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樓市政策再現(xiàn)“雙向調(diào)節(jié)” 穩(wěn)定市場主基調(diào)不改

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-10-18 09:01:21  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  閱讀 628 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

以房價監(jiān)測機(jī)制的落地為代表,樓市調(diào)控長效機(jī)制正在加緊完善,并逐漸落地?,F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅(jiān)持,從而為長效機(jī)制創(chuàng)造空間。

10月15日,南京市六合區(qū)傳出松綁“限購令”的消息,在南京有居住證,大專學(xué)歷的外地人不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社?;騻€稅,就可以開具購房證明。此前的6月,南京市高淳區(qū)率先松綁了購房政策。

同日,天津市發(fā)改委就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見,擬在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規(guī)定,對承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目,對戶籍暫未遷入天津的職工,其家庭在天津無住房的,可在天津購買1套住房,無需社保或納稅證明。文件同時還放松了天津的落戶政策。

盡管天津的初衷并不是松綁調(diào)控,但一旦該文件得以通過,仍然可能在客觀上刺激市場需求。同 內(nèi),天津和南京兩個二線城市的樓市政策出現(xiàn)調(diào)整,令人浮想聯(lián)翩。

事實(shí)上,從今年8月以來,就陸續(xù)有城市調(diào)整樓市政策。其中既有直接松綁的做法,也有落戶新政、人才引進(jìn)、區(qū)域政策的間接影響。

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的大背景下,這些調(diào)整的背后邏輯是什么?

“微調(diào)”背后有隱情

此次調(diào)整之前,天津和南京的購房門檻是一致的,均為“近3年內(nèi)累計(jì)2年社?;騻€稅”,且兩地的政策均出臺于2017年初。也即,這次部分區(qū)域調(diào)整是對上一輪調(diào)控政策的弱化。

雖然這次調(diào)整 于部分區(qū)域,但由于兩個城市均為“熱點(diǎn)二線”,其對市場帶來的影響仍然不小。

在天津和南京之前,已有部分城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。

10月8日,揚(yáng)州住房公積金管理中心發(fā)文指出,為充分發(fā)揮住房公積金的作用,幫助城鎮(zhèn)中低收入職工解決住房困難,支持剛性住房需求,從2019年10月15日起,將揚(yáng)州市住房公積金貸款 限額從35萬元恢復(fù)至50萬元(單職工繳存住房公積金的, 限額從21萬元恢復(fù)至30萬元);將住房公積金貸款還貸能力系數(shù)由目前的0.3上調(diào)為0.5。

9月末和10月初,湖北宜昌、安徽宿州全面放開落戶。后者還提出,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購買首套商品住房、辦理不動產(chǎn)登記證并落戶,對繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)貼。

更早之前的8月末和9月初,湖南臨澧、浙江嘉興分別以給予購房貨幣補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式來松綁調(diào)控。河南省則對全省農(nóng)村教師購房給予優(yōu)惠。

在同期,收緊調(diào)控仍是房地產(chǎn)業(yè)的主流,并且逐步從需求端走向融資端。那么,如何理解這一背景下的地方政策調(diào)整?

“當(dāng)前的樓市調(diào)控政策,可以大致分為兩類。一類是針對樓市進(jìn)行的主動調(diào)整,包括公積金政策、購房補(bǔ)貼,等等。另一類涵蓋在落戶新政、人才引進(jìn)政策、區(qū)域政策等文件中,其著力點(diǎn)并不在房地產(chǎn)市場,但能客觀上對樓市帶來影響?!鄙虾R拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,有些城市的做法則兼具上述兩種性質(zhì),如安徽宿州。

他指出,對于后者,應(yīng)該放到更大的視野下來審視,而不能等同于樓市調(diào)控松綁。比如,天津的購房新政,目的是“承接北京非首都功能疏解”,且 定在兩個科技園區(qū)內(nèi)實(shí)行,避免影響到較為敏感的主城區(qū)。這也體現(xiàn)出政策設(shè)計(jì)中的用心。

即使對于前者,也不應(yīng)簡單理解為松綁調(diào)控。因?yàn)榘凑铡耙怀且徊摺钡脑瓌t,在不違背大原則的前提下,地方政府本身就擁有對政策進(jìn)行調(diào)整的權(quán)限。

針對南京六合的此次調(diào)整,上海易居研究院的分析認(rèn)為,原因主要有兩點(diǎn):一方面調(diào)控取得了階段性成果;另一方面,區(qū)域市場暗藏下行風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)監(jiān)測,六合區(qū)的商品住宅庫存量自2019年以來節(jié)節(jié)攀升,目前維持在60萬平方米左右的高位,去化周期維持在10個月左右,顯著高于南京整體水平。

穩(wěn)樓市是“雙向調(diào)節(jié)”

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年初,從區(qū)域上看,調(diào)控政策從一線城市延伸到東部熱點(diǎn)二線城市,再向中西部城市逐漸蔓延;從力度上看,調(diào)控手段愈加多樣,力度不斷加大。到目前為止,樓市調(diào)控的力度、范圍、時長均堪稱 。

目前,房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行期已成行業(yè)共識。今年以來,全國房地產(chǎn)市場成交規(guī)模始終處于負(fù)增長狀態(tài),“金九銀十”成色不足,大型房企的銷售增長率也普遍下滑。

事實(shí)上,在整個調(diào)控周期中,一直有部分城市存在直接或間接的松綁調(diào)控行為,如一度風(fēng)行于二線城市的人才新政;松綁預(yù)售價格;放松“限售令”和“限購令”等,部分城市甚至出現(xiàn)限制降價的“托底式調(diào)控”。但由于中央層面的要求仍然嚴(yán)厲,松綁調(diào)控不可能大范圍蔓延。

同策研究院認(rèn)為,此輪地方政策調(diào)整也有可能走向這一結(jié)果,樓市調(diào)控的主基調(diào)不會發(fā)生變化。

根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì),今年第三季度,50個熱點(diǎn)城市的住宅綜合收益率為6.8%,環(huán)比下降37%,已連續(xù)六個季度下降,并“快速向理性水平回歸”。這也說明,投資房地產(chǎn)的收益正在歸于正常,調(diào)控成果正在顯現(xiàn)。

與此同時,以房價監(jiān)測機(jī)制的落地為代表,樓市調(diào)控長效機(jī)制正在加緊完善,并逐漸落地?,F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅(jiān)持,從而為長效機(jī)制創(chuàng)造空間。

但同策研究院同時認(rèn)為,“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”不代表長期內(nèi)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)不可以協(xié)調(diào)發(fā)展。從政策施行來看,各地政府將通過“過冷則定向?qū)捤伞⑦^熱則收緊抑制”的方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉也持有類似觀點(diǎn),他認(rèn)為,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是調(diào)控的全面要求。但穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),“大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。

他還指出,目前來看,近期地方調(diào)整調(diào)控力度的做法均有其合理之處,但客觀上,這些政策仍然會產(chǎn)生刺激市場需求的效果,并對心理預(yù)期產(chǎn)生影響。未來,其他城市也很有可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r對其政策做出微調(diào),但不會徹底放開。一旦有“越界”行為,將很快得到糾正。

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