任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的率，那么，如何計(jì)算率，如何判斷率所包含的意義呢？
 

　　如何計(jì)算率

　　有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算率的計(jì)算公式：

　　計(jì)算購入再出租的率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)

　　計(jì)算購入再售出的率＝(售出價(jià)－購入價(jià))/購入價(jià)

　　例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是購下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：

　　套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的率＝2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的率將是：12％

　　要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的率＝(215-200)/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的率將是：7.5％

　　如何判斷率

　　現(xiàn)在，率計(jì)算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。

　　據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒珮琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、**物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率將大致如下表所列：

　　物業(yè)類別　　　　合理回報(bào)率 　　投資臨界點(diǎn) 　　超高回報(bào)率(需審慎)

　　商住兩用物業(yè)　　10－12％　　　　>7％　　　　　15％以上

　　爛尾番生物業(yè)　　9－10％　　　　>6％　　　　　　20％以上

　　**物業(yè)　　　　3-6％　　　　　>3％　　　　　　10％以上

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