樊綱、周其仁、陳淮、任志強(qiáng)、孟曉蘇、施永青、鐘偉……上周的博鰲，精英薈萃，一場關(guān)于中國房地產(chǎn)如何發(fā)展的思想盛宴，將"2010博鰲房地產(chǎn)論壇"推向高潮。

　　關(guān)鍵詞一：趨勢

　　任志強(qiáng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長

　　供不應(yīng)求還會持續(xù)很長時間

　　住宅需求是由家庭收入和家庭分裂速度決定的。中國每年新增家庭戶數(shù)1000多萬戶；同時我們保持了10年的每年2000多萬城市新增人口的高速增長，到現(xiàn)在仍然有1000多萬。新增的家庭戶數(shù)雖然不都在城市，新增的城市人口也不全都購房，但這些新增量，和住房供應(yīng)相比，仍然在相當(dāng)一個時間達(dá)不到1：1的總供應(yīng)。從套數(shù)來看，2008年只有493萬套總生產(chǎn)量，去年550萬套，滿足不了城市新增家庭的需求，仍然會導(dǎo)致供不應(yīng)求，而這個供不應(yīng)求還會持續(xù)很長時間。抑制消費導(dǎo)致短期矛盾向后延遲，這個延遲在未來發(fā)生可能產(chǎn)生更大嚴(yán)重的矛盾。

　　鐘偉北京師范大學(xué)金融研究主任

　　中國房地產(chǎn)的短中長預(yù)期

　　中國房地產(chǎn)在短期內(nèi)應(yīng)該價穩(wěn)量升。價格穩(wěn)定指的是在售樓盤價格平穩(wěn)，新盤低價入市；量升是指第四季度、明年季度反常地成為銷售旺季。中期走勢要考慮政策因素，如房地產(chǎn)稅、住房保障體系、通貨膨脹等。長期來看應(yīng)該是量穩(wěn)價升。過去十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了開工面積、竣工面積、銷售面積、土地儲備面積等規(guī)模上的指標(biāo)的高速增長期，現(xiàn)在已經(jīng)過去了，未來的4到10年之間，房地產(chǎn)行業(yè)主要特點將是銷售面積非常平穩(wěn)，但是銷售金額和投資仍然穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)行業(yè)從一個領(lǐng)跑于中國經(jīng)濟(jì)增長的行業(yè)逐步調(diào)整為和中國經(jīng)濟(jì)增長幾乎同步的行業(yè)。

　　龔保民黑龍江寶宇集團(tuán)董事長

　　二三線城市大有可為

　　中國的房地產(chǎn)應(yīng)該分成兩塊，一塊是政府主導(dǎo)的保障性住房，一塊是開發(fā)商主導(dǎo)的真正的商業(yè)性住房。而這兩塊同時也應(yīng)分成兩個階段、兩個市場。一線城市算一個市場，二、三線城市又算一個市場；兩個階段，就是一線城市已經(jīng)先走了個階段，正在建設(shè)更多保障性住房和政府要求的房改房，但是在二三線城市現(xiàn)在處于階段。

　　我對一線城市的房價和未來走勢感覺還是平穩(wěn)的，政府有一些擔(dān)憂，出手抑制房價過快上漲，并不是真正想把房價打下來。二三線城市，供應(yīng)量可能會有合理的供應(yīng)，但房價未來的走勢一定是上漲的，并且在十年之內(nèi)肯定是上漲的。因為二三城市正在走我們一線城市剛走過的階段。

　　關(guān)鍵詞二：供應(yīng)

　　樊綱中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長

　　增加供給，讓熱錢有所歸

　　現(xiàn)在市場上有很多錢，在尋找機(jī)會投資。錢會像水一樣到處流，既會流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹，也會流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在利率比較低，再加上通貨膨脹的預(yù)期，投資的動機(jī)更強(qiáng)。當(dāng)前的頭要任務(wù)是增加消費，讓這些錢花出去，這樣我們也就不用整天討論新政、危機(jī)這些事情了。

