日前，監(jiān)管部門再次釋放出房地產(chǎn)信托嚴(yán)監(jiān)管的信號。7月6日，銀保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，為加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會于近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

需要注意的是，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托嚴(yán)監(jiān)管具有政策延續(xù)性。5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果，促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（即“23號文”），要求嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資。

有信托業(yè)內(nèi)觀察人士對《證券日報》記者坦言，“限制房地產(chǎn)過快增長是基于房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)定的主基調(diào)，此次監(jiān)管嚴(yán)格程度為近年少有，也可能確立了后續(xù)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的基準(zhǔn)水平。”

“政策引導(dǎo)+行政處罰”

雙管齊下規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

此輪監(jiān)管政策的背景在于今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快。

《證券日報》記者據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1月份至6月份，新增房地產(chǎn)信托募資規(guī)模接近3800億元，占集合信托成立規(guī)模的39%。此外，自去年6月份至今，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已連續(xù)13個月穩(wěn)居集合信托首位?？梢钥闯?，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模居高不下。

業(yè)內(nèi)普遍將此次對信托公司的約談警示視為“23號文”政策的延續(xù)。有金融業(yè)內(nèi)人士透露，“23號文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合規(guī)的方式繼續(xù)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，進行監(jiān)管套利行為，也有信托公司陰奉陽違，錯判嚴(yán)監(jiān)管政策形勢，對相關(guān)規(guī)定置若罔聞，這些都促使了此次監(jiān)管力度的升級。

對于為何信托公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以割舍？上述金融業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收費遠高于其他業(yè)務(wù)，相對于通道業(yè)務(wù)千分之二的手續(xù)費，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則為1.5個百分點以上。

除了利潤空間大，投資者傾向也是重要因素，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，“經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為部分投資者較為青睞的投資產(chǎn)品之一，甚至出現(xiàn)了一些專買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者”。

除了政策引導(dǎo)，行政處罰也是監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重要手段。記者梳理罰單發(fā)現(xiàn)，今年上半年，“涉房”罰單共有4筆，涉及3家信托公司。事由分別為“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”、“違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”、“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”。某北京地區(qū)信托公司內(nèi)部人士向記者指出，對于信托公司行政處罰應(yīng)理性看待。從處罰金額來看，信托公司小額罰單居多，更多起到的是警示作用，一般不影響業(yè)務(wù)準(zhǔn)入和評級。

前述信托業(yè)內(nèi)觀察人士對記者表示，房地產(chǎn)信托是信托公司當(dāng)前 主要的收入來源之一，嚴(yán)監(jiān)管短期沖擊公司經(jīng)營業(yè)績，長期則會倒逼信托公司轉(zhuǎn)型發(fā)展，參與房地產(chǎn)信托市場對公司專業(yè)能力的要求會更高，從而獲得競爭優(yōu)勢。

6個月后

房地產(chǎn)開發(fā)投資或現(xiàn)拐點

事實上，“23號文”對房地產(chǎn)信托的發(fā)展已初見效果。記者發(fā)現(xiàn)，用益信托集合信托周報顯示，5月底開始，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模已連續(xù)兩周環(huán)比大幅下降。5月份 一周募集規(guī)模36.12億元，環(huán)比減少60.63%；6月份首周募集規(guī)模29.07億元，環(huán)比減少19.53%。

不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)明顯回落拐點或仍需6個月時間。中信證券明明債券研究團隊表示，從房地產(chǎn)融資到房地產(chǎn)開發(fā)投資存在約6個月的時滯。從21世紀(jì)以來的房地產(chǎn)開發(fā)投融資數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速走勢趨于一致，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速拐點滯后房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速拐點約6個月?！耙蚨衲甓径乳_始的房地產(chǎn)融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上?！?/p>

需要注意的是，信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來源比例并不高，但對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼可能會造成其他機構(gòu)的謹(jǐn)慎情緒和融資渠道的收緊。中信證券明明債券研究團隊認為，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，非銀行金融機構(gòu)貸款占比始終維持在4%以下，而其中信托貸款占比將更低。若將房地產(chǎn)企業(yè)融資分為籌資活動和經(jīng)營活動兩個階段，籌資活動過程中融資方式主要是國內(nèi)貸款、債券或股票融資以及海外融資，經(jīng)營活動過程中融資方式主要是定金和預(yù)收款等?！叭襞懦?jīng)營活動中定金和預(yù)付款等其他資金來源，非銀金融機構(gòu)貸款占比仍低于10%?！?/p>

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