1月14日，上?！敦斀?jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)期滿出讓人無償收回》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場頭拍中發(fā)現(xiàn)，在土地預申請須知中，出現(xiàn)了出讓期滿后出讓人收回并補償相應殘余價值甚至出讓人無償收回的規(guī)定，而且收回的范疇包括土地上的建筑物構筑物及其附屬設施。文中記者強調(diào)，這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬頭次。

文章援引房產(chǎn)分析師的話說：這個規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢購房？誰敢投資地產(chǎn)？

其實不光是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感到刺激，眾多購房人更是害怕：按這樣的理解，我們購的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們購房子的錢到底是購了房子，還是付的租金？

天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以上海頭次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回為題目進行轉(zhuǎn)載，這個話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊踐踏私權、挑戰(zhàn)物權法、消滅安全感、與民爭利

但是，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應該屬于一起新聞烏龍，這并非上海的地方新規(guī)，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實質(zhì)也非70年一滿就收回這么簡單一刀切。但是這則烏龍新聞的出臺，卻真實地反映了民眾對70年大限的恒產(chǎn)焦慮和相關法律的模糊。

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上海土地未出新政 期滿收回是誤解

1月14日，上海《財經(jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)期滿出讓人無償收回》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場頭拍中發(fā)現(xiàn)，在土地預申請須知中，出現(xiàn)了出讓期滿后出讓人收回并補償相應殘余價值甚至出讓人無償收回的規(guī)定，而且收回的范疇包括土地上的建筑物構筑物及其附屬設施。文中記者強調(diào)，這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬頭次。

文章援引房產(chǎn)分析師的話說：這個規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢購房？誰敢投資地產(chǎn)？

其實不光是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感到刺激，眾多購房人更是害怕：按這樣的理解，我們購的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們購房子的錢到底是購了房子，還是付的租金？

天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以上海頭次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回為題目進行轉(zhuǎn)載，這個話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊踐踏私權、挑戰(zhàn)物權法、消滅安全感、與民爭利

但是，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應該屬于一起新聞烏龍，這并非上海的地方新規(guī)，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實質(zhì)也非70年一滿就收回這么簡單一刀切。但是這則烏龍新聞的出臺，卻真實地反映了民眾對70年大限的恒產(chǎn)焦慮和相關法律的模糊。

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真相追尋

新聞發(fā)酵

官方《通知》越解釋越糊涂

1月17日，也就是這條消息見報后的個工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《土地期滿后的處理方法相關內(nèi)容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂出讓期滿無償收回，是針對出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。

不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了符合社會公共利益需要可不批準續(xù)期申請的文意，發(fā)出因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全的解讀。因為上海國土部門解釋得很不給力，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，我省不會出臺類似辦法、地國土部門表示不會跟進的報道魚貫而出。

質(zhì)疑

難道所有開發(fā)商都在欺瞞？

本報記者看到這個報道，頭先感到奇怪：因為如果存在這一70年滿后房子收回規(guī)定的話，那么現(xiàn)在開發(fā)商賣房子就變成了借雞生蛋，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。較起碼，在購房者和開發(fā)商簽訂的售房合同上，應該有這個70年后收回的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發(fā)商都涉嫌欺瞞詐騙？

再度質(zhì)疑

上海真敢冒天下之大不韙？

上海作為一個開發(fā)前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀倒退的規(guī)定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規(guī)定的依據(jù)是《上海市國有建設用地使用權出讓合同》十七、十八、十九三條相關土地出讓限期屆滿的條款。那這三個條款是否是上海市的地方條款呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》范本，發(fā)現(xiàn)都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就說明，這個所謂挑戰(zhàn)物權法的規(guī)定，并非是上海一地獨有。

原來如此

不是滬版新規(guī)，是國土部規(guī)定

較終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為期限屆滿，其中十五條到十七條和上海版《出讓合同》的十七到十九條完全吻合。也就是說，根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款(本報在右上角原文列出這三個條款供參考)。

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所以，所謂上海頭次提出，是一條烏龍新聞。確切地說，應該是上海頭次把這些條款寫到了預申請須知中，結(jié)果引起了媒體的注意。

法律釋疑

國土部08版土地出讓 合同范本相關條款

十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準。

住宅建設地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。

出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物，構筑物及其附屬設施，按本條第 項約定履行：(一)由出讓人收回地上建筑物，構筑物及其附屬設施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；(二)由出讓人無償收回地上建筑物構筑物及其附屬設施。

十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。

暫時定心

這個規(guī)定不針對住宅用地

看這三個條款，通俗解釋應該是這樣的：1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請，住宅用地既然自動續(xù)期就沒有申請批準的問題。如果續(xù)期申請無傷社會公共利益需要，則政府必須批準續(xù)期，但批準后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續(xù)期因公共利益未獲批準的，政府收回土地并給予補償，如果有約在先不補償?shù)膭t無償收回。

可見，無償收回的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請，或者申請未獲批準且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的土地轉(zhuǎn)讓期限未到，不得收回的條款。

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憂心再起

自動續(xù)期后仍有三大隱憂

可以看出，土地期滿無償收回報道的來源就在這里。而這個表述因為過濾了眾多的先決條件(如沒有申請續(xù)期，不適用住宅用地等)，所以引發(fā)了全面的擔憂。事實上，財經(jīng)日報的原始報道中，就已經(jīng)提出了不含住宅用地的意思，在許多轉(zhuǎn)載中該說法被有意無意忽視了。

不過，在澄清了上海的冤枉后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是自動續(xù)期后，是否還要再付一次土地出讓金？二是自動續(xù)期是否會受到社會公共利益需要的影響而不成功？三是，轉(zhuǎn)讓期限未到不得收回的條款中，也附帶了一條尾巴：社會公共利益需要的特殊情況下，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價補償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人較關心的地方。

法律回溯

確實不是挑戰(zhàn)物權法

就這三大疑問，本報記者詢問了眾多相關部門和專家，得到的答復都是很復雜，目前還說不清楚。甚至有人私下對記者表示，這個問題超出了我們現(xiàn)在的智慧，還是幾十年后后人來解決。

不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發(fā)表過《以規(guī)矩成就方圓國有建設用地使用權出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進行了一定的解釋。 按照這篇權威文章的解釋，出臺這個新

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