搜房網(wǎng)：劉總，請您談談今年的地產(chǎn)新政對福州別墅豪宅市場的影響。

　　劉波：搜房網(wǎng)有一個全國的視野，所以我們在談到話題同樣也應該是全國性的。今年的地產(chǎn)新政對福州別墅豪宅市場的影響，需要我們帶著全國的視野來思考區(qū)域性問題。較近一段時間，我呆在福州的時間不多，外面的出行時間已經(jīng)達到了90%，走了全國很多地方，除了北京、上海、深圳、還有香港、澳門，看了很多項目。四月份新的調(diào)控政策出來以后，從全國的整個行業(yè)形勢來看，這確實有可能引發(fā)系統(tǒng)性的風險，包括房產(chǎn)稅問題，這個政策一直不落地，也弄得大家無從下手。我們明顯感覺到新政出臺前后，國內(nèi)較活躍的民間投資團體，特別是在江浙一帶，如溫州的團體，他們的活躍度有所遏制。很多人會把溫州的資金看得比較傻，其實一點都不傻。他們剛到福州的時候購中洲島，還有東區(qū)的房產(chǎn)，當時福州人都不大會去購，但是溫州人卻堅決下手了，當時福州有個專家說——以后我們福州人會用高價從溫州人手上購回去，結果真的一一印證了！投資客賺到了房屋升值的利差。新政出臺以后，總體上扼制住了這種投資性的需求，但還是有一部分散資依然繼續(xù)在購購。所以，盡管調(diào)控力度顯而易見，可以暫時抑制住投資性需求，卻無法調(diào)控掉有效需求——自住型需求，包括作為百姓圍了財富保值增值的所進行的投資型需求。

　　我們回到別墅市場的話題。我們關注別墅市場，或許不能像關注普通住宅市場那樣去關注它。嚴格意義上的別墅，實際上是一個專屬型的住宅消費類型，而我們現(xiàn)在泛稱的別墅，除了嚴格意義上的獨棟別墅，實際上是通過一些變種、一些創(chuàng)新、一些調(diào)整，還延伸出了很多亞別墅型的產(chǎn)品。這使得這些別墅從富豪的專屬，延伸到中產(chǎn)。我們關注別墅以及亞別墅就必須關注其購購，包括他們的經(jīng)濟狀況以及他們的需求。價格倒是可以放在位看。為什么這樣說呢？從投資或者購方的角度來說，可能需要一些耐心等待比較好的出手的機會。目前正在進行的調(diào)控和行業(yè)調(diào)整，給購賣雙方的博弈帶來改變，也可能會使得價格有一些波動。在這個波動的時候，我們就可以以相對底價購到自己滿意的房子。入市時機是很重要的。還有區(qū)域差異。有些區(qū)域可以開始關注，有些區(qū)域完全是可以下手的。我們知道海南去年狠狠的漲了一波，在去年海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃批下來之前，房價已經(jīng)出現(xiàn)一些上漲的痕跡，全國的炒房團都到了海南，酒店都爆滿了。新政一下來，海南就開始拋盤，但拋盤之后，較近海南國際旅游島的規(guī)劃又正式被批了下來，購到了心里也踏實了。

　　當然，別墅里面還包括度假型和家居型，我們商會的秘書長剛才講到一些觀點。調(diào)控已經(jīng)發(fā)生了。但是同時國家也陸續(xù)出臺了很多的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，福建這邊較矚目的應該說就是海西戰(zhàn)略。海西板塊正式確立！這與海南板塊就有它可比較的地方。海西，尤其我們福建以及靠近福建的這些省份，正好處在中國經(jīng)濟較發(fā)達的長三角和珠三角之間，與經(jīng)濟發(fā)達的臺灣隔海相望，這種區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢全國獨有！福建包括福州面臨建國以來較好的發(fā)展機遇，長期的利好顯而易見。在當前全國調(diào)控的“利空”局勢下，海西“利好”可以與之對沖。福州整個樓市下調(diào)空間很有限，且長期利好。

　　目前的別墅市場基本上來說是比較堅挺的，福州的別墅從較早的金橋花園和閩都大莊園開始，包括這些項目的后期產(chǎn)品，也進入了進化和演變的過程，當然中間出現(xiàn)了融僑的水鄉(xiāng)溫泉別墅，以及目前大家比較公認的云畝天朗項目。那接下來，我相信福州還會出現(xiàn)更好的別墅產(chǎn)品。別墅——既然是是住宅體系里面的皇冠，它的社區(qū)規(guī)劃、建筑設計、環(huán)境打造、物業(yè)管理等，所有的方面在原來的基礎上都還有很大的創(chuàng)新的空間。我經(jīng)常會碰到一些在外地很成功的大老板，他們回到福州很苦惱，為什么呢？因為很難購到很滿意的別墅。真正的貨真價實的別墅產(chǎn)品，在中國，在大多數(shù)地區(qū)始終是屬于供不應求的。我曾經(jīng)一周內(nèi)考察過中國二十五個尖的別墅項目，做過調(diào)研和對比。以綠城為代表的浙派和以龍湖為代表的渝派，在別墅開發(fā)這一塊代表了國內(nèi)領跑的水準。中國的別墅開發(fā)正在從粗放型轉向精細型，從只重視硬件質量向同樣重視軟件質量方向在發(fā)展，從山寨版歐洲別墅、復古中式別墅，到開始融匯、創(chuàng)新！中國的別墅時代正在從浮躁的運動開始向文化和精神沉淀方面在演進！

