黃金十年如白駒過(guò)隙，中國(guó)房地產(chǎn)的下一個(gè)十年將走向何處？糾結(jié)中國(guó)房產(chǎn)人的諸多問(wèn)題，求解之道在何方？號(hào)稱“史上較嚴(yán)厲調(diào)控”的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)格局產(chǎn)生怎樣的深遠(yuǎn)影響？在2010年博鰲房地產(chǎn)論壇開幕之前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》博鰲特刊少有采訪了三位對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有獨(dú)到見解的專家，希望他們的觀點(diǎn)能如一顆石子，激起無(wú)數(shù)思維的漣漪。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：這次房地產(chǎn)調(diào)控號(hào)稱“史上較嚴(yán)厲”，但我們都清楚這樣一個(gè)事實(shí)，政府一旦放松調(diào)控，購(gòu)房需求馬上就會(huì)爆發(fā)，成交量會(huì)迅速上升，受供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上升。12年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎就是伴隨著一次次調(diào)控走來(lái)的。十余次調(diào)控，您覺得都取得效果了嗎？這里邊，問(wèn)題的真正癥結(jié)是在哪里？

　　任志強(qiáng)：對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，政府才會(huì)覺得調(diào)控達(dá)到了目的。短期的政策解決長(zhǎng)期的問(wèn)題，根本就不可能，所以我不管是不是開發(fā)商，我都不會(huì)認(rèn)為政策是對(duì)的。但我不認(rèn)為政策應(yīng)該馬上去調(diào)整，調(diào)整政策是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)，不是根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)。如果調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)，根據(jù)微觀去處理，那一定是錯(cuò)的。所以在短期之內(nèi)，我認(rèn)為不應(yīng)該去調(diào)整，如果調(diào)整了，反而會(huì)出新的麻煩。政府是在兩者之間進(jìn)行選擇，一個(gè)選擇是我們的GDP增長(zhǎng)是不是會(huì)低于8%，如果低于8%，政策就會(huì)改，因?yàn)镚DP不能保八，就會(huì)出現(xiàn)勞動(dòng)就業(yè)等等問(wèn)題。我們之所以認(rèn)為短期之內(nèi)不會(huì)調(diào)整，是基于短期之內(nèi)GDP增長(zhǎng)不會(huì)低于8%。如果每次都基于GDP對(duì)政策調(diào)來(lái)調(diào)去，房?jī)r(jià)的波動(dòng)就很大，所以應(yīng)該解決好兩者之間的關(guān)系。我們開發(fā)商也不認(rèn)為短期之內(nèi)會(huì)降低調(diào)控政策的威力，都認(rèn)為還要持續(xù)一段時(shí)間。否則會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的問(wèn)題，更沒法處理了。

　　 NBD:您認(rèn)為要如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，政策的根本在哪里？

　　任志強(qiáng)：要解決好市場(chǎng)的問(wèn)題，很重要的是制定“住宅法”，2002年我們就提出要制定“住宅法”。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)僅僅依靠23號(hào)文件，二次房改是沒有法律依據(jù)的。幾乎所有的發(fā)達(dá)國(guó)家，都有明確的“住宅法”，像日本60年代就出臺(tái)了“住宅法”?！白≌ā睂?duì)所有公民都是一樣的，法才有效，沒有“住宅法”大家才有猜疑。

　　 NBD:您一直是強(qiáng)硬派開發(fā)商的代表，對(duì)降價(jià)也一直持反對(duì)態(tài)度，但在2010年，您為什么會(huì)轉(zhuǎn)而大談降房?jī)r(jià)呢？

　　任志強(qiáng)：2008年，我堅(jiān)持房子不應(yīng)該降價(jià)。因?yàn)槟菚r(shí)候宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)外下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不好，外國(guó)經(jīng)濟(jì)也不好，所以是應(yīng)該鼓勵(lì)大家消費(fèi)，鼓勵(lì)大家投資，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住的時(shí)候。在那種情況下如果開發(fā)商自己，或者房地產(chǎn)行業(yè)都認(rèn)為房?jī)r(jià)該暴跌，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)產(chǎn)生不利影響。今年我們?yōu)槭裁磿?huì)說(shuō)應(yīng)該適度降價(jià)，是因?yàn)榻衲旰瓦^(guò)去經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不一樣。外國(guó)經(jīng)濟(jì)不是太差，中國(guó)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說(shuō)很好，起碼有10%、9%的增長(zhǎng)率，或者說(shuō)有更多一點(diǎn)的增長(zhǎng)。而2008年宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)的影響會(huì)更大一點(diǎn)，因?yàn)槠渌袠I(yè)經(jīng)濟(jì)都掉下去了，如果房地產(chǎn)不挺住，宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)掉得更深。如果今年開發(fā)商不降價(jià)，反過(guò)來(lái)的結(jié)果，會(huì)導(dǎo)致出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。這些政策就會(huì)出現(xiàn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)更不利的因素。

