房屋維修基金。

    鄭州市物業(yè)維修基金管理書記任振祥介紹，維修基金實行“業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的管理原則；在核算上實行三級核算，物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級賬戶，每一幢樓設(shè)立二級賬戶，為每一位業(yè)主設(shè)立三級賬戶，維修基金的本金和利息較終核算到戶。

    一般來說，維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳，從代收到存入，時間不能超過一個月。如果超過，房管局將向開發(fā)商征收這筆資金利息。在收到開發(fā)商存入的這筆資金后，房管局將向每位業(yè)主開具證明，交由開發(fā)商轉(zhuǎn)交業(yè)主。該證明上有一個賬號，業(yè)主可到銀行和房管局隨時查詢。

    他還說，管理過程依法接受市財政審計部門的監(jiān)督，同時規(guī)定了業(yè)主委員會和維修基金代管單位應(yīng)當建立維修基金公示和查詢制度，定期公布維修基金的繳存、使用情況和不定期接受業(yè)主的查詢?！拔覀儗嵭械氖恰罩蓷l線’，不會動用基金一分錢。”

    來自鄭州市物業(yè)維修基金管理的數(shù)據(jù)，鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金自２００１年６月開始建立，截至２００４年年底，維修基金歸集總額達５．７億元。其中，為１２４０個商品房小區(qū)、８．３萬戶業(yè)主的總計９７７萬平方米住房開立維修基金專戶，歸集維修基金３．８億元；為１１０２個房改單位開立維修基金專戶，歸集房改房維修基金１．９億元。

維修基金，怎么使用

    “存在我戶頭下的維修基金，能自己調(diào)配使用嗎？”答案是：不能。

    張書團介紹，維修基金必須專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。使用時要區(qū)分情況對待：一是在業(yè)主委員會成立前，需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理公司提出使用方案，經(jīng)６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意；二是業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意，方可使用維修基金。而且使用維修基金應(yīng)頭先在增值部分中支取。增值部分不夠使用時，才能使用頭次歸集總額５０％以下的維修基金本金。

    在需要使用時，公司需向業(yè)主委員會寫申請，提交方案并報預(yù)算。經(jīng)過業(yè)主委員會通過，向管理申報。經(jīng)管理核實，派專人到現(xiàn)場查看，該項費用是否用在維修上，得到業(yè)主委員會證實，情況屬實后，物管公司才能在銀行提取維修基金（詳見鏈接三）。

    張書團說，從２００２年１０月管理成立，通過正常報批手續(xù)支出的維修基金已有３００多萬元。他解釋，新房一般在５年內(nèi)不會出現(xiàn)大的損壞，也就是說，５年內(nèi)幾乎都用不上這筆錢。而在管理成立之前，用于房改房方面的維修基金已有１億多元。

    根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計，目前鄭州市住宅面積總計達７０００余萬平方米，今后每年住宅投放市場量約為２５０萬平方米。因此，將來共用設(shè)施設(shè)備維修基金這筆巨大的數(shù)目必須提前籌集?！熬S修基金大規(guī)模的支出將會出現(xiàn)在５年之后。”張書團預(yù)測。

歷史欠賬，怎樣解決

    “目前較為困擾的問題是以往的歷史欠賬?！睆垥鴪F說。

    他告訴記者，鄭州市采取的是把收繳維修基金與辦理房屋所有權(quán)證相結(jié)合的辦法，因此２００１年６月１日的政策實施，成為收繳維修基金的“分水嶺”。在此之后鄭州市區(qū)內(nèi)簽訂購房合同、辦理房屋所有權(quán)證的業(yè)主，全部繳納了維修基金。而之前市區(qū)內(nèi)的商品房和房改房，業(yè)主大多未繳納維修基金。

    老的小區(qū)，還有大量房改房等，由于歷史、政策等原因，都沒有歸集維修基金，這些居住區(qū)是目前鄭州市沒有繳納維修基金的主要部分。目前，一些小區(qū)的房屋已到大修期，其配套設(shè)施設(shè)備等急需更新，由于未建立維修基金，無法及時維修。通過多次走訪社區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，不少已建成七八年的小區(qū)，其樓房的外立面、電力設(shè)備、給排水管道已經(jīng)出現(xiàn)問題，不能滿足業(yè)主們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，但基本沒有得到及時修補，導致業(yè)主與物業(yè)管理部門的矛盾時有發(fā)生。

    據(jù)了解，目前部分企業(yè)經(jīng)營困難，在企業(yè)將公有住房按房改政策出售給職工以后，企業(yè)沒有能力也沒有義務(wù)承擔家屬樓的大修和更新改造費用。但建立了維修基金，就可以解決此類問題。如鄭州百文集團有限公司有６個家屬院由于供水主管道老化漏水，每月水損耗大，業(yè)主分擔費用高。公司申請動用７．１萬元維修基金，對供水主管道進行了改造，使４３８戶業(yè)主每月多負擔水費的問題得以解決。

　　由于２００１年政策出臺前的住宅房屋難以有效地歸集維修基金，張書團透露，今年管理將選擇一個老舊小區(qū)開展征收維修基金的試點，試圖在單位集資建房的維修基金歸集方面有新的突破。

鏈接一：何為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？

     住宅共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)燃皯敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊、通道等；住宅共用設(shè)施設(shè)備是對住宅小區(qū)、組團或單幢房屋而言，是指建設(shè)費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用上下水管道、水箱、加壓水泵、暖氣管道、燃氣管道、落水管、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

鏈接二：建設(shè)工程較低保修期限有多長？

    依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：

    基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

    屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

    供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

    電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

鏈接三：如何保障維修基金的使用？

    河南省天心律師事務(wù)所律師王彥昭指出，從法律關(guān)系上說，維修基金是購房者交納用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，其所有權(quán)是業(yè)主共有。也就是說，支配使用的權(quán)利是業(yè)主們自己。

    王彥昭還提到，業(yè)主交納的住房維修基金，是“從百姓兜里掏出的錢”，取之于業(yè)主用之于業(yè)主，每一筆基金

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