　　房地產(chǎn)是重要的投資渠道，一定要增加供給。朱中一說上半年土地銷售計劃沒有完成。雖然現(xiàn)在市場不確定性強(qiáng)，影響了土地購購，但是數(shù)量是跟著價格走的，價格低了不就賣出去了嗎？價格可以調(diào)整，價格調(diào)整了數(shù)量就可以調(diào)整，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本的道理。增加供給還需要在有限的土地上生產(chǎn)出更多的房子，德國的容積率是2.5-3，據(jù)說我們?nèi)珖?包括農(nóng)村住房)平均容積率是0.45，這值得大家研究。

　　周其仁北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長

　　農(nóng)村用地也可向市場供應(yīng)

　　中國有巨大的貿(mào)易順差，也就是說商品出去了，錢留下了。如果這個錢全部購商品，國內(nèi)商品總供應(yīng)是不夠的。市場需要平衡。房地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)的平衡做出了巨大貢獻(xiàn)，如果沒有那么多土地從原來的自然狀態(tài)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)狀態(tài)，我們這個高度外向型經(jīng)濟(jì)的不平衡問題會更加嚴(yán)重。要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的平衡作用，增加土地供應(yīng)，我們的征地制度需要向市場化方向改革，改變只有政府賣地的單軌道狀況，逐步開始用市場手段將原來的自然資源向市場供應(yīng)。

　　開發(fā)商可以深入到土地一級市場甚至一級以前的市場獲取土地，投入資金、規(guī)劃，把農(nóng)民的住宅相對集中，這樣原來的土地就騰出來了，同時也可以把遠(yuǎn)離城市的不值錢的土地復(fù)墾為農(nóng)地。這樣不再用政府強(qiáng)制力征地，而是讓農(nóng)民的土地在市場吸引下，從原來的非市場狀態(tài)轉(zhuǎn)化為市場狀態(tài)，在增加財富的同時，平衡高度外向的經(jīng)濟(jì)。重慶等地的"地票"制度值得大家借鑒研究。

　　關(guān)鍵詞三：市場

　　陳淮住建部政策研究主任

　　房地產(chǎn)市場存在四大缺陷

　　房地產(chǎn)市場并不只是房價、供應(yīng)量和政策。其中存在四大缺陷：，市場化淘汰機(jī)制缺失。過去10年，房地產(chǎn)業(yè)過度依靠少數(shù)沿海大城市，依靠高端樓盤，依靠富人，依靠投資需求，仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面尚待進(jìn)步。，產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置嚴(yán)重不均衡，很多風(fēng)險都被轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，如土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風(fēng)險、開發(fā)商的貸款風(fēng)險等，比如消費者按揭貸款采用浮動利率，但是實際上未來利率低于或者與現(xiàn)在持平的機(jī)會連5%都不到。第三，交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊，作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的較終購房者個人，這在全世界都沒聽說過，供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，應(yīng)該有避險工具讓老百姓規(guī)避價格風(fēng)險。第四，需求早熟。上海、北京有特高端的豪宅，這和中國現(xiàn)在發(fā)展階段比明顯超前了。在過去十年中，我們不得不把資源集中于北京、上海、廣州等，大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。同時三代人湊錢付頭付等都推升需求早熟。

　　施永青中原集團(tuán)主席

　　正確理解房地產(chǎn)的投資角色

　　房地產(chǎn)基本上有兩個功能，一個是居住，一個是投資。但是現(xiàn)在大家普遍認(rèn)為投資的功能是壞的，要想辦法加以壓制。對于普通老百姓來說，實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)能過剩，錢只能投到地產(chǎn)、金融領(lǐng)域。中國很快要開放外匯了，金融產(chǎn)品的套現(xiàn)能力很強(qiáng)，遇到什么風(fēng)潮，資金一下子就跑了，破壞性更大，還不如讓資金留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，因為它是不動產(chǎn)，固定在中國，拿不走。所以發(fā)展房地產(chǎn)的投資對穩(wěn)定金融市場有很大的好處。同時，國家也說要讓人民增加投資收益，如果大家都有房子的話，經(jīng)濟(jì)一好，房子價格一升，大家都有得益。

　　未來一二線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會有點不同。在二線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類大城市一定是投資比例很高的。越是有投資價值的城市，它的資金來源一定不是本城市的資金，它的房價也不反映本城市人的負(fù)擔(dān)能力，而是反映整個中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資金積累。除非我們限制資金流通，限制外省人來投資，否則，大城市房地產(chǎn)價格跟本城市購購力脫節(jié)是必然的事。

