在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇資金面全面收緊環(huán)境下，降準(zhǔn)似乎為行業(yè)帶來一絲希望。

中國人民銀行日前宣布，從4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；同日，上述銀行將按照“先借先還”順序，使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)通常會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定程度利好。而本輪調(diào)整周期中，房地產(chǎn)行業(yè)也受到流動(dòng)性收緊影響。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款明顯下調(diào)。

不過，安居客分析師張波認(rèn)為，此次降準(zhǔn)，主要為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度。當(dāng)前央行實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策保持不變，此次降準(zhǔn)釋放的資金大部分用于償還中期借貸便利。由此來看，對(duì)房地產(chǎn)融資環(huán)境帶來的利好將極為有限。

資金面陰云環(huán)繞

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管明顯加強(qiáng)，信貸政策收緊，企業(yè)融資難度一再升級(jí)，房企資金面壓力正全面加劇。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以例證。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元。從資金來源構(gòu)成看，一季度，國內(nèi)貸款占20.0%，較2017年四季度上升5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占0.05%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌回款資金占比均有下降，其中企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別為31.0%、29.6%和13.8%，同比分別下降2.6、3.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告指出，今年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過企業(yè)到位資金同比增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)，兩條曲線形成剪刀差，3月曲線開口進(jìn)一步擴(kuò)大至7.3個(gè)百分點(diǎn)。后續(xù)隨著資金環(huán)境趨緊，銷售下行加劇了房企資金壓力，開發(fā)商資金面或?qū)⒊霈F(xiàn)變盤，部分企業(yè)促銷回籠資金壓力加大。

從房企融資層面，同策研究院注意到一個(gè)數(shù)據(jù)。在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為主要的股權(quán)融資方式，但此后，其監(jiān)測(cè)的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)三月為0。2018年3月，監(jiān)測(cè)房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資總額折合人民幣共8.14億元，占融資總額1.3%，相較2月呈倍數(shù)增長。其中98.28%的股權(quán)融資來自華夏幸福的境內(nèi)再融資；其余為港股上市公司執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，融資金額環(huán)比下降94.29%，可見海外配股融資額大幅減少。

同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企作為資金密集型企業(yè)，需根據(jù)自己的需求慎重選擇融資方式。在目前境內(nèi)外融資環(huán)境均不寬松的情況下，有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢(shì)，利用再融資方式滿足資金需求。執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃雖可為股權(quán)融資的一種方式，但此類方式占比很小，且均為港股上市公司。

海外融資也面臨新問題。中原地產(chǎn)研究注意到，截至4月18日，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資年內(nèi)高達(dá)193億美元，同比上漲80.6%。不過成本也明顯上漲，如4月17日，融創(chuàng)中國公告稱，將發(fā)行包括2021年到期年利率7.35%的6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，及2023年到期年利率8.35%的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)。

尤其值得關(guān)注的是，4月19日，國家外匯管理局國際收支司司長、新聞發(fā)言人王春英指出，“我們強(qiáng)化了對(duì)領(lǐng)域、行業(yè)借用外債的管理，例如，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺(tái)不得借用外債；銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)外債結(jié)匯需要經(jīng)過外匯局批準(zhǔn)等?！?/p>

降準(zhǔn)是“甘霖”嗎？

降準(zhǔn)為陰云環(huán)繞的房地產(chǎn)行業(yè)似乎帶來新的希望。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央行此次降準(zhǔn)政策，顯然和很多市場(chǎng)預(yù)期不同，充分證明了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性。其邏輯在于，當(dāng)前流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)開始增加，從銀行體系的穩(wěn)健運(yùn)作，以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的成本降低等角度出發(fā)，實(shí)際上都需要有類似降準(zhǔn)的做法。類似做法自然是在當(dāng)前資金面持續(xù)收緊的情況下，屬于“送春風(fēng)”的效應(yīng)。

他認(rèn)為，應(yīng)該說降準(zhǔn)的直接效應(yīng)就在于銀行的可用資金會(huì)增加，這樣會(huì)直接帶來流動(dòng)性的增強(qiáng)和資金成本的降低，所以對(duì)于各類銀行來說，未來在貸款等領(lǐng)域的自由度會(huì)上升，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也會(huì)加大。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度看，當(dāng)前也開始面臨一些資金面收緊的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是銀行貸款等方面，所以類似政策顯然能夠緩解房地產(chǎn)資金面不足的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到近期國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準(zhǔn)政策，有助于實(shí)現(xiàn)更為寬松的房貸環(huán)境。

不過，張波并不這樣認(rèn)為?！拔覀冏⒁獾剑趫?jiān)持去杠桿，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線宏觀背景下，不僅國內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊，我國還強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)等領(lǐng)域、行業(yè)借用外債的管理?？梢灶A(yù)見，多重調(diào)控舉措之下，市場(chǎng)主體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)勢(shì)必增強(qiáng)。受此影響，2018年房企通過提升周轉(zhuǎn)率來降低杠桿，確保資金鏈安全，將是大勢(shì)所趨。此舉已有包括五千億級(jí)房企在內(nèi)的龍頭開發(fā)商付諸行動(dòng)?！?/p>

張波堅(jiān)持認(rèn)為，由于融資渠道緊縮，中小房企獲取資金的機(jī)會(huì)成本將進(jìn)一步提高，面臨的生存環(huán)境將更為嚴(yán)峻。房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，這種趨勢(shì)在2018年將越發(fā)明顯。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，從房地產(chǎn)審批環(huán)境來看，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒有太大關(guān)系。這主要是針對(duì)特定的小微企業(yè)等。另外，外匯局的表態(tài)值得關(guān)注。

“對(duì)房企而言，國內(nèi)融資渠道收緊，不少房企轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向海外融資，雖然融資成本有所上升。但外匯局如果加強(qiáng)管理，房企即便成功進(jìn)行海外融資，但由于其主營業(yè)務(wù)大多在國內(nèi)，國外的錢進(jìn)不來。這相當(dāng)于又針對(duì)房企卡死了一個(gè)渠道?！睆埡陚フf。

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