中國房地產(chǎn)行業(yè)即將告別跌宕起伏的2020年。

這一年，新冠肺炎疫情強(qiáng)行給行業(yè)按下“降速鍵”，從停擺到復(fù)蘇，開發(fā)商經(jīng)歷了不同以往的漫長(zhǎng)四季；房企融資“三道紅線”的出臺(tái)，又讓它們站到同一起跑線，接受新一輪行業(yè)規(guī)則的嚴(yán)格審視。

這一年，南北樓市也如季節(jié)般冷熱分明，珠三角、長(zhǎng)三角先后掀起復(fù)蘇熱潮，環(huán)京等地卻一片蕭條。有人手持千萬在深圳“打新”，有人在燕郊甩賣房產(chǎn)，只為逃離月供壓力。

房地產(chǎn)已成為我國金融風(fēng)險(xiǎn) 的“灰犀牛”，居民肩上的債務(wù)杠桿已臨近高點(diǎn)，巨變的2020年也將是行業(yè)糾偏的開始。地產(chǎn)仍是我國國民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，但房子 終要回歸居住屬性，剝離狂熱的投機(jī)色彩。

在此，我們用十個(gè)關(guān)鍵詞回顧這一巨變之年，它們涉及行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以及關(guān)乎企業(yè)民生的熱點(diǎn)事件。動(dòng)蕩起伏的2020年已臨近終點(diǎn)，隨著地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，行業(yè)有望撥開迷霧，在新的一年穩(wěn)健生長(zhǎng)。

對(duì)抗疫情

新冠肺炎疫情，是房地產(chǎn)行業(yè)今年 的“黑天鵝”事件。年初，居民的腳步被困在家中，房企銷售業(yè)績(jī)也跌落低谷。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，春節(jié)前后一周，全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)接近零成交。

這僅僅是開始，整個(gè)一季度，我國房地產(chǎn)行業(yè)都在經(jīng)受疫情的巨大沖擊波。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，一季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期 水平，行業(yè)新開工、投資額均受到影響。

隨著疫情形勢(shì)逐漸可控，樓市也進(jìn)入復(fù)蘇階段。進(jìn)入4月份，房企銷售從低谷爬升，并于上半年末完成V形反轉(zhuǎn)。此后行業(yè)銷售規(guī)模維持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，8月份百強(qiáng)房企銷售金額同比增長(zhǎng)近30%，市場(chǎng)迎來年度黃金節(jié)點(diǎn)。

樓市復(fù)蘇的力度，超出市場(chǎng)預(yù)期。疫情之下，房產(chǎn)尤其是大宗豪宅物業(yè)，成為高凈值人群的避險(xiǎn)選擇；一些熱點(diǎn)城市一二手房倒掛的行情，也激發(fā)了諸多購房者的套利渴望，紛紛持幣入場(chǎng)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增幅較1~10月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增幅較1~10月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院認(rèn)為，臨近年底，房企沖刺全年銷售目標(biāo)，疊加“三道紅線”強(qiáng)監(jiān)管下資金壓力上升，企業(yè)推盤營(yíng)銷力度加大。如無意外，今年12月商品房銷售面積仍有望超過2億平方米，全年銷售面積或有新突破。

三道紅線

疫情之外，房企今年遇到的 挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”。

下半年，監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，并分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債，行業(yè)迎來顛覆性變革。

防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，是“三道紅線”出臺(tái)的初衷。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，已是金融風(fēng)險(xiǎn)方面 的“灰犀?！薄７康禺a(chǎn)投資增速過快，嚴(yán)重影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)的平衡。

“三道紅線之后，所有的企業(yè)發(fā)展再次來到同一起跑線，過往積累的很多發(fā)展要素都被清零?！币拙涌毓蒀EO丁祖昱認(rèn)為，未來十年，企業(yè)的核心是融資能力，融資成本將成為企業(yè)繼續(xù)進(jìn)擊還是保守萎縮的分水嶺。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，目前頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，六成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴(yán)重分化，兩成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。

為盡快適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)已開始主動(dòng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、制定降負(fù)債方案。世茂房地產(chǎn)、金科股份等已主動(dòng)調(diào)低目標(biāo)增速；綠地控股也制定了詳細(xì)的降檔方案，同時(shí)計(jì)劃通過分拆上市、引入戰(zhàn)投等措施，回到安全區(qū)間。

