1月4日晚間，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站消息，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬(wàn)億元，加上即將開(kāi)展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準(zhǔn)動(dòng)態(tài)考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素后，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。央行稱，此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒(méi)有改變。降準(zhǔn)政策分兩次實(shí)施，和春節(jié)前現(xiàn)金投放的節(jié)奏相適應(yīng)，有利于銀行體系流動(dòng)性總量保持合理充裕，同時(shí)也兼顧了內(nèi)外均衡，有助于保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

事實(shí)上，去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)貨幣政策的定調(diào)為“松緊適度”，就已透露出未來(lái)會(huì)有適度寬松的空間。此次央行宣布全面降準(zhǔn)，完全符合之前的市場(chǎng)預(yù)期。

隨著流動(dòng)性的進(jìn)一步釋放，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也受到格外關(guān)注。

首套房貸利率下調(diào)空間增大

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，只要央行降準(zhǔn)，都會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好。一方面，降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。另一方面，對(duì)于購(gòu)房者按揭貸款來(lái)說(shuō)，也能夠相對(duì)獲得平穩(wěn)的信貸價(jià)格。

在2018年樓市調(diào)控從嚴(yán)的背景下，銀行首套房貸利率大多上浮5%~10%， 上浮25%，二套房貸利率大多上浮10%~25%。

不過(guò)，近期部分城市銀行房貸利率有松動(dòng)跡象，降準(zhǔn)之后，銀行可貸資金增多，2019年房貸利率有望迎來(lái)下調(diào)。對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)利好，不過(guò)對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率若下調(diào)也無(wú)法從中獲益。

事實(shí)上，鑒于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，房貸利率在各地也表現(xiàn)出差異化的特點(diǎn)。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，上海的房貸利率處于全國(guó)低位，上海地區(qū)首套房貸利率 可以申請(qǐng)95折。

數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近日上海地區(qū)多家銀行進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，截至2019年1月3日，上海地區(qū)首套房平均利率降至5.09%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮3.9%水平，較2018年12月初監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。目前申請(qǐng)房貸優(yōu)惠利率需要參考個(gè)人資質(zhì)，因城而異、因人而異，各地落實(shí)差異化信貸政策。

廣州地區(qū)多家銀行近期也跟進(jìn)下調(diào)了房貸利率，下調(diào)幅度大致在5~10個(gè)百分點(diǎn)，但鑒于廣州地區(qū)此前的房貸利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%~20%，盡管有所回調(diào)，但依然在基準(zhǔn)利率之上。

數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，相對(duì)于上海、廣州房貸利率下調(diào)，成都房貸利率出現(xiàn)小幅上漲，目前首套房貸款利率普遍為基準(zhǔn)上浮15%，部分銀行首套房利率出現(xiàn)上浮變動(dòng)。

融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，目前在一線城市中，上海、廣州已經(jīng)出現(xiàn)利率下調(diào)，結(jié)合央行降準(zhǔn)帶來(lái)的資金面進(jìn)一步寬松，未來(lái)其他城市出現(xiàn)跟進(jìn)調(diào)整的可能性將增大，但鑒于各地區(qū)差異化的信貸政策，房貸利率的調(diào)整時(shí)間、下降幅度會(huì)有所差異，且各銀行也會(huì)根據(jù)自身的貸款額度等情況調(diào)整房貸利率和放貸速度。

樓市能否獲益？

央行“全面降準(zhǔn)”引發(fā)2019年樓市首輪熱議。

在一部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然此次降準(zhǔn)目的明確，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng) 終仍將受益。但也有一部分人士認(rèn)為，全面降準(zhǔn)雖然在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)存在利好，但影響微弱。在樓市調(diào)控主基調(diào)不變的情況下，全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性不大。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次降準(zhǔn)雖屬于定向支持，房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，但降準(zhǔn)后銀行可貸款額度增加，部分商業(yè)銀行可加大個(gè)人房貸方面的貸款投放力度。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次降準(zhǔn)的節(jié)奏比較快，認(rèn)為2019年貨幣政策等方面會(huì)略偏寬松，這也會(huì)對(duì)各類產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)等產(chǎn)生積極的效應(yīng)。從樓市的角度看，歷次貨幣政策調(diào)整都有助于形成寬松的樓市金融環(huán)境，此次降準(zhǔn)也不例外，這有助于此類市場(chǎng)后續(xù)交易的活躍。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，央行全面降準(zhǔn)后，房貸首付、利率或下降，激活買(mǎi)房需求，有助樓市復(fù)蘇回暖。

新時(shí)代證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東也認(rèn)為，此次降準(zhǔn)會(huì)對(duì)沖樓市降溫。降準(zhǔn)后，銀行資本金壓力進(jìn)一步緩釋，有利于引導(dǎo)房貸利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分類指導(dǎo)”這一大的調(diào)控框架下，再次走全面刺激樓市的老路的可能性不大。

貝殼找房 經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，對(duì)比歷史，目前市場(chǎng)正處于宏觀層面流動(dòng)性邊際改善階段，因此，本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，主要體現(xiàn)在預(yù)期改善階段，實(shí)質(zhì)影響相對(duì)有限。再者，在當(dāng)前樓市政策總體依然偏緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備大幅反彈條件。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波表示，本次降準(zhǔn)依然沒(méi)有明確的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，換言之，本次降準(zhǔn)并未對(duì)樓市形成直接利好。但值得關(guān)注的是，流動(dòng)性加速釋放確實(shí)會(huì)對(duì)樓市形成兩方面利好，即房企資金壓力存在變相緩解的可能性，以及房貸利率有可能再次出現(xiàn)下調(diào)，尤其是針對(duì)首套自住型住房的利率下調(diào)空間，或進(jìn)一步增大。

