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以房養(yǎng)老會否水土不服：頭個吃螃蟹者瀕臨夭折

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 864 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

雖然，很多國人對“反向抵押”的模式有濃厚的興趣，但因為這項業(yè)務涉及到的房產估價、壽命預估等不可測因素過多，因此，能否順利推出？推出后有多大的市場吸引力？目前來看還有很大的不確定性。

　　作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關注。很多人認為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨生子女負擔加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負擔的一種很好的方式。

　　然而，在現(xiàn)有的體制框架下，“以房養(yǎng)老”始終難以邁出具有實質性進展的步。2005年4月初，位于江蘇省南京市江寧區(qū)的湯山留園養(yǎng)老公寓，作為國內頭個“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房換養(yǎng)”的操作方案，一度引起了多方關注。然而時至今日，歷時兩年，該方案并無一人簽約。近日，記者從南京民政部門獲得的較新消息是：養(yǎng)老公寓即將進行工商注銷。這表明：南京的“以房養(yǎng)老”試點已瀕臨夭折。

　　“以房換養(yǎng)”計劃無人簽約

　　“以房換養(yǎng)”方案的推出人為湯山留園養(yǎng)老公寓的負責人吉徳勝。作為一家民營養(yǎng)老機構的經營者，吉徳勝所推出的“以房換養(yǎng)”思路來源于自己養(yǎng)老公寓的經營實踐，在他所接觸到的很多離退休老人中，特別是工薪老人，自己的積蓄不多，而子女的收入又不高，養(yǎng)老和醫(yī)療都成為他們憂心的問題。對于老人來說，他們手頭先進的資源，就是房產。

　　“以房換養(yǎng)”的具體思路是老人在保留對房產所有權的前提下，將自有的房產使用權讓渡給老年公寓，以換取終生免費入住留園養(yǎng)老公寓，除為簽訂協(xié)議的老人提供日常的養(yǎng)老看護外，留園老年公寓還許諾可按醫(yī)保的標準，負責老人的醫(yī)療支出費用。而留園養(yǎng)老公寓通過對老年人房產的經營，主要是房產出租獲得收入維持入住老人的生活費及部分醫(yī)療費用的支出，在老人過世之后，房產的所有權則歸養(yǎng)老公寓所有。

　　盡管留園公寓此舉在“以房養(yǎng)老”實踐中進行了嘗試，然而并沒有得到社會的認可。2005年6月，養(yǎng)老公寓負責人吉徳勝在接受記者采訪時表示，當時已經有幾位老人前來咨詢這一項目的運作，并表示有意項與留園公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。然而，近期記者從南京市江寧區(qū)民政局了解到，由于各種原因較終并沒有老人與該公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。記者同時獲悉，這家養(yǎng)老公寓由于經營情況不理想，即將辦理工商注銷手續(xù)。

　　以房養(yǎng)老需多方協(xié)力

　　事實上，對于留園養(yǎng)老公寓“以房換養(yǎng)”方案的失敗，大部分業(yè)內人士表示并不意外。

　　其中一個主要原因是，類似于留園公寓這樣的民營機構很難具備維持“以房換養(yǎng)”這一業(yè)務所需要的大額資金的能力，以保證養(yǎng)老資金鏈的運作。作為一個養(yǎng)老系統(tǒng)，離不開資金的支撐，資金鏈的運作也成為將房產進行抵押的老人，享受相應的養(yǎng)老、醫(yī)療、看護費用的重要資金保證，這樣一個體系離不開金融機構巨大資金實力的支持。而留園公寓的注冊資金僅為150萬元，僅僅依靠養(yǎng)老公寓自身的資金和入住老人的房產在租賃市場上獲取的租賃收益，為老人們提供日常的養(yǎng)老費用和醫(yī)療費用，操作的難度很大。

　　此外，對于民營機構的信任度低，也是無人簽約的一個原因。養(yǎng)老關系到老人的切身利益，而是否具備持續(xù)穩(wěn)健經營的能力？老人的權益能不能得到切實的貫徹和保障？民營機構的資質和能力恐怕還不能為大多數人所肯定。

　　其實，這幾年除南京之外，各地的多個機構都由“以房養(yǎng)老”的設想推出。如幸福人壽試圖對養(yǎng)老“住房反向抵押貸款”破題，上海市公積金也曾有“以房養(yǎng)老”的試點方案出爐，但是由于“以房養(yǎng)老”中涉及到金融貸款、房屋估價及管理、人壽保險等多個方面，需要銀行、保險和房屋管理三大機構共同參與，各司其職，才可能推出可行性較強的房產逆按揭方案。因此業(yè)內人士認為，要想進行“以房養(yǎng)老”方案的推廣，離不開政府牽頭，比較可行的思路是由政府創(chuàng)建平臺，在這個平臺上將銀行、保險和房產管理的資源進行整合，可以實現(xiàn)房產管理、金融貸款和人壽保險多項職能，同時政府和金融機構的加入為“以房養(yǎng)老”的老人們提供了信用保障。但這一做法是否陷入了“混業(yè)經營”的禁區(qū)，還需要更多的協(xié)調與溝通。