在行業(yè)利潤(rùn)空間有限的情況下，如何平衡規(guī)模與盈利之爭(zhēng)，如何平衡地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)的關(guān)系，房企面臨的“靈魂拷問”剛剛開始。

債務(wù)違約

2020年，債券市場(chǎng)出現(xiàn)了一些違約新特征。國泰君安研報(bào)顯示，“國企信仰”與“大而不倒”的觀念正遭受沖擊，地產(chǎn)板塊也步入頭部房企違約元年。

泰禾集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)，成為波及面 廣的行業(yè)事件。今年以來，因公司債券規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，泰禾流動(dòng)性出現(xiàn)困難，公司債券H7泰禾02、泰禾MTN001等多筆債券出現(xiàn)違約。

截至2020年9月30日，泰禾已到期未歸還借款金額高達(dá)459.05億元，引入萬科作戰(zhàn)投也遲遲未落地。在北京、上海、杭州、太原等多個(gè)城市，泰禾在建樓盤因資金問題難以推進(jìn)，數(shù)次引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

福晟集團(tuán)也成為率先“倒下”的房企。11月19日，福晟集團(tuán)發(fā)布公告稱，截至公告出具之日，公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金，共計(jì)6.31億元。與世茂房地產(chǎn)的合作，并未拯救福晟于火海之中。

華創(chuàng)證券表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加碼，銀行端清查違規(guī)放貸，涉房貸款全面收緊，同時(shí)伴隨監(jiān)管部門即將出臺(tái)新規(guī)控制房企有息債務(wù)增長(zhǎng)。若企業(yè)杠桿較高，面臨融資收緊時(shí)，易出現(xiàn)債務(wù)違約。

頻頻出現(xiàn)的房企“爆雷”事件表明，龐大的債務(wù)規(guī)模已成為房企頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”，一旦資金危機(jī)爆發(fā)，能順利找到接盤人并非易事。隨著“三道紅線”出臺(tái)，尾部房企償債能力差，后續(xù)仍要持續(xù)關(guān)注其資金風(fēng)險(xiǎn)。

“萬人搶房”

“今天你認(rèn)籌了嗎？”、“你搖到了嗎？”近期，因樓市熱度高漲，認(rèn)籌搖號(hào)牽動(dòng)著上海購房者的情緒。據(jù)悉，當(dāng)?shù)?2月開盤的首創(chuàng)禧瑞薈、保利云上橙光、中海長(zhǎng)寧第等盤，認(rèn)籌人數(shù)均超1000人，一些樓盤認(rèn)籌率超過500%。

這一場(chǎng)景，在今年的樓市里并不罕見。疫情以后，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市持續(xù)轉(zhuǎn)暖，限價(jià)盤頻現(xiàn)“萬人搖”，因一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。

譬如在深圳，網(wǎng)紅盤“華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期”均價(jià)為13.2萬元/平方米左右，周邊一些二手房均價(jià)在18萬元以上，此番倒掛空間使得購房者爭(zhēng)相 ，甚至出現(xiàn) 打新、代持購房的現(xiàn)象，以致引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)注。

新華社評(píng)論指出，十幾萬元一平方米的商品房?jī)叭怀蔀榛鸨巴顿Y品”，“打新熱”背后的買房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳，抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措。

為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級(jí)調(diào)控，涉及升級(jí)限購、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)五方面內(nèi)容。其中，深圳政策力度 嚴(yán)苛，寧波兩度政策加碼。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確定明年要抓好八大重點(diǎn)任務(wù)，包括解決好大城市住房突出問題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁，并將貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期。

樓市分化

深圳不分產(chǎn)品、全線飄紅的市場(chǎng)狀態(tài)，并未在全國各地上演。今年以來，各地之間樓市加劇分化，已成為難以忽視的新特征。

近日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國住房數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》。報(bào)告顯示，國內(nèi)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)嚴(yán)重分化，深圳、東莞、上海、寧波、蘇州等地房?jī)r(jià)還在上漲，但不少城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)大跌。

下跌 嚴(yán)重的是廊坊，相比于2017年4月的峰值降幅達(dá)46.9%；青島、天津較峰值下跌20%以上；肇慶、?？凇⑹仪f、濟(jì)南、北京、西雙版納跌幅超過15%；保定、鄭州、北海、中山房?jī)r(jià)跌幅超過10%。

