上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年7月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，7月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長7%。

從各線城市表現(xiàn)來看，7月份4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長15%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降5%，同比增長12%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降12%，同比下降4%。

易居研究院表示，高層會(huì)議 明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微。同時(shí)，央行會(huì)議要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。近日，南京、蘇州、杭州、寧波等城市紛紛上調(diào)房貸利率。

綜合考慮這些情況，易居研究院認(rèn)為部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有收緊的可能，預(yù)計(jì)全國樓市還將繼續(xù)降溫，下半年40城的成交面積將繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

40城新建商品住宅成交面積環(huán)降8%，同比增長7%

報(bào)告顯示，7月份易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長7%。

從成交量的歷史走勢(shì)看，2018年四季度成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2019年2月份，40城新房成交量創(chuàng)2015年3月份以來的48個(gè)月新低。3-4月份，部分城市推盤量加大，樓市出現(xiàn)小陽春，40城新房成交量同比小幅增長，5月環(huán)比小幅下降。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長，7月環(huán)比小幅下降。

隨著近日高層會(huì)議對(duì)樓市的再次定調(diào)以及央行多次對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，易居研究院預(yù)計(jì)下半年全國樓市還將繼續(xù)降溫。

各線城市成交量環(huán)比均下降

報(bào)告顯示，易居研究院7月份監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長15%，目前成交面積 值處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市 于其他城市啟動(dòng)，也 其他城市開始調(diào)整，從今年前7個(gè)月的成交量走勢(shì)及同比增幅來看，一線城市成交量已企穩(wěn)反彈。

從18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積來看，環(huán)比下降5%，同比增長12%。其中：

8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長14%。2019年前7個(gè)月，東部二線城市月度成交量略高于2016年四季度以來的平均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距，從目前走勢(shì)來看，是否低位企穩(wěn)還有待進(jìn)一步觀察。

4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，同比增長19%。從同比增速曲線來看，2018年12月開始下行，雖然近兩個(gè)月有所上行，但難言就此企穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有所下行。

6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降6%，同比增長5%。此前同比增速曲線已連續(xù)8個(gè)月下行，7月降幅小幅收窄，隨著西安限購政策的升級(jí)，預(yù)計(jì)下半年其他二線城市成交還會(huì)進(jìn)一步下行。

從18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積來看，環(huán)比下降12%，同比下降4%。其中：

7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比增長2%；報(bào)告認(rèn)為，2018年下半年，無錫、中山等幾個(gè)城市成交量增長較多，可能是由于預(yù)售證有所放松，存在一些集中補(bǔ)簽現(xiàn)象，導(dǎo)致本輪嚴(yán)調(diào)控的三四線城市成交面積增速較快。2019年前兩月成交量重回較低水平，3月份以來月均成交量雖有所增長，但依然低于2018年下半年，7月成交量環(huán)比下降較多。

11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（ 售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比下降8%。從成交量走勢(shì)來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢(shì)明顯。從同比增速曲線來看，2018年11月以來同比增速連續(xù)7個(gè)月收窄，2月份進(jìn)入負(fù)區(qū)間，近兩個(gè)月同比降幅小幅收窄。

后續(xù)來看，易居研究院分析認(rèn)為，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，目前已企穩(wěn)反彈；東部二線城市中蘇州今年已多次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

40城年初累計(jì)成交面積同比增速持續(xù)小幅震蕩

報(bào)告顯示，1-7月份40城累計(jì)成交面積同比增長1%。

從歷史走勢(shì)來看，2017年2月40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。2018年40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后在0軸附近小幅震蕩。

考慮到高層會(huì)議 明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，易居研究院預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性幾乎為零，部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策還在陸續(xù)收緊，外部國際環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線震蕩后還有可能繼續(xù)下行。

另外，從分地區(qū)來看，2019年1-7月，一線城市累計(jì)同比增長35%，二線城市累計(jì)同比微增2%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。具體來看，東部二線城市累計(jì)同比增長8%，中部二線城市累計(jì)同比增長12%，其他二線城市累計(jì)同比下降9%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比增長8%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降15%。

從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線 下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，5月份以來增速小幅回落。二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月份以來同比降幅收窄，7月重新進(jìn)入正增長。三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月份以來同比降幅逐漸收窄，依然是三類城市中同比降幅 的。

報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí) 筆 人：沈昕

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