原標題：東莞出臺全國 “無理由退房”新規(guī)！其他城市敢不敢跟進？

激情購房導(dǎo)致的退定金糾紛時有發(fā)生，以后這個問題在東莞有解了。

東莞于近日宣布，從今年3月1日起， 買家在樓盤認購后，“兩天內(nèi)可無理由退定”。也就是說，以后大家在東莞買房也可以像在網(wǎng)上購物時一樣，在規(guī)定期限內(nèi)可以提出“無理由解除認購書和退回定金”。

圖片來源：東莞市商品房認購書(范本)

每經(jīng)小編注意到，東莞也是國內(nèi)目前 出臺“無理由退房”政策的城市。

兩個自然日內(nèi)可退定金

在經(jīng)過6個多月的的公示之后，1月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式對外發(fā)布了《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認購書(范本)》的通知》(以下簡稱《通知》)。

每經(jīng)小編了解到，這份《通知》包含了以下兩個要點：

一、簽訂之日起兩個自然日內(nèi)可退定金

現(xiàn)根據(jù)《通知》，購房者在認購書簽訂之日起兩個自然日內(nèi)(不含簽訂當日，下同)要求解除認購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當退還。值得注意的是，簽訂認購書時，開發(fā)商應(yīng)向購房者出示并解釋將來擬簽訂的《商品房買賣合同》，購房者應(yīng)清楚了解主要條款及相關(guān)合同風(fēng)險。兩個自然日后，購房者不得以不了解合同內(nèi)容為理由要求解除認購書。這要求購房者在東莞購房時需先了解清楚所購樓盤的情況以及自身是否符合購房要求，還需要了解銀行 貸款動態(tài)和放款要求。

如若購房者在了解上述情況后仍然未能在約定的期限內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商有權(quán)解除本認購書。開發(fā)商解除本認購書的，購房者已支付的定金不予退還，經(jīng)書面通知送達購房者后，開發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售給他人。

二、開發(fā)商不能按時簽約，需返還購房者雙倍定金

開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)與購房者協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》的，購房者有權(quán)解除本認購書。購房者解除本認購書的，開發(fā)商需要雙倍返還購房者已支付的定金。

此外，若根據(jù)認購書條例，若開發(fā)商在購房者支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，開發(fā)商應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。

凡因本認購書引起的爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時，雙方選擇向項目所在地人民法院起訴；或向當?shù)刂俨梦瘑T會申請仲裁。

那么，新規(guī)的實施將對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

據(jù)搜狐焦點， 地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，這個避免購房者一時沖動買房，保護了消費者的利益，劃了一條緩沖線。但是對樓市產(chǎn)生不了什么影響，因為它不會因此改變供需關(guān)系，就多了兩天冷靜期而已。

世聯(lián)行 市場研究員崔登科也肯定了這一說法，表示新規(guī)更多的是對購房者的一種保護。

拒絕霸王條款

另據(jù)南方日報消息，去年底，東莞市消委會調(diào)查了房地產(chǎn)交易領(lǐng)域涉及的合同、協(xié)議，發(fā)現(xiàn)有不少開發(fā)商在消費者購房時簽訂的《認購書》《商品房買賣合同》上設(shè)“陷阱”，設(shè)置一些免責(zé)或限制甚至剝奪消費者選擇權(quán)的霸王條款。

依據(jù)調(diào)查情況，去年12月6日，東莞市消委會發(fā)出2018年第6號消費警示，提醒廣大購房者，在簽訂購房合同時，對涉及條款有提出異議和說“不”的權(quán)利：

霸王條款一 排除買受人合同變更及解除權(quán)

條款：買賣雙方商定，涉及該商品房或其所在樓宇、項目的規(guī)劃、設(shè)計變更，如屬于下列任一情形的，買受人同意不因此拒絕收樓或解除售房合同，出賣人也無需承擔(dān)違約責(zé)任。

點評：該條款排除買受人合同變更及解除權(quán)，以及要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。”

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃變更后，有法定義務(wù)在期限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)利解除合同和退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行通知責(zé)任的則需承擔(dān)買受人退房的違約責(zé)任。

霸王條款二 免除出賣人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

條款：買賣合同、本補充協(xié)議及其附件構(gòu)成買賣雙方完整的合意，并取代出賣人在銷售廣告、宣傳資料和示范單位中對該商品房所作的任何口頭或書面的宣傳(包括但不限于廣告宣傳、銷售人員陳述、說明、保證等)。買賣雙方特此確認雙方之間的權(quán)利義務(wù)以買賣合同、附件及補充協(xié)議約定為準。

點評：該條款涉嫌免除出賣人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。依據(jù)是：《 人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。”該條款約定出賣人不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務(wù)、排除購房人的權(quán)利。

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