從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)看，存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，因房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)；另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)。

貝殼研究院發(fā)布的《2020年二手房市場(chǎng)城市榜單》也顯示，廊坊樓市以8.4%的跌幅位于榜首，青島和濟(jì)南跌幅分別位列二、三名，鄭州和北京分別位列第四和第九名。在跌幅前十名當(dāng)中，北方城市占九席，且普遍高于南方城市。

自此，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，城市間的分化將成為常態(tài)。在“房住不炒”大基調(diào)下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過熱征兆，調(diào)控政策必將尾隨而至；而對(duì)于人口流失嚴(yán)重的城市，房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的重要方面。

直播賣房

如果說去年是渠道元年，那今年便是房企的“直播元年”。在萬物均可直播的時(shí)代，置業(yè)顧問、房企高管紛紛來到直播間，通過特價(jià)房源 、購房?jī)?yōu)惠券等活動(dòng)吸引大眾眼球。

受年初新冠肺炎疫情影響，房企售房不得不遷移至線上。4月2日，復(fù)地集團(tuán)聯(lián)手薇婭試水直播賣房，自此房企在直播方面的熱度持續(xù)增加，碧桂園、恒大、富力等頭部房企相繼入局，北京住建委還發(fā)文鼓勵(lì)房企線上營(yíng)銷。

隨著疫情影響逐步消退，房企直播售房熱度不減反增，逐步成為日常營(yíng)銷手段。據(jù)天貓好房官方數(shù)據(jù)，今年“雙11”期間，全國共有100多家房企帶著3000個(gè)樓盤、共計(jì)80萬房源入駐天貓好房，特價(jià)房范圍覆蓋近300個(gè)城市。

從折扣力度看，石家莊、武漢、廣州等地上線的房源，出現(xiàn)低于5折銷售的情況。天貓也拿出真金白銀補(bǔ)貼購房者，包括無門檻參與房子抽獎(jiǎng)、簽約送紅包、總裁直播間特惠 、購房抵用券等。

直播賣房是房企逐步接軌互聯(lián)網(wǎng)、擁抱科技化的表現(xiàn)，但截至目前，購房仍是重決策、重線下體驗(yàn)的消費(fèi)。直播賣房能否擺脫單純的推廣、引流作用，真正促成成交，還有很長(zhǎng)的路要走。

物管狂潮

2020年，物業(yè)股經(jīng)歷了從狂歡到冷靜的“過山車”體驗(yàn)。

上半年，物業(yè)板塊風(fēng)頭正盛，諸多房企嗅到風(fēng)向，匆忙分拆旗下物業(yè)公司上市，其中不乏體量尚小、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的迷你型企業(yè)。截至目前，上市物企已突破至40家，年內(nèi)已有16家物企成功登陸資本市場(chǎng)。

物業(yè)股此番狂潮與“三道紅線”密切相關(guān)。通過股權(quán)融資補(bǔ)充權(quán)益，房企可顯著改善杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。因此，開發(fā)商分拆上市的意愿集體暴漲，無論物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟。

但資本市場(chǎng)已經(jīng)不再通通買賬。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，9~11月份有30家上市物企股價(jià)下跌，藍(lán)光嘉寶服務(wù)跌幅 為40.3%，金融街服務(wù)跌幅達(dá)40%，中奧到家、鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活、時(shí)代鄰里等跌幅也均超過30%。

碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、萬科物業(yè)等頭部公司，已意識(shí)到行業(yè)風(fēng)向變化，開始謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其中，碧桂園服務(wù)要大力發(fā)展社區(qū)團(tuán)購服務(wù)、城市公共服務(wù)，保利物業(yè)將下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，萬科物業(yè)要做科技的公司。

機(jī)構(gòu)和投資者都已意識(shí)到，物業(yè)股這股熱潮已經(jīng)過去了。如果不依賴地產(chǎn)母公司，誰能獲得未來的增長(zhǎng)空間、建立差異化和專業(yè)化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，誰才能在大浪淘沙之中脫穎而出，分食巨大的市場(chǎng)蛋糕，有待解答。

長(zhǎng)租公寓

租房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)“冰火兩重天”，在2020年表現(xiàn)得極為明顯。

