從去年起開(kāi)始進(jìn)入公眾視野的公共租賃房終于有了指導(dǎo)意見(jiàn)。近日,省政府辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。昨日,省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

　　據(jù)悉,2011年全省預(yù)計(jì)建設(shè)公租房4—5萬(wàn)套。而根據(jù)《意見(jiàn)》,這些公租房面積將嚴(yán)格控制在60平方米以下,保障城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)職工,并逐漸覆蓋外來(lái)務(wù)工人員,租金也將嚴(yán)格限制在市價(jià)的80%以內(nèi)。

　　擴(kuò)大范圍逐步覆蓋外來(lái)工穗深已有條件

　　根據(jù)今年初公布的《廣東省基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃綱要》,我省將在珠三角地區(qū)率先推行公租房制度,到2020年,全省全面實(shí)施并完善公租房制度。但以廣州、深圳為代表的珠三角城市在推行這項(xiàng)制度時(shí),由于缺乏全省層面統(tǒng)一的指導(dǎo)意見(jiàn),只能在摸索中前行。隨著《意見(jiàn)》的正式出臺(tái),究竟什么是公租房,公租房該怎么建、租給誰(shuí)、租金幾何等等一系列問(wèn)題迎刃而解。

　　《意見(jiàn)》明確,公租房將由政府主導(dǎo)投資、建設(shè)和管理,或由政府提供政策支持、其他各類主體投資建設(shè)、納入政府統(tǒng)一管理。新建單套面積將嚴(yán)格限定在60平方米以下。租金方面,將采取根據(jù)租房者收入水平確定租金的方式,并且保證不高于同期、同區(qū)域、同類型商品房平均租金的80%。保障對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)職工；有條件地區(qū)可將有穩(wěn)定職業(yè)并在就業(yè)地居住滿一定年限、符合保障條件的外來(lái)務(wù)工人員逐步納入保障范圍。

　　省住建廳副廳長(zhǎng)陳英松表示,“公共租賃住房的一個(gè)重大意義在于擴(kuò)大了住房保障體系的保障范圍,開(kāi)始從低收入住房困難家庭向非低收入家庭和流動(dòng)人口覆蓋”。但針對(duì)將外來(lái)務(wù)工人員納入公租房覆蓋范圍,他坦言,雖然這是一個(gè)方向,但這一政策的落地還得考慮到各市的財(cái)力,因此目前還是由各市自行決定,逐步將流動(dòng)人口納入進(jìn)來(lái)?！艾F(xiàn)在來(lái)看,廣州和深圳應(yīng)該有這個(gè)條件,他們也在制定相關(guān)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

　　而據(jù)了解,公租房的租賃合同期限一般為3—5年,合同期滿后,承租人經(jīng)資格審核仍符合條件的可以申請(qǐng)續(xù)租。如果不再符合條件,應(yīng)及時(shí)報(bào)告并退出。確有困難暫不能退出的,經(jīng)政府部門同意,可以申請(qǐng)較長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月的延長(zhǎng)租住期。延長(zhǎng)期內(nèi),須按市價(jià)付租金。延長(zhǎng)期屆滿仍不退出的,出租人不僅可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷,還可以按市價(jià)的2倍計(jì)收超期居住的租金。

　　籌措房源土地出讓收入提取一定比例建公租房

　　在籌措房源方面,公租房可以通過(guò)新建、改建、配建、收購(gòu)、租賃等方式多渠道籌集。尤其值得注意的是,根據(jù)《意見(jiàn)》,在商品房開(kāi)發(fā)以及“三舊”改造中的商品房項(xiàng)目中,也要求按一定比例配套建設(shè)公租房。

　　陳英松表示,城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目用地出讓條件中,就明確配套建設(shè)的公租房總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、房屋權(quán)屬等事項(xiàng),并在土地出讓合同中約定。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定配套建設(shè),就要依法承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　在土地供應(yīng)方面,《意見(jiàn)》要求各地加快建立健全公租房土地儲(chǔ)備制度,國(guó)土資源部門將公租房建設(shè)用地納入年度土地利用供應(yīng)計(jì)劃,予以保障。

　　具體來(lái)看,面向經(jīng)適房對(duì)象供應(yīng)的公租房,建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)；其他方式投資的公共租賃住房,建設(shè)用地可以采用出讓、作價(jià)入股等方式有償使用,并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件,所建住房“只租不售”。

　　另一個(gè)令人關(guān)注的就是公租房建設(shè)的資金來(lái)源問(wèn)題。除了和省安排的專項(xiàng)補(bǔ)助資金,各市財(cái)政年度預(yù)算也必須安排資金用于公租房建設(shè)。土地出讓收入中還將提取一定比例資金用于公租房建設(shè)。陳英松介紹,按照國(guó)家要求,土地出讓“凈收益”不低于10%應(yīng)用于廉租房建設(shè)。但在實(shí)際操作中,一方面凈收益不易計(jì)算,另一方部分地區(qū)也存在凈收益為負(fù)的情況。因此此次明確了從土地出讓“收入”中提取一定比例建公租房,這就更能保障資金到位。