在合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅看來(lái)，央行降準(zhǔn)有助購(gòu)房貸款進(jìn)一步向基準(zhǔn)利率回歸。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動(dòng)性的寬松，對(duì)渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)重大利好。對(duì)于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調(diào)。特別是國(guó)企、央企，以及全國(guó)排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國(guó)頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一二線城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫。但郭毅指出，央行降準(zhǔn)并不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)，原因是當(dāng)前制約購(gòu)房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購(gòu)房需求的釋放。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析認(rèn)為，央行降準(zhǔn)、釋放8000億元增量資金，不等于2019年房地產(chǎn)會(huì)觸底反彈。該動(dòng)作雖然在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)存在利好，但影響“間接且微弱”。其主要表現(xiàn)為，借力經(jīng)濟(jì)向好，來(lái)促進(jìn)置業(yè)升級(jí)與居住改善。胡景暉進(jìn)一步分析稱，此次央行降準(zhǔn)更傾向于扶持中小微企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，初衷并不是為了房地產(chǎn)。從根本上來(lái)講，是為了能讓2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)找到一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的路徑，重拾企穩(wěn)向上的信心?！爱?dāng)前樓市下行、資金趨緊，問(wèn)題不是銀行資金流動(dòng)性不足，而是企業(yè)信用不足；不是沒(méi)錢(qián)放，而是不敢放。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，如果就業(yè)率不能保證、居民可支配收入增長(zhǎng)不能保障，那么房地產(chǎn)的各類居住需求也就不能釋放?！?/p>

專業(yè)人士預(yù)計(jì)年內(nèi)還會(huì)降準(zhǔn)

雖然2019年僅僅過(guò)去3個(gè)工作日，但央行已經(jīng)兩度釋放利好政策。1月2日晚間，央行發(fā)布公告稱，自2019年起，將普惠金融定向降準(zhǔn)小型和微型企業(yè)貸款考核標(biāo)準(zhǔn)由“單戶授信小于500萬(wàn)元”調(diào)整為“單戶授信小于1000萬(wàn)元”，擴(kuò)大普惠金融定向降準(zhǔn)優(yōu)惠政策的覆蓋面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)更好地滿足小微企業(yè)的貸款需求，使更多的小微企業(yè)受益。1月4日，央行推出重磅降準(zhǔn)措施，釋放流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心。

如果從2018年來(lái)看，央行定向降準(zhǔn)4次，每次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5-1個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金量約2.3萬(wàn)億元。多位分析人士普遍認(rèn)為，央行今年也應(yīng)該不止降準(zhǔn)一次，未來(lái)還將采取降準(zhǔn)措施。

中國(guó)民生銀行 研究員溫彬表示，預(yù)計(jì)未來(lái)每個(gè)季度仍有降準(zhǔn)的可能，以便形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，從而營(yíng)造適宜的貨幣信貸環(huán)境，保持市場(chǎng)流動(dòng)性穩(wěn)定。

平安證券 策略分析師魏偉認(rèn)為，降準(zhǔn)在預(yù)期之內(nèi)，2019年降準(zhǔn)至少是三到四次。目前，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，需要貨幣政策適當(dāng)寬松。除了降準(zhǔn)之外，市場(chǎng)還希望能有降息來(lái)降低實(shí)體企業(yè)融資成本，財(cái)政政策也在減稅降費(fèi)。這些舉措總體都是為了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。

工銀國(guó)際 經(jīng)濟(jì)學(xué)家程實(shí)預(yù)計(jì)，包含本次降準(zhǔn)在內(nèi)，2019年全年預(yù)計(jì)將有至少250個(gè)基點(diǎn)的全面降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步發(fā)揮上述三重效應(yīng)，從而為“穩(wěn)增長(zhǎng)”托底，為“促改革”打開(kāi)政策空間。

北大光華管理學(xué)院1月3日發(fā)布的報(bào)告《2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望》預(yù)計(jì)，2019年基準(zhǔn)利率不會(huì)下調(diào)，貨幣供給也并不會(huì)大幅增加，但預(yù)計(jì)央行將總體降準(zhǔn)2個(gè)百分點(diǎn)左右，同時(shí)會(huì)靈活采用各種結(jié)構(gòu)性定向貨幣政策工具進(jìn)行流動(dòng)性的精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2019年央行將更加注重加強(qiáng)貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制，解決結(jié)構(gòu)性流動(dòng)性短缺問(wèn)題。為解決銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕與民營(yíng)和小微企業(yè)融資難融資貴的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，央行貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)。此外，央行還通過(guò)其他更具體的政策工具精準(zhǔn)支持民營(yíng)企業(yè)。這一趨勢(shì)在2019年仍會(huì)得到延續(xù)和強(qiáng)化，央行主要以改善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制為主，以達(dá)到疏通資金渠道定向支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，因此大水漫灌將不會(huì)再現(xiàn)。

不過(guò)交行 經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)計(jì)，2019年央行降準(zhǔn)幅度和頻率可能會(huì)小于2018年，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的可能性很小，一則缺乏空間，二則可能增加不必要的擾動(dòng)。

連平認(rèn)為，存準(zhǔn)率下調(diào)有兩方面理由：一是經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，需要金融加大力度給予支持，尤其是在非信貸融資推進(jìn)存在一定瓶頸的情況下，信貸適度加快投放步伐可能性較大，這就需要銀行負(fù)債端保持良好狀態(tài)；二是2019年外匯占款可能處在較低水平，因此需要通過(guò)存準(zhǔn)率的下降來(lái)適度增加市場(chǎng)流動(dòng)性。但為了避免“大水漫灌”，在流動(dòng)性已基本達(dá)成合理充裕的條件下，存準(zhǔn)率不可能持續(xù)大幅下調(diào)。

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