　　 NBD:所以降價(jià)的理由是避免政府出臺(tái)更多更嚴(yán)厲的政策？

　　任志強(qiáng)：違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的東西，一定不是好東西。我們從來(lái)不認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的東西能靠非市場(chǎng)的東西解決。我認(rèn)為應(yīng)該要解決的問(wèn)題是根本性的改革，現(xiàn)在看我們較難解決的是勞動(dòng)分配的問(wèn)題。因?yàn)槲覀冊(cè)趧趧?dòng)分配問(wèn)題上，涉及到住房福利問(wèn)題。一個(gè)較簡(jiǎn)單的道理，大家都覺得房子應(yīng)該降價(jià)。我不管是不是開發(fā)商，我都不會(huì)同意房子降價(jià)。一個(gè)國(guó)家都會(huì)讓自己的資產(chǎn)升值，怎么會(huì)讓資產(chǎn)減值呢？土地價(jià)值要從其產(chǎn)生的效益來(lái)看。如果我的一畝地，農(nóng)業(yè)上產(chǎn)生2000塊錢的收入，工業(yè)產(chǎn)生10萬(wàn)塊錢收入，我商品房是不是應(yīng)該產(chǎn)生和工業(yè)差不多的收入？要不然我就干工業(yè)去，我蓋房子干嘛？

　　 NBD:如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，又如何為弱勢(shì)群體提供居所。您好像較近用“效率與公平”，討論了中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的這一問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：我們的發(fā)展階段，不能保證居者有其屋，只能提供居者有其所。居住有其所，不一定要有自己的房子，也可能租房。我們現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，不是城市不需要提高，貨幣不需要提高。我們都知道，高鐵一定比輕軌貴，輕軌一定比慢車貴，因?yàn)樗夹g(shù)提高了，速度加快了。但我們?nèi)嗣竦氖杖胨绞遣皇歉蒙线@些進(jìn)步。我們現(xiàn)在的問(wèn)題是財(cái)政收入增長(zhǎng)過(guò)快，可是我們的個(gè)人收入增長(zhǎng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于它。所以毛病不是出在房子上，都是出在房子之外。

　　 NBD:從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系影響價(jià)格。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房屋銷售面積超過(guò)土地增加面積、土地供應(yīng)量遠(yuǎn)落后于房屋銷售量的現(xiàn)象。2010年的調(diào)控政策中，加大土地市場(chǎng)供給應(yīng)該是調(diào)控方向之一。您覺得加大土地供應(yīng)能不能解決房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：政府應(yīng)該初步認(rèn)識(shí)到了，如果不增加供給，就解決不了房地產(chǎn)問(wèn)題。所以政府今年提出要加大土地市場(chǎng)供應(yīng)量?，F(xiàn)在的核心問(wèn)題是，沒有解決結(jié)構(gòu)性的矛盾問(wèn)題。結(jié)構(gòu)性矛盾主要體現(xiàn)在，我們這次住房市場(chǎng)增加土地的部分，大多數(shù)是原來(lái)土地就不緊張的部分。而城市土地沒有大量增加的部分，恰恰就是原來(lái)土地供應(yīng)很緊張的部分。這就形成一個(gè)矛盾，就是該給的沒給，不該給的給了一大堆。二三線城市在這次土地增長(zhǎng)過(guò)程中，增加量是很大的。但一線城市反而增長(zhǎng)量不大。一線城市大部分只完成了計(jì)劃的30%多，北京、上海、南京，就是房?jī)r(jià)高的地方，土地供應(yīng)量反而沒上去，原來(lái)不太高的地方土地供應(yīng)量增加了很多，這樣一來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用就不能充分顯現(xiàn)，因此必須要解決這些結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，否則后續(xù)還會(huì)出現(xiàn)很多矛盾。這個(gè)矛盾可能會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，現(xiàn)在看來(lái)短期解決不了。結(jié)構(gòu)性的矛盾和土地財(cái)政有關(guān)系，和價(jià)格有關(guān)系。

　　 NBD:您如何判斷中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的走勢(shì)？甚至有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)10年內(nèi)，很可能會(huì)像當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂一樣出現(xiàn)崩盤，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：中國(guó)不具備崩盤的條件，歷史上還從來(lái)沒有一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)不崩盤的情況下，房地產(chǎn)崩盤。從歷史上查一查，哪個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)先崩盤？沒有重大事件，也不可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。次到第三次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，都是因?yàn)槭臀C(jī)，第四次是IT，第五次是亞洲金融危機(jī)，第六次是美國(guó)金融危機(jī)，除此之外，沒有出現(xiàn)過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí)還有幾個(gè)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的必要條件：，當(dāng)?shù)氐某鞘谢室呀?jīng)超過(guò)70%，而中國(guó)現(xiàn)在才40%多，低于世界的平均水平；，住房成套率超過(guò)1比1，就是每個(gè)人都擁有一套住房。目前中國(guó)還早呢，日本在60年代就超過(guò)了1比1。另外再看看日本、歐洲的城市化率是多少？

　　 NBD:請(qǐng)您總結(jié)一下，房地產(chǎn)行業(yè)較根本的問(wèn)題在哪里？

　　任志強(qiáng)：勞動(dòng)收入分配問(wèn)題，土地制度問(wèn)題，這兩個(gè)是房地產(chǎn)問(wèn)題的根本

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