樓市拐點(diǎn)將至？

樓市AB面

數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格中，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個(gè)城市全部上漲，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì)。不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性"失真"，市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)在"轉(zhuǎn)涼"。記者調(diào)查也顯示，目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨； 能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價(jià)格下跌或成交低迷。同時(shí)，房企對(duì)后市也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎偏悲觀的預(yù)期。在北京地區(qū)，"限競(jìng)房"成交低迷，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)觀察，北京限競(jìng)房的網(wǎng)簽率僅為11%左右。即使算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售（已簽定書面購房合同，但尚未履行網(wǎng)簽程序），這17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的平均去化率也不足4成。（張星）

導(dǎo)讀

顏建國指出，7月31日中央政治局會(huì)議提出"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"的表述不同于以往，目標(biāo)是合理引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，打破市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)長期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)加重， 近這一兩個(gè)月已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

在持續(xù)不斷的調(diào)控高壓下，8月份國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城房?jī)r(jià)，仍然錄得了令人意外的普漲。

數(shù)據(jù)顯示，上月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格中，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個(gè)城市全部上漲，刷新歷史記錄。

業(yè)內(nèi)人士指出，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價(jià)有所放松是8月房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲的原因，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性"失真"。

事實(shí)上，隨著7月底中央定調(diào)"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"，住建部展開"嚴(yán)打"、"約談"，深圳出臺(tái) 嚴(yán)"8·31"新政，秋意漸濃的9月，樓市的寒意也已襲來。

21媒體的調(diào)查顯示，目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨； 能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價(jià)格下跌或成交低迷。

開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期普遍不樂觀。億翰智庫指出，房企對(duì)未來預(yù)期相對(duì)悲觀，雖為下半年儲(chǔ)備了充足的貨量，并將高比例推貨，但去化率的設(shè)定卻相對(duì)偏低。

多數(shù)房企對(duì)于投資的態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，不盲目獲取高價(jià)地塊，并且為了控制拿地成本，越來越多的房企傾向于通過收并購方式收納土地；當(dāng)前土地流拍增多，供需失衡下，地價(jià)下行的跡象已現(xiàn)。

結(jié)構(gòu)性上漲

針對(duì)8月份普漲的70城房?jī)r(jià)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性失真。

從城市看，房?jī)r(jià)上漲集中二三線熱點(diǎn)城市。31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.0%；4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲僅0.3%。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，二三線城市已然處于去庫存過程中。庫存快速去化后，二三線城市普漲加速，特別是中西部區(qū)域，量?jī)r(jià)明顯上漲。

楊紅旭進(jìn)一步指出，部分熱點(diǎn)城市今年限價(jià)趨松，限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也有松動(dòng)，部分高價(jià)盤得到放行，于是這些城市的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲或大漲，這只是結(jié)構(gòu)性因素。

此外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示二手房?jī)r(jià)上漲，與鏈家等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)形成一定反差，楊紅旭認(rèn)為，機(jī)構(gòu)的二手房?jī)r(jià)格更接近 市場(chǎng)真相。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)是備案數(shù)據(jù)，一般會(huì)比市場(chǎng)的實(shí)際成交滯后。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)有信號(hào)意義，即前8月市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)減弱，但在實(shí)際的市場(chǎng)中，部分城市也有降價(jià)，因購房首付比例、利率較高，會(huì)抑制市場(chǎng)需求；部分房企資金回籠壓力大，也會(huì)出現(xiàn)降價(jià)等行為。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，現(xiàn)在樓市的確有回落跡象，但只是個(gè)案。"現(xiàn)在地價(jià)正在回歸。正常情況下地價(jià)跌了，房?jī)r(jià)也有下跌的可能性。"

房?jī)r(jià)下跌已現(xiàn)

當(dāng)前，市場(chǎng)已傳遞出了降溫的信號(hào)。

記者調(diào)查顯示，一二線城市不少樓盤出現(xiàn)了三年來久違的降價(jià)促銷。其中廣州樓市近期降價(jià)明顯，尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區(qū)域。

廣州南沙保利城銷售人員稱，樓盤現(xiàn)在打折促銷，以74平方米戶型為例，原價(jià)每平約21000元，現(xiàn)商業(yè)貸款可享受額外9.6折，折后每平大約兩萬；如果戶型是126平，折扣優(yōu)惠會(huì)更大，每平1萬8千多。