受疫情沖擊，今年多個(gè)城市租賃市場(chǎng)低溫，直到現(xiàn)在仍未復(fù)蘇。長(zhǎng)租公寓更是受到直接沖擊，1~11月至少84家企業(yè)爆雷。其中，很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、濫用“租金貸”等模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。

兩年前，長(zhǎng)租公寓潛藏的危機(jī)還沒有如此顯著。在資本加碼下，多家頭部企業(yè)赴美上市，并借助“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢補(bǔ)貼瘋狂擴(kuò)張，以致于在疫情沖擊和自身盈利危機(jī)下相繼“暴雷”，波及數(shù)十萬租戶和業(yè)主。

規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，已到了“火燒眉毛”的地步。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房租賃市場(chǎng)關(guān)注頗多，提出既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。

其中，要加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)力度，重點(diǎn)整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。長(zhǎng)期來看，租賃市場(chǎng)監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，明年住房租賃領(lǐng)域有望迎來更細(xì)化的監(jiān)管政策。隨著一些行業(yè)“暴雷”事件逐步化解，市場(chǎng)發(fā)展逐步規(guī)范化，長(zhǎng)租行業(yè)也有望走上健康軌道。

貝殼上市

貝殼找房赴美上市，同樣是今年地產(chǎn)界繞不開的話題。

北京時(shí)間8月13日晚，美股資本市場(chǎng)大門正式向貝殼（BEKE）打開。上市四個(gè)月，貝殼已成為地產(chǎn)界的“獨(dú)角獸”，資本市場(chǎng)熱度不減。截至發(fā)稿，貝殼股價(jià)報(bào)66.82美元，總市值788億美元，超過國內(nèi)所有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商。

與此同時(shí)，今年前三季度，貝殼累計(jì)平臺(tái)總交易額（GTV）、收入等指標(biāo)均已超過去年全年。其中，第三季度平臺(tái)總GTV約1.05萬億元，同比大增87.2%；營(yíng)業(yè)收入205億元，同比增長(zhǎng)70.9%。

貝殼在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)，直接引發(fā)了“天貓好房”加速誕生、恒大拉攏房產(chǎn)中介等事件。市場(chǎng)突然意識(shí)到，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一塊巨大的蛋糕，并有待分割。貝殼的競(jìng)爭(zhēng)者、地產(chǎn)巨頭、互聯(lián)網(wǎng)公司，無一不想入場(chǎng)分食。

在左暉的邏輯中，貝殼要把產(chǎn)業(yè)重新做一遍， 終導(dǎo)向服務(wù)業(yè)的工業(yè)化改造、線上化和數(shù)字化推進(jìn)、服務(wù)者職業(yè)化三個(gè)方向?！霸贑端崛起的時(shí)代，誰能為客戶端創(chuàng)造更大價(jià)值，誰就會(huì)有更大價(jià)值?！弊髸煴硎尽?/p>

目前來看，貝殼還沒有模式相似、可直接對(duì)標(biāo)的選手，天貓好房等平臺(tái)能否突圍而出，還需時(shí)間驗(yàn)證。

發(fā)力舊改

房地產(chǎn)銷售的天花板遲早會(huì)到來，而城市更新，已經(jīng)被開發(fā)商定位為下個(gè)可挖掘的“金礦”。近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)現(xiàn)代物流體系。

12月21日，在北京召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也指出，要全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

譬如在廣州，今年地方推出的舊改項(xiàng)目增多，房企的參與熱情也明顯提升。其中，中國恒大多次加碼城市更新公開項(xiàng)目，龍湖簽約廣州 城市更新項(xiàng)目，俊發(fā)、瀚宇、和健等同樣開始試水廣州城市更新。

12月16日，廣州公共資源交易中心公告披露，黃埔區(qū)穗東街廟頭村舊村改造項(xiàng)目被中國恒大拿下，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村后，恒大2020年在廣州斬獲的第四個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

“圍繞城市運(yùn)營(yíng)的城市更新將取代棚改，成為存量時(shí)代下新的增量?！倍∽骊耪J(rèn)為，新賽道下，房地產(chǎn)企業(yè)將從城市發(fā)展商向生活運(yùn)營(yíng)商不斷邁進(jìn)。

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