我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。2021年7月，國(guó)家發(fā)展改革委將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房?；趯?duì)各地租賃住房的調(diào)研及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，公共租賃住房（公租房）具有起步早、規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)模式成熟的特點(diǎn)，符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)的初衷。

公租房具備

納入REITs試點(diǎn)基本條件

國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系以三種住房為主體，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進(jìn)行供應(yīng)、互為補(bǔ)充，主要區(qū)別在于重 點(diǎn)供應(yīng)對(duì)象不同。公租房受市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。因此，從民生保障屬性、歷史發(fā)展沿革、經(jīng)營(yíng)特征角度，具備納入REITs資產(chǎn)范圍的基本條件。

納入試點(diǎn)具有重要意義

將公租房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有重要意義。一是響應(yīng)“房住不炒”的號(hào)召，保障“居者有其屋”。通過(guò)REITs盤活公租房，滿足中低收入住房困難家庭的居住需求，有益于抑制住房投機(jī)行為、構(gòu)建租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。

二是助力存量資產(chǎn)的盤活、改善租賃住房類資產(chǎn)的投融資機(jī)制。歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展培育，我國(guó)沉淀了大量的公租房資產(chǎn)。而公租房的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)主要由政府部門或國(guó)有平臺(tái)承擔(dān)，大部分資金來(lái)源于財(cái)政撥款。高土地成本、高建設(shè)成本及不通暢的退出機(jī)制難免帶來(lái)投入高、回收期長(zhǎng)、收益率低等局面。納入REITs試點(diǎn)范圍后，能夠盤活龐大存量、帶動(dòng)更多權(quán)益型資金。同時(shí)，能夠幫助公租房主體降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)投融資閉環(huán)。

三是豐富REITs投資種類，充分體現(xiàn)普惠性。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)從萌芽到逐漸成熟，加之租賃住房類REITs的市場(chǎng)實(shí)踐，均為公租房REITs的推出奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)REITs向機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者持續(xù)分享公租房資產(chǎn)收益，能夠充分體現(xiàn)普惠性。

制度建議與展望

一是適當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)貼，保障民生屬性。公租房面對(duì)的客群，決定了其租金水平較低，往往相較于同地段市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此，在發(fā)行REITs后，為繼續(xù)保有其民生屬性，配套適度比例的補(bǔ)貼有益于保障社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，亦為投資人提供持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

此外，受香 港地區(qū)REITs經(jīng)驗(yàn)啟發(fā)，將配套底商納入公募REITs底層資產(chǎn)中，有助于提高項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作效率和現(xiàn)金流水平。此點(diǎn)也符合《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》中關(guān)于項(xiàng)目土地用途的規(guī)定，即“項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無(wú)法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。”

二是同一市級(jí)財(cái)政下的不同公租房資產(chǎn)可納入同一REITs產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)各地公租房項(xiàng)目的調(diào)研走訪，筆者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前公租房房源分布較為分散，單個(gè)企業(yè)、區(qū)級(jí)政府或區(qū)級(jí)平臺(tái)公司持有的公租房項(xiàng)目規(guī)模大小不一，不同主體投融資實(shí)力差異較大，運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)水平也參差不齊。為解決上述問(wèn)題，建議以市為單位、同一市級(jí)財(cái)政下的公租房資產(chǎn)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，將不同原始權(quán)益人的資產(chǎn)納入同一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，統(tǒng)一進(jìn)行管理，有助于進(jìn)行規(guī)?；芾?、穩(wěn)定租賃關(guān)系、培育符合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)需求的專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)、提高管理的透明度與運(yùn)營(yíng)效率，從而進(jìn)一步反哺當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

三是在當(dāng)前“收支兩條線”基礎(chǔ)上，完善現(xiàn)金流歸集機(jī)制。對(duì)政府投資建設(shè)公共租賃住房取得的租金收入，部分地區(qū)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級(jí)國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。而根據(jù)監(jiān)管要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目收益應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。

公租房特有的收支模式如何與基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求相匹配？筆者提供了以下思路：借鑒資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐中，證監(jiān)會(huì)對(duì)收費(fèi)權(quán)類的收支兩條線的相關(guān)意見進(jìn)行安排，以填補(bǔ)目前的空白。即“為社會(huì)提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的產(chǎn)品，*終由使用者付費(fèi)，實(shí)行收支兩條線管理，?？顚Ｓ?，并約定了明確的費(fèi)用返還安排”類的資產(chǎn)（公租房），具備進(jìn)行資產(chǎn)證券化的條件。同時(shí)，還應(yīng)獲得地方財(cái)政或有關(guān)部門按約定劃付購(gòu)買服務(wù)款項(xiàng)的承諾或法律文件，明確政府和房源持有主體在運(yùn)營(yíng)管理方面的權(quán)責(zé)利安排，以厘清公租房項(xiàng)目申報(bào)REITs的現(xiàn)金流收支路徑、管理模式，形成標(biāo)準(zhǔn)化投融資產(chǎn)品。

四是加強(qiáng)協(xié)同、完善配套機(jī)制。公租房REITs涉及鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜，從資產(chǎn)生命周期角度，完善土地供給方式、引導(dǎo)更多的權(quán)益型資金支持建設(shè)期資產(chǎn)。從REITs發(fā)行審批角度，通過(guò)聯(lián)席審批或綠色通道方式，加強(qiáng)住建、國(guó)土、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)資、稅務(wù)等各部門的協(xié)同。在財(cái)稅政策方面，建議完善相應(yīng)配套機(jī)制。舉例而言，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅政策，公租房在重組過(guò)程中涉及的土地增值稅免征條件與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)行為基本一致、無(wú)特殊優(yōu)惠。

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