在中國(guó)地產(chǎn)界,任志強(qiáng)是一個(gè)無(wú)人不知無(wú)人不曉的名字,因?yàn)樗３！罢Z(yǔ)不驚人死不休”。從“讓開發(fā)商公開成本,就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大”,到“和工資收入比,中國(guó)30年來(lái)房子等于沒漲價(jià)”,再到較近他又拋出了“離婚購(gòu)房也是拉動(dòng)內(nèi)需”……在他一次又一次拋出“雷人”語(yǔ)錄之后,市場(chǎng)上對(duì)任志強(qiáng)也產(chǎn)生了截然相反的兩種觀點(diǎn),大部分民眾認(rèn)為任志強(qiáng)的話都是想要混淆視聽,為開發(fā)商狡辯,但也有人認(rèn)為任志強(qiáng)的話直白坦誠(chéng),一針見血,說(shuō)出了許多人不敢說(shuō)的真相。

　　房子不如奶酪？

　　拋開任志強(qiáng)特立獨(dú)行的個(gè)性不談,單就他的觀點(diǎn)本身來(lái)說(shuō),有些話的確不無(wú)道理。較近任志強(qiáng)在其博客上發(fā)表了一篇名為《房子不如奶酪》的文章,文章直指中國(guó)目前二套房貸政策的理論根基不合理。

　　任志強(qiáng)寫道:“（電視臺(tái)）《時(shí)間》連續(xù)報(bào)道了歐洲奶酪作為銀行信貸抵押品獲得企業(yè)信貸的新聞,不由讓人羨慕這些發(fā)達(dá)國(guó)家的金融市場(chǎng)與手段。而反觀中國(guó),令人遺憾的是中國(guó)的房子甚至不如意大利的奶酪,奶酪還能成為融資的工具。套住房的信貸政策已將中國(guó)的房子變成了尚不如奶酪的'垃圾’……銀行為什么會(huì)給奶酪發(fā)放抵押貸款,銀行看重的不是奶酪本身,而是這個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的未來(lái)收入流與利潤(rùn)。就像中國(guó)的銀行住房抵押信貸一樣看重的不是房子,而是貸款人的還款能力,是貸款人的未來(lái)收入流。這個(gè)收入流可以是貸款人的人力資本所產(chǎn)生的未來(lái)預(yù)期收入,也可以是貸款人投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或自身財(cái)富產(chǎn)生的未來(lái)收益,而就不是房子本身?！?/P>

　　因此任志強(qiáng)認(rèn)為,“如果金融的作用在于轉(zhuǎn)換未來(lái)的收入流,那么這與套還是套住房又有什么關(guān)系呢？同樣位置一套大房子難道不比兩套小房子的錢更多嗎？?jī)商仔》孔右苍S面積并不大于一套大房子。以套論信貸政策的差別,恰恰是把房子當(dāng)成了奶酪,或者還不如奶酪,說(shuō)明中國(guó)的金融市場(chǎng)并不是將未來(lái)的收入流作為一種預(yù)期收益而轉(zhuǎn)換成今天的生產(chǎn)、生活的現(xiàn)金流…… 遺憾的是中國(guó)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)與管理機(jī)構(gòu)并沒有從金融的邏輯去研究抵押品而放貸,仍在像當(dāng)鋪一樣試圖用抵押品來(lái)交換風(fēng)險(xiǎn)。他們絕不會(huì)將奶酪當(dāng)作抵押品而發(fā)放信貸,信譽(yù)與未來(lái)收入流在他們的眼中仍然不過(guò)是一種附屬品,抵押物才是他們的命根,這也是中國(guó)無(wú)法開展對(duì)中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的根源,同樣也是中國(guó)的房子比不上意大利的奶酪的悲哀。”

　　房貸利率是否該由套數(shù)決定？

　　任志強(qiáng)這篇博客提出了一個(gè)很尖銳的問(wèn)題:房貸利率是否應(yīng)該由套數(shù)決定？

　　眾所周知,金融的屬性在于以“時(shí)間換空間”。具體到住房抵押貸款的問(wèn)題上,則是那些目前的資產(chǎn)還沒有能力支付全額購(gòu)房款,但卻有購(gòu)置房產(chǎn)的客觀需要的人,可以以向銀行支付利息為代價(jià),從銀行那里獲得資金支持,提前圓自己的住房夢(mèng)。

　　從個(gè)人理財(cái)?shù)谋举|(zhì)上說(shuō),這是因?yàn)槲覀兠恳粋€(gè)人的收入和支出曲線并沒有完全重合,在收入曲線還處于上升階段甚至剛剛開始起步的時(shí)候（30歲前后）,就不得不迎來(lái)人生中的支出曲線的頂峰——購(gòu)房、結(jié)婚、生孩子……這是就需要借助金融的力量,實(shí)現(xiàn)個(gè)人收入和支出在時(shí)間和空間上的“乾坤大挪移”。這種時(shí)間、空間的價(jià)值轉(zhuǎn)移才是房貸的根本意義所在,廣為流傳的中國(guó)老太太和美國(guó)老太太購(gòu)房的故事說(shuō)的就是這個(gè)道理。