　　肖莉萬科地產(chǎn)副總裁

　　景氣時賣樓

　　不景氣時拿地很難做到

　　房地產(chǎn)是一個長周期的生意，地價和中間的投入資金非常大，理論上需要長期資金支持。顯然目前中國的融資環(huán)境跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征是不匹配的，房地產(chǎn)公司的資金還是以銀行貸款為主，基本上保持在80%以上的水平。缺乏長期的融資渠道和長期穩(wěn)定的資金，會加劇市場波動。如果融資渠道沒有了，房子賣不動了，即預(yù)收款沒有了，結(jié)果是什么呢？開發(fā)商減少開工，減少拿地。等到熬過這段時間，到下一個周期，房價慢慢開始回升，成交量開始放大的時候，開發(fā)商又開始開工，所以總會有一個階段出現(xiàn)供應(yīng)短缺。我們經(jīng)常會講，要在景氣的時候賣樓，不景氣的時候拿地，但實際上我們做不到，就是因為我們無法做到獨立周期運作項目。因為有錢了，大家就都有錢，都去搶地，等地價調(diào)下來后也不是很有錢了。我們希望能夠支持開發(fā)企業(yè)合理的資本市場融資需求，增加房地產(chǎn)直接融資渠道，加快金融創(chuàng)新。

　　關(guān)鍵詞四：商業(yè)地產(chǎn)

　　陳啟宗恒隆地產(chǎn)董事長

　　做商業(yè)地產(chǎn)要有耐心、有人才

　　商業(yè)地產(chǎn)的率相當(dāng)高，住宅有20%就不錯了，商業(yè)地產(chǎn)可以做到30%50%。當(dāng)然，不是天就可以拿到30%的回報率，平均來說要經(jīng)過15年。所以，做商業(yè)不能快，要有耐心。同時，高回報也并不是指所有的商業(yè)地產(chǎn)，搞商業(yè)地產(chǎn)是一個質(zhì)的問題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商業(yè)是不能賣的，凡是賣了的商場或者分層出售的寫字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到那么高的回報率。

　　房地產(chǎn)，特別是商場、寫字樓，是一個高經(jīng)驗的行業(yè)。經(jīng)驗在人的腦子里，所以我們較重要的資產(chǎn)就是人。比如搞高端房地產(chǎn)，設(shè)計完全重要，但是較好的設(shè)計師卻不一定能做出成功的產(chǎn)品，因為他們不一定有商業(yè)經(jīng)驗，必須聯(lián)手我們自己的設(shè)計師才行。所以我認(rèn)為搞商業(yè)地產(chǎn)，，工資必須相當(dāng)高。，工資高是不夠的，必須有較好的企業(yè)的文化，惟有較杰出的企業(yè)文化才能把較好的人留下來。

　　鄒益民平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO

　　做商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

　　住宅銷售存在比較大的波動，一調(diào)控，價格、銷量都下來了，利潤也就下來了，但是如果有一部分商業(yè)地產(chǎn)，就可以有很好的平衡。例如香港的新鴻基地產(chǎn)，年利潤60%來自商業(yè)地產(chǎn)租金收益，所以利潤波幅不會太大。同時，商業(yè)地產(chǎn)也可以享受到資產(chǎn)升值，可以拿到比住宅更有吸引力的低價，而隨著中國城市化進(jìn)程，特別是二三線城市對商業(yè)需求很大，這是他的魅力所在。

　　但是商業(yè)地產(chǎn)也有風(fēng)險，難以變現(xiàn)是他的一個特色，這很有可能會壓斷開發(fā)商的資金鏈。同時，現(xiàn)在很多人都看到了商業(yè)地產(chǎn)的前景，接下來很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再次出現(xiàn)一窩蜂的現(xiàn)象，如果一個二級城市、三級城市一下子出現(xiàn)幾十個商場、幾十棟寫字樓，那會是一件非?？膳碌氖虑?。因為住宅會隨著人口需求的增多逐步消化掉，但是寫字樓和商場的消化需要很長的時間。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，地點非常重要，同時也要做精、做細(xì)分。

　　關(guān)鍵詞五：創(chuàng)新

　　孟曉蘇中房集團(tuán)理事長

　　利用反向抵

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！