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盛松成:“房住不炒”保持一致連貫是市場(chǎng)穩(wěn)定基礎(chǔ)
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-07-20 09:35:14 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 閱讀 899 次
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年,我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)1.9%,1至5月為下降0.3%。6月,我國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)8.5%,較5月提高0.4個(gè)百分點(diǎn);商品住宅銷售面積和金額同比分別增長(zhǎng)4.04%和12.61%,連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何平穩(wěn)發(fā)展等問題,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪了上海市人民政府參事、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授盛松成。
盛松成表示,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn),主要表現(xiàn)為投資增長(zhǎng)平穩(wěn),韌性較強(qiáng),新開工、土地購(gòu)置、銷售、房?jī)r(jià)等指標(biāo)能夠從疫情影響中快速恢復(fù)。究其原因,“房住不炒”政策保持一致和連貫是市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。其中,供給端調(diào)控主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)定、保障房企合理融資需求、增加土地供給,需求端調(diào)控重在堅(jiān)持和精準(zhǔn)。展望未來,從居民住房需求空間和意愿來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)保持平穩(wěn)。
“政策的一致性和連貫性代表了決策層貫徹‘房住不炒’政策的決心,還能給予公眾堅(jiān)定的預(yù)期和信心,奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。”盛松成表示,近幾年來“房住不炒”是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào),盡管疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊,這一基調(diào)也未曾改變。疫情發(fā)生以來,各地陸續(xù)出臺(tái)土地市場(chǎng)相關(guān)稅費(fèi)等一系列調(diào)整政策,旨在減緩沖擊,而非放松調(diào)控,顯示出政策 的一致性和連貫性。
一方面,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾的主要方面在于供給端,因此堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的調(diào)控是穩(wěn)定市場(chǎng)的重要保障。盛松成指出,今年以來,供給端調(diào)控的政策特征明顯,主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)定、保障房企合理融資需求、增加土地供給。
房地產(chǎn)投資穩(wěn)定并且韌性較強(qiáng)。從月度數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)投資僅在1至2月同比出現(xiàn)-16.33%的下跌,自3月以后增幅逐漸擴(kuò)大,6月達(dá)到8.5%?!爸挥泻侠淼耐顿Y增長(zhǎng),才能有利于未來供需的平衡。”盛松成說。他分析,以商品住宅銷售指標(biāo)作為參照,投資指標(biāo)的增長(zhǎng)幅度大、韌性強(qiáng),且穩(wěn)定性遠(yuǎn)大于銷售指標(biāo)。盡管疫情期間,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降明顯,但剛性需求仍會(huì)在未來釋放。
房企融資環(huán)境有所改善。盛松成表示,從融資金額來看,40個(gè)重點(diǎn)房企今年上半年融資總額為4690.49億元,同比增長(zhǎng)11.94%;6月,房企開發(fā)投資資金來源同比增長(zhǎng)13.2%,較5月提高3.2個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)。同時(shí),房企發(fā)債門檻下降、融資成本降低也是重要原因。目前,上海綠城、深圳華僑城等眾多房企發(fā)債計(jì)劃已被受理,融資成本也在不斷下降。
盛松成進(jìn)一步表示,隨著貨幣政策總量適度及疫情影響逐漸減小,房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖,房企融資環(huán)境有所改善,這將緩和房企現(xiàn)金流緊張的狀況。因此,房企會(huì)加快拿地、開工等節(jié)奏,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。
土地市場(chǎng)恢復(fù)較快。5月我國(guó)土地購(gòu)置面積為1601.09萬平方米,同比增長(zhǎng)0.86%,購(gòu)置費(fèi)為4460.39億元,同比增長(zhǎng)8.69%。此外,100個(gè)大中城市住宅土地樓面均價(jià)、成交住宅土地溢價(jià)率均創(chuàng)高點(diǎn)?!巴恋厥袌?chǎng)相比于銷售市場(chǎng)受疫情影響要小,從三四月開始已逐漸恢復(fù)。”盛松成說。
他認(rèn)為,土地市場(chǎng)升溫主要受到四個(gè)方面因素的影響: ,疫情后,各地調(diào)整了土地相關(guān)政策,比如土地款緩繳、延期繳、分期繳等;第二,房企融資環(huán)境有所改善,現(xiàn)金流相對(duì)比較充裕;第三,經(jīng)過2019年的銷售去化,房企需要購(gòu)置土地來儲(chǔ)備項(xiàng)目;第四,地方政府推出了大量地塊且價(jià)格相對(duì)合理,刺激了房企拿地積極性?!巴恋厥袌?chǎng)回暖會(huì)直接加快供給量的增加,對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)起到積極作用。”盛松成表示。
另一方面,在加強(qiáng)供給端調(diào)控的同時(shí),仍需要堅(jiān)持需求端調(diào)控不放松,才能保障市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
“縱觀過去,歷次房?jī)r(jià)大幅上漲均伴隨需求端政策的松動(dòng),供需相結(jié)合的調(diào)控才能保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定。增加供給的同時(shí)還要堅(jiān)持‘限購(gòu)、限貸’等需求端政策不松動(dòng),這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)的重要原因?!笔⑺沙杀硎荆糠殖鞘薪枰咔槌雠_(tái)的降低首付、取消限購(gòu)等相關(guān)政策發(fā)布后迅速撤回,表明中央對(duì)于房地產(chǎn)供需調(diào)控相結(jié)合的堅(jiān)持和決心。
“歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,遏制信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市是調(diào)控成功的重要舉措?!笔⑺沙烧f,今年上半年,我國(guó)居民新增房貸額約為2.8萬億元(以居民中長(zhǎng)期貸款估算),新增房貸占新增貸款總額的比例為23.17%,基本回到2014年的水平。他表示,2020年后我國(guó)貨幣政策靈活適度,盡管6月末M2余額達(dá)到213.49萬億元的高位,但是居民新增房貸占比為近五年來新低。
“調(diào)控政策仍然貫徹‘房住不炒’主基調(diào),表現(xiàn)為‘因城施策’背景下少數(shù)城市針對(duì)樓市穩(wěn)定而進(jìn)行靈活調(diào)整。目前看,基本實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的政策目標(biāo)?!笔⑺沙烧f,他相信房地產(chǎn)供需兩端平衡調(diào)控會(huì)進(jìn)一步保持“房住不炒”政策的一致性、連貫性,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)保持平穩(wěn)。
展望未來,盛松成表示,較大的住房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要支撐?!皬拈L(zhǎng)期來看,我國(guó)住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求、城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求以及改善需求。未來十年城鎮(zhèn)住宅總需求約為97.8億平方米,仍然存在較大的需求空間。”他說。
(原題為《盛松成:“房住不炒”保持一致連貫是市場(chǎng)穩(wěn)定基礎(chǔ)》)
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