　　因此站在銀行的角度看,銀行給購(gòu)房者提供貸款時(shí),看中的是那個(gè)購(gòu)房者未來(lái)的收入將會(huì)逐漸增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)實(shí)力將會(huì)日漸夯實(shí),而不是以占有那套抵押的房子為目的。而這種貸款者未來(lái)能否持續(xù)償還貸款的風(fēng)險(xiǎn),又與貸款金額較密切——貸款金額越高,月供越多,頭付比例越低,則銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。然而在任志強(qiáng)看來(lái),眼下的二套房貸政策卻把套數(shù)作為了決定利率的依據(jù),但每套房子的面積、位置都不同,房屋總價(jià)也相差巨大,一套大房子的貸款金額可能比兩套小房子的更多,僅僅依據(jù)購(gòu)購(gòu)的是套還是套房來(lái)決定利率高低本身并不合理。因?yàn)檫@樣一來(lái),利率本身所具有的調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)成本的作用被扭曲了。

　　二套房貸政策爭(zhēng)議已久

　　目前所執(zhí)行的所謂“二套房貸”政策,肇始于房?jī)r(jià)飛漲的2007年,為了抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn),2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,從嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、住房消費(fèi)貸款管理和商業(yè)用房貸款管理等方面進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的調(diào)控。其中明確,對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。由于市場(chǎng)對(duì)該通知有關(guān)規(guī)定特別是套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有不同理解,央行和銀監(jiān)會(huì)于2007年12月發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù);已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行等規(guī)定。

　　這兩個(gè)被統(tǒng)稱為“二套房貸”政策的通知,直接壓制了投資性需求的膨脹,樓市成交量由此掉頭向下,大多數(shù)城市去年的月度成交數(shù)據(jù)同比被腰斬,房?jī)r(jià)也由瘋漲變?yōu)闈q幅收窄再轉(zhuǎn)為緩慢下降。然而關(guān)于“以家庭為單位”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻依然在實(shí)際操作中遇到了諸多困難。許多銀行為了追求貸款數(shù)量而打起了政策擦邊球。有些銀行還是有意無(wú)意間放寬了貸款門檻,假如在一個(gè)家庭中,已經(jīng)以丈夫的名義貸款購(gòu)房,那么妻子或其子女再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房,如果在央行征信系統(tǒng)里沒有她們的名字,也能以一套房貸優(yōu)惠利率獲得貸款。也就是說(shuō),央行雖然給出了底線,但在各地銀行的實(shí)際操作過(guò)程中,往往都各行其是,二套放貸政策出臺(tái)后,就從來(lái)沒有完全嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)。

　　二套房貸重新收緊？

　　然而計(jì)劃不如變化快,當(dāng)2008年下半年遭遇全球金融危機(jī)后,樓市的低迷態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯。進(jìn)入2009年,為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的負(fù)面影響,在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的大背景下,監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控取向從抑制過(guò)快發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫S持穩(wěn)定健康發(fā)展,從抑制需求過(guò)快膨脹到刺激住房消費(fèi),并對(duì)住房信貸等政策作了一些調(diào)整。央行決定,從2008年10月27日起,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,較低頭付款比例調(diào)整為20%。與此同時(shí),二套房貸政策也出現(xiàn)了“明緊暗松”的情況,幾乎一夜之間,二套房貸政策就變成了掛在墻上的紙老虎,在實(shí)際操作中,許多銀行都對(duì)二套房貸執(zhí)行與頭套房相同的優(yōu)惠政策,管理層也對(duì)此表示默許。然而到了今年年中房?jī)r(jià)再度上漲之際,關(guān)于管理層有意收緊二套房貸的消息也一直不絕于耳,真假難辨。尤其是進(jìn)入八月以來(lái),宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“動(dòng)態(tài)微調(diào)”后,各地銀行似乎又有重新收緊二套房貸之勢(shì)。

　　由于政策意圖的多變不定,房貸標(biāo)準(zhǔn)的模糊不清,各銀行在實(shí)際操作過(guò)程中的混亂無(wú)序,因此二套房貸政策一直飽受爭(zhēng)議。如今任志強(qiáng)更是從理論根基上對(duì)二套放貸存在的合理性進(jìn)行了炮轟,監(jiān)管層是不是該對(duì)二套房貸政策推出近兩年來(lái)的得失成敗進(jìn)行一下總結(jié)呢？　

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