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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變化 政策是否松動(dòng)引關(guān)注
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:揚(yáng)子晚報(bào) 閱讀 944 次
新一輪調(diào)控已過(guò)3個(gè)月,房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟如何?房貸將繼續(xù)收緊還是稍有松動(dòng)?
時(shí)至年中,新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已過(guò)近3個(gè)月時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑,一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng),土地市場(chǎng)連續(xù)流拍,二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降,部分一線城市租金快速上漲。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟然變化,背后究竟蘊(yùn)藏什么含義,釋放怎樣的信號(hào)?是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走上健康發(fā)展之路?
房?jī)r(jià) 究竟是松動(dòng)還是在“假摔”?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份,70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn),這是自2009年4月以來(lái)頭次出現(xiàn)回落。
當(dāng)然,在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈仍存在期待,價(jià)格依舊堅(jiān)挺,甚至放慢了開(kāi)發(fā)和銷售節(jié)奏;另一方面,5月以來(lái),綠地、萬(wàn)科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取降價(jià)、面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)為記者描繪出調(diào)控下市場(chǎng)變化的鏈條:觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價(jià)-全面降價(jià)。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究專家巴曙松表示,2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局,而且全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。
土地 “地王”是中途離場(chǎng)還是恒久謝幕?
一度“地王”頻出的土地市場(chǎng),上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,這也是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。一些專家分析后認(rèn)為,目前城市地價(jià)正從拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素,轉(zhuǎn)為購(gòu)房者期待價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的理由。
值得關(guān)注的是,隨著地塊不斷流拍,價(jià)格下調(diào),一些企業(yè)開(kāi)始抄底拿地。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說(shuō),躲過(guò)地價(jià)高企之時(shí),現(xiàn)在有理由謹(jǐn)慎拿地,“地價(jià)相比去年算是便宜了。目前儲(chǔ)存的土地只夠用兩三年,所以為了持續(xù)發(fā)展,拿地是必要的?!?/P>
不過(guò),也有專家擔(dān)心,如果城市土地市場(chǎng)低迷,供應(yīng)量和成交量縮水,并未引起“抄底進(jìn)場(chǎng)”,由于滯后效應(yīng),一些城市將無(wú)法完成今年供地計(jì)劃,影響明后年住宅供應(yīng)。
二手房 是已經(jīng)見(jiàn)底還是持續(xù)下滑?
樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布,京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。進(jìn)入6月,二手房成交量持續(xù)下降。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告稱,截至2010年6月28日,北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上,深圳成交6815套,環(huán)比減少44%,為較多。
伴隨著交易量的下降,5月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來(lái)頭次出現(xiàn)環(huán)比下降。
來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)6月初發(fā)布的調(diào)查顯示,有意入市的客戶中,以剛性需求和置換型為主,同時(shí)也有少數(shù)意在抄底的投資者。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè),隨著價(jià)格松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增,部分有購(gòu)購(gòu)力的需求會(huì)逐步入市,二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
{$page$}租賃市場(chǎng) 租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)?
與逐步降溫的住房銷售市場(chǎng)不同,近期一線城市租賃市場(chǎng)火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10%,一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過(guò)20%。
一些專家分析,近期租金上漲是多種因素交織而成,但部分區(qū)域上漲過(guò)快與個(gè)別中介機(jī)構(gòu)炒作有關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,對(duì)租賃市場(chǎng)有影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏說(shuō):“一手房市場(chǎng)剛性需求持幣觀望,不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng),另一方面,業(yè)主由于看跌市場(chǎng),也會(huì)由賣轉(zhuǎn)租?!?/P>
業(yè)內(nèi)人士普遍表示,每年的5、6月份開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)的租房旺季,很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開(kāi)校園,無(wú)論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房,這些需求,短期內(nèi)可能會(huì)造成房源供應(yīng)緊張,租金上漲。李文杰說(shuō):“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,每年的二季度,全國(guó)房租租賃價(jià)格都會(huì)較上個(gè)季度有所上漲。”
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示,隨著宏觀調(diào)控的深入,房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落,將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng),供大于求的局面將可能再度出現(xiàn),加上政策新租賃房供應(yīng)的增多,預(yù)計(jì)未來(lái)房屋租金將出現(xiàn)回落。
房貸政策 是繼續(xù)從緊還是稍有松動(dòng)?
差別化房貸政策,成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后,未來(lái)圍繞樓市的金融調(diào)控,將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛,為市場(chǎng)矚目。
央行數(shù)據(jù)顯示,在政策出臺(tái)后的5月份,我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元,環(huán)比跌幅超過(guò)15%。此外,從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出,5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來(lái)看,盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來(lái),但分析人士認(rèn)為,房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/P>
歷史上看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià),央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,提高二套房的頭付比例和利率水平,成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn);在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后,地方政府加大了托市舉措,正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動(dòng)后,2009年樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
不過(guò)專家也指出,目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期,政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。不少專家建議,對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行,不能松動(dòng),避免市場(chǎng)搖擺。當(dāng)然,他們提出也不宜再出臺(tái)新的從緊措施。
稅收政策 是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏還是防火墻?
新一輪調(diào)控政策中,房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅,還是對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征的房產(chǎn)稅?政策何時(shí)出臺(tái),試點(diǎn)先行還是全國(guó)推開(kāi),市場(chǎng)高度關(guān)注。
對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏,也有觀點(diǎn)認(rèn)為,開(kāi)征此類稅種不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲,一些實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家,也沒(méi)有改變幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。對(duì)此,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì),但是有了這個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收,會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規(guī)模,表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn),更有效減少房?jī)r(jià)大起大落所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊。
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作者介紹
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