租戶搬走時(shí)物業(yè)不讓出門，理由是房東（小區(qū)業(yè)主）沒繳清物業(yè)費(fèi)。房東趕到后稱，之前他的電動(dòng)車在小區(qū)被撬壞是物業(yè)的責(zé)任，所以他故意不交部分物業(yè)費(fèi)，還說要抵完電動(dòng)車被撬的損失后才開始繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)檫@發(fā)生糾紛，業(yè)主和保安大打出手，雙方都頭破血流。而在這起糾紛之前，商報(bào)業(yè)主熱線5599111也接到過幾次業(yè)主來電，反映他們因?yàn)椴粷M小區(qū)物業(yè)管理狀況而拒絕繳費(fèi)。

因電動(dòng)車在小區(qū)里被撬壞或者其他原因?qū)ξ飿I(yè)管理不滿，業(yè)主就可以以此為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)嗎？業(yè)主的財(cái)產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)被盜或遭損害，物業(yè)作為管理方是否有責(zé)任，該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？我們請(qǐng)來了商報(bào)“業(yè)主智囊團(tuán)”律師通過這一案例來分析問題所在，尋求解決問題的辦法。

物業(yè)阻攔租戶搬家

業(yè)主李先生于2004年在SM城市廣場附近購購了一套挑高的迷你樓中樓，但他沒有住在里面，而是把房子租給了別人。

“1月19日下午4點(diǎn)多，租戶退租要搬東西走，可是保安不讓搬東西，作為房東于是我就從集美趕回來。”李先生說，租戶告訴他，保安說要房東簽字東西才能搬走。“我到地下室找到阻攔的保安時(shí)，保安告訴我，物業(yè)管理費(fèi)沒交清，所以他們不讓租戶搬走。”這讓李先生非常惱火，“之前，我的電動(dòng)車放在小區(qū)內(nèi)，鎖被人撬壞了，導(dǎo)致我騎不走它，害得我打的回到集美杏林的暫住處。隨后我又花了200元雇車，把電動(dòng)車?yán)匦恿謺鹤√帯?rdquo;所以李先生認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)里他要扣下這200元。當(dāng)然，李先生也承認(rèn)，租戶已經(jīng)把物業(yè)管理費(fèi)交給他了，只是他沒有交給物業(yè)管理處。

業(yè)主保安大打出手

李先生到了地下室后，看到租戶的東西在板車上，就去拉板車。“我一把推開阻攔的保安，這個(gè)保安馬上用他手上的對(duì)講器砸我，而且一直在打。被打蒙了的我好像回了一拳。”李先生說，之前他受過傷，花了幾十萬元醫(yī)療費(fèi)用，所以被打時(shí)他完全是糊里糊涂的，“我滿頭是血，但還是隨手操起一根鐵棍追了那個(gè)保安一段路，但沒有追上。于是物業(yè)的人就報(bào)了警！”

李先生說，民警把他去醫(yī)院時(shí)，打人者不知去向了。“當(dāng)時(shí)我人很不舒服，共花了1000多元醫(yī)療費(fèi)用，我找到物業(yè)，要求他們支付我的醫(yī)療費(fèi)，可是他們竟然說要各付各的，因?yàn)樗麄冋f保安也被我打傷了。”李先生想知道，他的醫(yī)療費(fèi)用是不是應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)？還有，他之前電動(dòng)車的損失，是不是該物業(yè)承擔(dān)？

拒繳物業(yè)費(fèi)引爭紛

對(duì)于業(yè)主李先生的說法，該大廈物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，租戶的放行單要業(yè)主簽字恰恰是為了保障業(yè)主的權(quán)益，怕租戶把業(yè)主的家具等物品帶走。“他的物業(yè)管理費(fèi)從2007年11月起至今沒交，而且租戶交給他了，是他扣在自己口袋里不交的。”

對(duì)于當(dāng)天業(yè)主和保安大打出手的情況，該負(fù)責(zé)人告訴記者，她看過了當(dāng)時(shí)的監(jiān)控錄像，“小李一把抓住了保安的領(lǐng)口，一拳就把保安的鼻子打出血了，保安在被打后才還手，用對(duì)講器砸他的。”該負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)保安怕被報(bào)復(fù)，躲在大廈內(nèi)沒敢出來，在警察走后才在她的陪同下前往派出所錄口供。“當(dāng)時(shí)我發(fā)現(xiàn)保安的鼻子腫腫的，于是我們?cè)诰斓奶嵝严掳阉搅酸t(yī)院。經(jīng)檢查，是鼻梁骨中段骨折、前端塌陷。”該負(fù)責(zé)人說，這名保安的醫(yī)療費(fèi)用和誤工費(fèi)都是公司墊付的。

多次協(xié)調(diào)沒有結(jié)果

“小李一直找人來跟我們協(xié)調(diào)此事，但他所說的1000多元醫(yī)療費(fèi)根本沒有出示發(fā)票和病歷給我們看。”物業(yè)處負(fù)責(zé)人說，他們擔(dān)心當(dāng)事保安被報(bào)復(fù)，一直讓他在家休養(yǎng)，根本不敢讓他再上班了。

對(duì)于電動(dòng)被撬壞一說該負(fù)責(zé)人說，當(dāng)時(shí)大廈內(nèi)幾百戶同時(shí)在裝修所以非?；靵y，他們特意把地下車庫免費(fèi)開放給業(yè)主或裝修工人停車，包括破例讓大家停電動(dòng)自行車。“我們沒有收費(fèi)，所以他的電動(dòng)車被撬壞，怎么能找我們賠呢？而且一把車鎖也沒有多少錢吧，那些所謂的拖車費(fèi)等根本不能算在這里面的，更何況他也無法出示相關(guān)票據(jù)。而且這件事也發(fā)生很久了，為什么當(dāng)時(shí)不提現(xiàn)在才提起？”

該負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在他們物業(yè)管理處的想法是，如果能協(xié)商就協(xié)商，如果協(xié)商不成，建議李先生跟他們一起，走法律途徑解決這個(gè)問題。

律師

其他責(zé)任應(yīng)另行追究，不能以此拒繳物業(yè)費(fèi)

福建金海灣律師事務(wù)所鄭志寧律師：業(yè)主與物業(yè)管理公司是一種基于委托管理合同而產(chǎn)生的委托管理關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的管理服務(wù)，而業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定，向物業(yè)管理公司繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。

如果物業(yè)管理公司疏于安全保衛(wèi)管理或者是不履行、不完全履行物業(yè)管理合同的約定，從而造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

但是，除非在雙方的委托管理合同中明確約定，物業(yè)管理公司不完全履行物業(yè)管理職責(zé)或疏于管理，業(yè)主有權(quán)拒絕支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，否則，在物業(yè)管理公司已經(jīng)提供了管理服務(wù)的情況下，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)管理公司繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。而對(duì)于物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，業(yè)主可以另行通過法律途徑進(jìn)行追究，但不能以此作為拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用的理由。

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