廣州番禺時(shí)代柏林銷售人員表示，均價(jià)3.8-4萬每平方米，現(xiàn)推出一次性付清9.3折優(yōu)惠。以111平方米的房源為例，總價(jià)400萬左右，可以優(yōu)惠28萬。如果是分期付，首付越高，則越優(yōu)惠。

上半年樓市表現(xiàn)較熱的杭州，近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預(yù)售證均價(jià)為48680元/平方米，但在上一次開盤中排屋的備案均價(jià)為51286元/平方米，對(duì)比價(jià)格下降了2606元/平方米。

而在房?jī)r(jià) 堅(jiān)挺的深圳，自"8·31"新政實(shí)施以來，成交和價(jià)格都在調(diào)整中。9月17日，"網(wǎng)紅"盤華潤城三期再次推出新房源，價(jià)格與上次持平，市場(chǎng)的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業(yè)內(nèi)人士表示，華潤城三期處于當(dāng)前樓市的拐點(diǎn)，去化率可能難超上一次推盤。

不過，何倩茹指出，"目前市場(chǎng)上價(jià)格下跌的是部分項(xiàng)目，如我們監(jiān)測(cè)的北京、廣州一些項(xiàng)目降價(jià)促銷，但大范圍的降價(jià)情況還沒有發(fā)現(xiàn)"。

而在更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。樂有家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。

上海出現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙跌。據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)，上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

就連二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價(jià)格下跌。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

二手房成交量下降 多的則是北京。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房市場(chǎng)迎來更深度的回落，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%；不過價(jià)格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

熱點(diǎn)二線城市中，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

廣州一位大型開發(fā)商人士認(rèn)為，樓市的調(diào)整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場(chǎng)極其不樂觀；現(xiàn)在只是一二線市場(chǎng)開始下行，接著三四線城市也會(huì)降價(jià)。預(yù)計(jì)這輪調(diào)整的力度堪比2008年，大家現(xiàn)在都在想怎么"過冬"。

開發(fā)商預(yù)期悲觀

近期，全國各地土地流拍事件頻現(xiàn)，流拍節(jié)奏加快，一二線城市"地冷價(jià)跌"現(xiàn)象明顯。

據(jù)東吳證券研究所數(shù)據(jù)，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面積和流拍率，都達(dá)到了歷史高位。

這些現(xiàn)象背后，是開發(fā)商的投資思路已改變，7月份以來普遍對(duì)后市謹(jǐn)慎偏悲觀，拿地積極性下降。

張大偉認(rèn)為，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，疊加歷史上 密集的調(diào)控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標(biāo)下半年可能繼續(xù)增加。

此外，保利地產(chǎn)研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，"現(xiàn)金流"管控重要性凸顯。企業(yè)應(yīng)放緩拿地、加緊回籠資金、現(xiàn)金為王，以應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

大多數(shù)房企都在主動(dòng)降負(fù)債，管控風(fēng)險(xiǎn)。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，目前規(guī)模型房企凈負(fù)債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。

據(jù)中期財(cái)報(bào)，恒大降負(fù)債明顯，截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個(gè)百分點(diǎn)。

更重要的是，對(duì)開發(fā)商而言， 的風(fēng)險(xiǎn)來自于調(diào)控政策的不確定性，一些調(diào)控政策如房地產(chǎn)稅等可能超預(yù)期出臺(tái)。

"目前政策處于高度多變期，隨時(shí)可能出來下一步新的政策，我們對(duì)市場(chǎng)保持高度審慎謹(jǐn)慎。"作為 穩(wěn)健的龍頭房企，中國海外董事會(huì)主席顏建國表示。

顏建國指出，7月31日中央政治局會(huì)議提出"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"的表述不同于以往，目標(biāo)是合理引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，打破市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)長期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)加重， 近這一兩個(gè)月已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

"現(xiàn)在不少城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，沒有放松，下半年會(huì)延續(xù)這種從緊態(tài)勢(shì)；根據(jù)市場(chǎng)情況，我們的投資節(jié)奏有所放緩，這是因勢(shì)而變，主動(dòng)地調(diào)整；寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。"顏建國說。

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