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樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼 房貸業(yè)務(wù)變化顯現(xiàn)

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-08-10 10:56:39  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:金融時(shí)報(bào)  閱讀 627 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。從“過快”二字的刪除中,決策層對“房住不炒”的決心可見一斑。這不僅讓在近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的背景下,一直不絕于耳的“樓市放水”的猜測消弭,也讓今年力度明顯加大的樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。

除了深圳、沈陽這樣的重點(diǎn)城市出臺樓市調(diào)控新政以外,8月7日,住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會,要求參會各城市加快制定住房發(fā)展規(guī)劃,并表示對樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。

與此同時(shí),在房貸利率繼續(xù)保持高位的同時(shí),房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)出一些變化。融360的 數(shù)據(jù)顯示,2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.157倍,同比上升13.63%。雖然上漲趨勢未變,但其環(huán)比漲幅卻在縮小。融360指出,一年以來,首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%和1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近,預(yù)示本輪上漲或接近尾聲。

房貸利率繼續(xù)保持高位

“現(xiàn)在首套房的貸款利率一般是基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%,二套房貸款利率為上浮20%左右?!焙5韰^(qū)某地產(chǎn)中介表示。在調(diào)查中,《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)的房貸在近幾個(gè)月基本保持在同一個(gè)高水準(zhǔn)上。

融360數(shù)據(jù)顯示, 7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%,環(huán)比上期均未出現(xiàn)變化。具體到銀行方面,其在北京地區(qū)監(jiān)測的30家銀行中,有22家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%;四大行及浦發(fā)銀行(10.140, 0.09, 0.90%)執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%;光大銀行(3.610, 0.04, 1.12%)、東亞銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%;另有1家銀行分(支)行停貸。二套房方面,28家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%,另有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%。

放眼全國,房貸利率保持高位的趨勢同樣明顯。在上述機(jī)構(gòu)監(jiān)測的35個(gè)城市的533家銀行分(支)行中,有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比8.82%,較上月減少9家銀行分(支)行;有476家銀行分(支)行首套房貸款利率與上月持平,占比90.24%。

與房貸利率持續(xù)穩(wěn)定在高位態(tài)勢相呼應(yīng)的是房貸業(yè)務(wù)的持續(xù)萎縮。易居房地產(chǎn)研究院7日發(fā)布的《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示,2018年二季度,個(gè)人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%,雙雙連續(xù)5個(gè)季度下行。從新增個(gè)人購房貸款余額來看,2018年二季度,個(gè)人住房貸款余額新增9800億元,同比下降2%。

調(diào)控力度再次升級

7月,首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上的銀行占比為94.76%,打消了之前市場對央行釋放流動性,在短期內(nèi)導(dǎo)致房貸利率降低的猜測。

這與決策層及相關(guān)部門對“房住不炒”的新型住房制度的推進(jìn)密不可分。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年1-7月,全國主要城市調(diào)控次數(shù)達(dá)260次。而在7月單月,全國樓市調(diào)控密集程度再次刷新歷史記錄。相關(guān)部門在合計(jì)超過60個(gè)城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。

其中, 引人注目的,莫過于7月31日深圳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份被稱為 “深四條”的文件,不僅規(guī)定暫停公司買房,公寓限售5年,新供應(yīng)土地上公寓只租不售,還在規(guī)定住宅限售3年,不追溯的同時(shí),對離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者,首付款比例不低于70%。

這也使得深圳成為調(diào)控 嚴(yán)厲的一線城市。融360統(tǒng)計(jì)顯示,7月,在北上廣深四個(gè)一線城市中,深圳的首套房房貸利率 ,達(dá)到5.6%。此舉或?qū)⑦M(jìn)一步拉大深圳與其他三城在該數(shù)據(jù)上的差距。

而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報(bào)告的“遏制房價(jià)過快增長”升級為“堅(jiān)決遏制房價(jià)增長”后,嚴(yán)控樓市的導(dǎo)向?qū)⒃俣壬?。而這也打消了市場的僥幸念頭,據(jù)知情人士向《金融時(shí)報(bào)》記者透露,本月某沿海熱門城市的土地拍賣中,開發(fā)商紛紛保持觀望態(tài)度, 導(dǎo)致流拍。

同時(shí),專家和業(yè)內(nèi)人士表示,在決策層對“因城施策”方針的指引下,房貸利率或?qū)⒃诓煌愋偷某鞘谐霈F(xiàn)分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市,近期受政策調(diào)控影響較大的二線城市房貸利率下調(diào)的可能性更大。這也意味著,當(dāng)前二線城市利率持續(xù)上漲的局面或?qū)⒔K結(jié)。

房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)變化

8月1日,四大行在蘇州的分支機(jī)構(gòu)一致出臺新的房貸政策,規(guī)定客戶若在5年內(nèi)提前還款,將被收取違約金?!霸谔K州二手房市場,貸款未滿5年,而要提前還款的現(xiàn)象并不罕見?!碧K州地區(qū)某銀行業(yè)人士表示,此舉將打擊二手房交易的積極性,并在一定程度上為房地產(chǎn)投資降溫起到作用。

實(shí)際上,不支持提前還貸,在銀行業(yè)內(nèi)并不新鮮。“對于銀行來說,房貸是一個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),雖然相比其他貸款業(yè)務(wù)利息稍低,但是非常穩(wěn)定,而且不良率也很低。銀行當(dāng)然不希望終止這個(gè)業(yè)務(wù)??蛻舨惶崆斑€款,也省去了我們?nèi)ダ渌麡I(yè)務(wù)的麻煩?!北本┠炽y行業(yè)內(nèi)人士表示。

“蘇州四大行分支機(jī)構(gòu)這樣規(guī)定,就是為了追求更高的利潤,是銀行的自主行為,并非樓市調(diào)控?!敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉表示,本次規(guī)定中, 5年的時(shí)間期限相對比較長,很多城市之前有過類似的條款,但基本都是3年左右?!斑@對于在3到5年內(nèi)需要換房子的剛需家庭會產(chǎn)生影響?!彼硎?。

作為一項(xiàng)重要的盈利性業(yè)務(wù),銀行一直很重視房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。除了在提前還款違約上做文章,近期,部分地區(qū)的銀行房貸利率也呈現(xiàn)下降趨勢。融360數(shù)據(jù)顯示, 7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%,二套房貸款平均利率為5.89%,環(huán)比均有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示,這或許與廣州樓市降溫背景下,銀行房貸額度有所剩余的市場因素相關(guān)。

“房貸利率的下調(diào),與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模,可能會將相對穩(wěn)健的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),作為下一步的發(fā)展重點(diǎn),所以通過下調(diào)利率來搶占更多的市場?!敝袊嗣翊髮W(xué)重陽金融研究院 研究員董希淼分析認(rèn)為。

值得一提的是,據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示,近一年來,全國房貸利率上升城市的數(shù)量呈連續(xù)波動并下降的趨勢,而近3個(gè)月來,這一變化近乎直線下降,各城市在先后完成利率調(diào)整后,再度出現(xiàn)變動的情況呈減少趨勢。

“目前,各地調(diào)控政策的出臺已有一段時(shí)間,在度過緩沖期后,多城市銀行已基本完成整體利率的相應(yīng)調(diào)整變化。同時(shí),房貸需求仍比較旺盛,在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小,同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求,綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大?!鄙鲜鲅芯繖C(jī)構(gòu)如是預(yù)測。

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