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國(guó)稅總局:適時(shí)修正預(yù)征率完善土地增值稅制
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 572 次
根據(jù)國(guó)稅總局要求,2008年各地將全面清算土地增值稅,并將對(duì)土地增值稅征管辦法進(jìn)行修訂。這既是國(guó)家稅務(wù)部門(mén)既定的工作安排,也是具有現(xiàn)實(shí)意義的任務(wù)。適時(shí)修正土地增值稅清算辦法,有助于完善土地增值稅的調(diào)控功能。
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅,實(shí)行超率累進(jìn)稅率,較高邊際稅率為60%。2006年12月28日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》),進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。
由于該稅以土地增值額為計(jì)稅基礎(chǔ),而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定,因此,從理論上講,必須等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能征稅,但由于大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遲遲不對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行竣工結(jié)算,導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法及時(shí)征收土地增值稅,因此,各地均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)征土地增值稅的政策。但由于預(yù)征率比較低,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)通過(guò)拖延竣工結(jié)算來(lái)緩繳土地增值稅。
一年多來(lái),應(yīng)當(dāng)說(shuō),土地增值稅的清算工作取得了較大成績(jī),但也暴露出了一些問(wèn)題?!锻ㄖ返囊?guī)定在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中被打折和規(guī)避的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。因此,要全面清算土地增值稅,很重要的工作就是要對(duì)土地增值稅征管辦法進(jìn)行修訂。
如根據(jù)上述《通知》的規(guī)定,“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,上述政策規(guī)定了具體的比例,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以有意將轉(zhuǎn)讓比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。另外,上述規(guī)定中的“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很容易通過(guò)預(yù)留一部分房屋的方式來(lái)規(guī)避上述規(guī)定。
《通知》還規(guī)定,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”,如果不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,就不視同銷售房地產(chǎn),因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以通過(guò)不辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù),而僅將房地產(chǎn)的實(shí)際占有使用權(quán)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,從而就規(guī)避了上述“視同銷售”的規(guī)定。對(duì)此,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)質(zhì)課稅原則,將權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的部分視同銷售,而不以整個(gè)房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為條件。
另外,根據(jù)《通知》的規(guī)定,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期以租代售(如50年租賃)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就可以規(guī)避清算,上述規(guī)定實(shí)際上給企業(yè)提供了避稅的渠道。對(duì)此,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)質(zhì)課稅原則,就沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移但實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)的行為征收土地增值稅。
應(yīng)當(dāng)看到,土地增值稅清算工作之所以受到企業(yè)的抵制,一個(gè)重要原因就是稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)征率太低,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)繳的稅款與實(shí)際應(yīng)當(dāng)繳納的稅款之間的差額較大,企業(yè)推遲清算的時(shí)間就相當(dāng)于獲得了一筆巨額的無(wú)息貸款,因此,解決企業(yè)抵制土地增值稅清算的問(wèn)題必須從預(yù)征率著手。
目前,廣州已經(jīng)決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%,將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%。廣州的做法值得借鑒。如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等于甚至略超企業(yè)實(shí)際應(yīng)納土地增值稅的水平,相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不會(huì)抵制土地增值稅的清算,甚至?xí)e極進(jìn)行土地增值稅的清算。
很多地方土地增值稅的預(yù)征率都是多年以前制定的,如廣州就是2004年制定的,北京目前實(shí)行的是2003年制定的1%的預(yù)征率。而較近五年正是房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的時(shí)期,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的增值額大大增加,如果土地增值稅的預(yù)征率不隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而作調(diào)整,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然會(huì)想方設(shè)法推遲清算的時(shí)間。因此,土地增值稅清算制度的完善必須以預(yù)征率的完善為前提。
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