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　　改革開放三十年以來，中國富豪的繼續(xù)保持增長的，數(shù)量還在增長，財富的級別還在提高。這一點就決定未來的別墅，怎么調(diào)控都調(diào)控不了整個的需求。對于有能力購購別墅的群體來說，按揭根本不是他們需要關注的重要問題。真正較需要按揭的是中等收入群體，他們常常是墊著腳尖的狀態(tài)才能購這類房子。富豪購別墅時對按揭的需求并不強，作為銀行的大客戶，其償還能力也較強。當然新政也許讓他們不能在購別墅時貸款，但大家想想看：這類客戶選擇不貸款是他們的損失還是銀行的損失？

　　從收入增長的角度來說，我個人認為，新政下，一個沖擊的可能是在亞別墅方面。中國的中產(chǎn)，作為社會很重要的，它的價值和地位需要得到至少不弱于下層民眾充分的尊重。如果一個社會要現(xiàn)代化，可能中產(chǎn)的地位還更重要。一個社會較好的結構就是紡錘狀的，兩邊小、中間大。而現(xiàn)在中國的狀況是金字塔型的，中產(chǎn)這個群體在對應的別墅消費里面，進入亞別墅的消費能力是具備的，要進入獨棟別墅的消費能力需要墊著腳跟。這個群體的財富是半山腰上的財富，再上去不易，下來卻很易！一場股災和嚴重通貨膨脹馬上可驗證這個的財富穩(wěn)定度。所以我反過來說，在宏觀調(diào)控的氛圍下面，可能亞別墅的產(chǎn)品會暫時受到一些沖擊，這部分產(chǎn)品非常需要投資客的介入，才能使得市場全面開發(fā)起來。所以它對市場的掌握，一方面取決于消費群體的龐大性，取決于它的財富增長狀況，當然對應的也取決于家庭購購力的問題。就中國目前的別墅市場來看，有一些地區(qū)別墅還沒有發(fā)展，但是這里已經(jīng)有人具備消費別墅的能力。我們純粹從滿足專業(yè)角度來說，別墅在中國應該還有一個很大的發(fā)展空間，它的價值還會有一個很大的成長。包括亞別墅，在中產(chǎn)未來龐大的發(fā)展基數(shù)上，其實也是不必太擔心的。

　　搜房網(wǎng)：好的別墅，它真正的價值應該是什么？

　　劉波：談到別墅，我們很少談到別墅里沉淀的文化精神。西方的別墅為什么賣的那么貴？因為他們有一種文化傳承的精神在里面，比如有一些房東原來收集的東西都很有品位，下一個房東接手過來，再收藏一些很有品位的東西，如此相傳，那這棟別墅就不是簡單意義上的別墅了，它蘊含著很深的文化精神在里面，它的價值里加入了居者本身的價值在里面。也就是說，除了產(chǎn)品本身以外，我們現(xiàn)在有十倍的空間去放大產(chǎn)品的價值，但這個還是需要一個沉淀的過程。如果說需要三代的、需要一百年才能生成，那么擁有文化價值的別墅同樣需要幾代人去參與。雖然目前我們別墅也經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，別墅產(chǎn)品也在一代一代的演進，但是我們發(fā)展的空間還非常非常大。中國人什么時候成為了真正的，相信那時候，中國的別墅產(chǎn)品也會演進到非常好的階段，那時候的別墅產(chǎn)品價值，不是說你可以去想象它值兩百萬或者是一百萬的問題。在上海，百年歷史的近代的公館型別墅珍貴而已高度稀缺，其市值是驚人的！

　　搜房網(wǎng)：劉總，請您對福州別墅市場未來幾年的發(fā)展提一些建議。

　　劉波：個就是房產(chǎn)新政。我覺得中國未來房地產(chǎn)市場拉上來又打下去，這種反復可能會成為一個常態(tài)，這是我的一個判斷。在未來，我們要反復面臨一個宏觀調(diào)控的環(huán)境，未來的調(diào)控壓力會成為我們這個行業(yè)非常強的背景。個是房地產(chǎn)粗獷經(jīng)營的時代真的結束了，“博傻”行情也結束了。第三個就是房地產(chǎn)新政是危中有機，是危機也是轉機。特別是別墅市場，過去短短的三十年中，中國的富豪在不斷成長，中產(chǎn)在迅猛成長，未來還會有很大的成長。第四，狂躁的三十年并沒有沉淀出很多非常優(yōu)質的別墅項目，這對于我們別墅未來的發(fā)展來說還有非常大的空間，包括產(chǎn)品和營銷層面兩個方面。

　　較后一點我想說的就是面對房屋這樣一個影響到每一個家庭，影響到每一個的國計民生的事情，我想我們作為地產(chǎn)人，尤其是我們作為地產(chǎn)營銷人，我們應該做的就是一方面順應需求，把符合消費者的產(chǎn)品做出來，另外我們還要創(chuàng)新需求，也就是我們要了解消費者需求的同時，必須把符合別墅本義的這樣一種產(chǎn)品和精神創(chuàng)造出來。這樣才不負于這個時代，至少這個時代給了我們一個終生都可以銘記的機會。房地產(chǎn)本不應該有這么大的影響力，但是這個行業(yè)卻賦予了大家財富與名聲！建造和營銷房屋沒有什么不妥，在有的時候挨批、有的時候受表揚時，不要忘記珍惜歷史給我們的機會。

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