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房地產(chǎn)調(diào)控的“城市主體責(zé)任”,應(yīng)該如何理解?

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-11-19 09:29:04  有效期:發(fā)布當天  來源:《瞭望》新聞周刊  閱讀 586 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與調(diào)控目標一致的積極變化,遏制房價上漲的壓力總體有所緩解。

下一步房地產(chǎn)市場調(diào)控政策會如何變化?個別城市的政策微調(diào)是調(diào)控放松的信號嗎?正在成為市場關(guān)注的熱點話題。

從房地產(chǎn)市場的政策部署以及調(diào)控成效看,調(diào)控部門正在逐步搭建以“落實城市主體責(zé)任”為核心的長效調(diào)控機制。統(tǒng)計顯示,2018年各地出臺450余項調(diào)控政策,住宅市場建設(shè)、投資和銷售指標的趨勢和結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化,政策效果日益顯現(xiàn),一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制初步形成。

“落實城市主體責(zé)任”是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控方式的升級,意味著調(diào)控主體和調(diào)控方式的重大轉(zhuǎn)變,意味著調(diào)控方式更加符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本規(guī)律,調(diào)控機制更加成熟。

房地產(chǎn)調(diào)控“升級”

房地產(chǎn)市場調(diào)控伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,“落實城市政府主體責(zé)任”作為房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)涵的升級,有一個逐漸成熟、定型的過程。

我國幅員遼闊,地區(qū)差異明顯,各城市在經(jīng)濟發(fā)展狀況、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在巨大差異,不同城市房地產(chǎn)市場的特征存在很大不同,用同樣的目標、同樣的政策,由中央同一個主體去調(diào)控各地差異巨大的房地產(chǎn)市場,客觀上存在一定難度。

2003年開始,中央房地產(chǎn)調(diào)控要求“因地制宜、分別決策”,但因為“統(tǒng)一政策”,執(zhí)行中存在一定程度“一刀切”現(xiàn)象;

2016年底,中央經(jīng)濟工作會議明確提出“要落實地方政府主體責(zé)任”;

2017年底,中央經(jīng)濟工作會議進一步明確“分清中央和地方事權(quán),實行差別化調(diào)控”的思路;

2018年底,中央經(jīng)濟工作會議要求“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”“因城施策,分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任”;

今年4月,中央再次強調(diào)“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制”。

“落實城市政府主體責(zé)任”,意味著調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方,調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu),政府職能回歸到住房保障。

從調(diào)控主體看,城市政府根據(jù)實際情況制定政策,承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任,在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)同步擴大;

從調(diào)控方式看,城市政府要抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),積極探索推動供地主體多元化,有針對性地增加住房和用地有效供給,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,切實履行好政府住房保障職能。

合理確定主體責(zé)任內(nèi)容和邊界

合理確定城市政府主體責(zé)任的內(nèi)容和邊界需要分清中央與地方事權(quán)。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展、調(diào)控中,中央政府在以下方面具有主體責(zé)任:一是中央要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系,承擔(dān)監(jiān)測主體責(zé)任。監(jiān)測體系主要包括顯性庫存及其去化周期分析、潛在房地產(chǎn)供應(yīng)量分析、需求預(yù)測分析、成交與價格走勢監(jiān)測、拆遷政策對房地產(chǎn)市場供求兩方面影響、地方房地產(chǎn)調(diào)控主要政策、二手房市場走勢、租賃房保障房建設(shè)情況、房價收入比、租售比、房地產(chǎn)金融等。

二是中央要把房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任落實到地方,并賦予地方相應(yīng)的財力和事權(quán),承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)和考核主體責(zé)任。

三是中央要協(xié)調(diào)各相關(guān)部門在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)權(quán)利關(guān)系,承擔(dān)協(xié)調(diào)主體責(zé)任。要確保中央各部門各司其職,避免誰都參與調(diào)控、誰都不負 終責(zé)任的情況出現(xiàn)。

城市政府需要承擔(dān)以下主體責(zé)任:

一是牢固樹立“四個意識”,提高政治站位,在把房價控制在合理水平,保障房建設(shè)、租購并舉、堅持“房住不炒”等方面,實現(xiàn)中央下達的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控目標;

二是保障房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系有效運轉(zhuǎn),實時把握市場發(fā)展動態(tài),及時上報數(shù)據(jù)與指標,為中央發(fā)展、調(diào)控房地產(chǎn)提供依據(jù);

三是結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況,科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃,明確住房發(fā)展目標、重點任務(wù)和政策措施,合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序,引導(dǎo)相關(guān)資源合理配置;

四是切實加強資金管控,嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為,嚴控購房購地加杠桿行為和大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

多措并舉夯實主體責(zé)任

夯實政府的主體責(zé)任,不僅是建立完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的關(guān)鍵,也是房地產(chǎn)調(diào)控走向成熟定型的標志。

一是城市政府要樹立科學(xué)的政績觀。城市政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中是管理者,而不是“運動員”。政府要摒棄GDP政績觀,確立新政績觀和相關(guān)考核機制,不斷規(guī)范作為土地和資金供應(yīng)環(huán)節(jié)的政府行為,健全和完善以抑制投機為主脈的房地產(chǎn)市場規(guī)則,推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建設(shè)。

二是堅持“房住不炒”的定位,這是檢驗城市政府主體責(zé)任是否到位、夯實的重要標準。只有堅持“房住不炒”定位,才能從根本上遏制房地產(chǎn)炒作之風(fēng),推動城市政府綜合運用金融、土地、財稅、投資等手段,抑制房地產(chǎn)泡沫,既在宏觀上管住貨幣,又在微觀信貸政策上支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

三是要落實好一城一策、因城施策?!耙怀且徊摺薄耙虺鞘┎摺笔呛粚嵆鞘姓黧w責(zé)任的重要內(nèi)容和基本要求。首先,要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調(diào)控的思維定勢。當前社會上對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的變化十分敏感,個別城市的政策微調(diào)都可能被過度解讀為調(diào)控放松,甚至演變成新聞熱點。解決這類問題,一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松調(diào)控的思維定勢,在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,給政策調(diào)整留出必要空間;二是政策出臺前要充分溝通,出臺后要及時宣傳解讀,避免社會過分解讀和誤讀。

落實好一城一策、因城施策,需要做好三個環(huán)節(jié)的工作:

一是中央確定統(tǒng)一的調(diào)控目標,并提供可供地方選擇的政策工具;

二是城市政府確定當?shù)鼐唧w調(diào)控目標,并根據(jù)調(diào)控目標和具體情況確定當?shù)卣{(diào)控政策;

三是建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系,對城市轄區(qū)房地產(chǎn)市場進行實時監(jiān)測和定期評價,建立調(diào)控工作評價、考核和問責(zé)機制。

四是要加強城市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。當前,我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入差異化發(fā)展時期,“一招鮮”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了,必須加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,摸清家底,及時掌握房地產(chǎn)市場的信息變化,才能更好地因地制宜、因城施策。在區(qū)域一體化加速推進和大城市、特大城市落戶政策放松的背景下,城市群、都市圈內(nèi)的很多城市房地產(chǎn)不僅具有更強的需求,而且城市之間具有很強的聯(lián)動效應(yīng),極容易成為資本追逐的對象。這些地區(qū)的城市政府需要密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系及庫存水平,加強對土地供給的微調(diào)。

(原題:《瞭望丨房地產(chǎn)調(diào)控的“城市主體責(zé)任”,怎么理解?》 刊于《瞭望》2019年第46期)

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