　　此外,資金來(lái)源還包括創(chuàng)新投融資方式和公積金貸款籌集、公租房租金收入、發(fā)行企業(yè)專項(xiàng)債券等。

　　保障落實(shí)公租房建設(shè)今年起納入考核

　　《意見(jiàn)》要求,各地要制訂公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,并納入當(dāng)?shù)?010—2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃,年底前報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。今年起,公租房建設(shè)將納入省住房保障目標(biāo)管理考核重要內(nèi)容。

　　而廣東省2011年及“十二五”的住房保障規(guī)劃目前也正在調(diào)研和制訂中。記者從省住建廳了解到,根據(jù)各市初步匯總的數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)2011年全省可能會(huì)建設(shè)4—5萬(wàn)套公租房,主要集中在廣州和深圳。該方案預(yù)計(jì)本月中旬將進(jìn)行論證,較終確定的數(shù)據(jù)可能會(huì)有所調(diào)整。

　　■亮點(diǎn)

　　公租房建設(shè)支持政府出資與社會(huì)籌資結(jié)合

　　探索試點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金

　　目前全國(guó)不少地方都在建設(shè)公租房,并出臺(tái)了相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)。但與這些兄弟省市相比,廣東的這份《意見(jiàn)》有一大亮點(diǎn),在于提出開(kāi)展金融創(chuàng)新。

　　根據(jù)《意見(jiàn)》,“在公共租賃住房建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大的城市,積極創(chuàng)造條件支持其開(kāi)展政府出資與社會(huì)籌資相結(jié)合的公共租賃住房股權(quán)信托基金融資試點(diǎn),探索運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)”。

　　這里提到的房地產(chǎn)投資信托基金就是通常人們所說(shuō)的reits。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),reits是一種金融產(chǎn)品,通過(guò)發(fā)行信托基金匯集投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),reits是一個(gè)的融資渠道；而將reits運(yùn)用到保障房乃至公租房建設(shè)的資金籌集上來(lái),則可以大大減輕財(cái)政壓力。

　　從2009年開(kāi)始,reits就成為國(guó)內(nèi)眾多城市爭(zhēng)相試點(diǎn)的大熱。但由于在法律法規(guī)和政策規(guī)范方面尚存在許多阻礙,這一在歐美市場(chǎng)高度成熟的投資產(chǎn)品始終未能在國(guó)內(nèi)正式面市。目前,國(guó)內(nèi)已拿到reits試點(diǎn)資格的已有天津、北京、上海和海南,但較終試點(diǎn)方案均尚未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。公開(kāi)信息顯示,這些試點(diǎn)也均是結(jié)合保障性住房。

　　目前廣東雖然尚未拿到reits試點(diǎn),但廣東省委省政府一直把它作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要方向。而《意見(jiàn)》明確提出積極創(chuàng)造條件支持公租房reits試點(diǎn),對(duì)于廣東建設(shè)金融強(qiáng)省來(lái)說(shuō),可說(shuō)是跨出了重要一步。

　　省住建廳住房保障處副處長(zhǎng)陳必暖介紹,在起草《意見(jiàn)》時(shí),省住建廳就聯(lián)合了省金融辦、粵財(cái)控股等單位專赴北京、上海、重慶等地調(diào)研相關(guān)內(nèi)容。雖然reits試點(diǎn)有關(guān)金融體制問(wèn)題,比較復(fù)雜,也存在一些風(fēng)險(xiǎn),但廣東希望能夠有所作為。目前,廣東主要是由粵財(cái)控股在研究探索當(dāng)中,需要有了可行的具體方案,才可正式申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。

　　記者也從相關(guān)渠道獲悉,目前廣州和深圳兩市都在積極爭(zhēng)取試點(diǎn)。粵財(cái)控股主要在為廣州市提供支持,幫其設(shè)計(jì)方案,但并沒(méi)有較終確定合作模式。

　　而通常來(lái)說(shuō),reits需要保證投資者6%—8%的收益才能發(fā)出去。由于公租房是保障性住房,不以盈利為目的,收益率低,如何保障投資者收益,是否能夠發(fā)行出去成為關(guān)注焦點(diǎn)。記者了解到,天津遞交的方案中,打包的4萬(wàn)套廉租房是以周邊平均房租每月30元/平方米的月租金為基礎(chǔ)給投資者計(jì)算回報(bào)的,但在出租時(shí),僅每月按照1.85元/平方米收取月租。這其中的差額需要由政府補(bǔ)貼。

　　粵財(cái)控股有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,保障房reits,政府應(yīng)該投入一定財(cái)政資金,包括財(cái)政貼息、收益補(bǔ)貼等。此外,政府較好也能夠投入啟動(dòng)資金。

　　專題撰文

　　南方日?qǐng)?bào)記者盧軼

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