在此輪新政的調(diào)整中，與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是先進(jìn)沒(méi)有受到影響的領(lǐng)域，因此在本屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，許多專(zhuān)家學(xué)者紛紛發(fā)表了有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道的見(jiàn)解。

　　陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)制勝之道

　　到現(xiàn)在為止，在中國(guó)我沒(méi)有看到太夠水平的商業(yè)發(fā)展，但很多人在商業(yè)房地產(chǎn)賺了很多錢(qián)，我的答案是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)缺少，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，你就變王了。老外有句話，在一個(gè)瞎子國(guó)度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝?！懵〉禺a(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗

　　從增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)這幾年增長(zhǎng)量比住房增長(zhǎng)量還要大。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的水平不夠，所以很多人雖然沒(méi)有做出世界水平級(jí)的東西，但是還可以賺錢(qián)。今天我是很簡(jiǎn)單地要把恒隆的模式是如何成功的跟大家分享。

　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅更賺錢(qián)

　　其實(shí)我們項(xiàng)目在內(nèi)地也不多，到現(xiàn)在為止也不過(guò)是3個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)回報(bào)率非常好。我不知道你們住房回報(bào)率有多少，20%？我可以告訴你，恒隆地產(chǎn)能做到不貸款的回報(bào)率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點(diǎn)款的話，也就是說(shuō)到了50%。也就是說(shuō)兩年可以回本。

　　我不是天就可以拿到31%的回報(bào)率。這個(gè)平均來(lái)說(shuō)要經(jīng)過(guò)15年。7年才能把它蓋起來(lái)，蓋起來(lái)后，開(kāi)始的租金回報(bào)率大概4%-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到30%的回報(bào)率。

　　雖然可以賺很多錢(qián)，但是絕大多數(shù)人沒(méi)有好好利用這個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)有賺到可以賺到的錢(qián)。100元的租金有多少進(jìn)入我口袋？恒隆地產(chǎn)的數(shù)字是每收100元租金，有85元進(jìn)入我口袋。其他的公司，較高的一家是70元。也就是說(shuō)，這里有很大進(jìn)步空間。

　　做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)很重要

　　當(dāng)然很多人在這里就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，但是你有耐心等15年做到30%的回報(bào)率嗎？

　　要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，我有一些建議，我們要先承認(rèn)姚明不是李寧。什么意思呢？住房的發(fā)展跟商業(yè)的發(fā)展就像姚明跟李寧那樣，都有較杰出的，籃球是姚明，體操是李寧，兩者是混不起來(lái)的。

　　搞住房是一個(gè)量的問(wèn)題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問(wèn)題。搞住房是要賣(mài)的，搞商場(chǎng)是不能賣(mài)的，凡是賣(mài)了的商場(chǎng)或者分層出售的寫(xiě)字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到那么高的回報(bào)率。

　　做住宅要快，做商場(chǎng)不能快。我常常說(shuō)房地產(chǎn)不是一個(gè)高科技的行業(yè)，但是房地產(chǎn)是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)，特別是商場(chǎng)跟寫(xiě)字樓，特別是高端的，是一個(gè)非常高的經(jīng)驗(yàn)含量的一個(gè)行業(yè)。經(jīng)驗(yàn)的含量在哪呢？那是在人的腦子里。

　　另外有人說(shuō)你們招商團(tuán)隊(duì)一定非常好。要是你選址好、設(shè)計(jì)好、建筑好，招商是較容易做的事情。凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產(chǎn)商。

　　張寶全：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為搶手新娘

　　中國(guó)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)，應(yīng)該關(guān)注新的需求，新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)模式有效建立可能就是下一輪核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造的過(guò)程?！竦浼瘓F(tuán)董事長(zhǎng)張寶全

　　中國(guó)地產(chǎn)前15年的繁榮我認(rèn)為不會(huì)再出現(xiàn)了，中國(guó)就是因?yàn)樵谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒(méi)有商品房市場(chǎng)，當(dāng)有這個(gè)市場(chǎng)后，到前幾年為止已經(jīng)差不多了。中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)力是什么？我個(gè)人認(rèn)為就是新的增長(zhǎng)需求。新的增長(zhǎng)需求一定會(huì)成為下一輪地產(chǎn)根本的動(dòng)力。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型

　　今天我想講商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)始的時(shí)候就有了，比如社區(qū)的會(huì)所，包括一些酒店等等。中國(guó)地產(chǎn)有史以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個(gè)陪嫁的丫頭的位置。比如覺(jué)得這個(gè)地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個(gè)酒店。大部分配給地產(chǎn)組團(tuán)這樣的商業(yè)包括酒店，大部分可能都處于非盈利狀態(tài)或者說(shuō)依然是虧損的狀態(tài)。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)就是搶手新娘，會(huì)被大家重視的原因是什么？就是剛才講的轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)商在新的形勢(shì)下轉(zhuǎn)型是什么？一定是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品。

　　還有一個(gè)作為企業(yè)較重要的轉(zhuǎn)型就是，我們要從單一的開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)加投資來(lái)轉(zhuǎn)型。我們以前基本上蓋了房子就去賣(mài)，在今天，如果蓋的房全部賣(mài)掉，所掙的錢(qián)在今天來(lái)講，率已經(jīng)很低了。

　　以前用1000萬(wàn)做3-5個(gè)樓盤(pán)，今天可能要?jiǎng)佑?個(gè)億，回報(bào)率已經(jīng)很低了。如果不通過(guò)上市解決資金支持的話，企業(yè)發(fā)展基本上是很困難。

　　但是有一個(gè)趨勢(shì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)通貨膨脹，這一定飄浮在我們周?chē)＿@就帶來(lái)一個(gè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，資產(chǎn)怎么增值保值的問(wèn)題。今天很多企業(yè)從單一開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)和投資結(jié)合。投資性的物業(yè)一定是以持有為原則。這一點(diǎn)大家都在探索。

　　消費(fèi)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)商業(yè)轉(zhuǎn)型

　　目前除了行業(yè)轉(zhuǎn)型以外，中國(guó)市場(chǎng)在消費(fèi)上也發(fā)生了一個(gè)非常大的變化，就是中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到人均3000美元的時(shí)候，消費(fèi)里面發(fā)生了一個(gè)重大轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型就是從功能消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)，也就是所謂的文化消費(fèi)。

　　文化應(yīng)當(dāng)是我們生產(chǎn)方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分購(gòu)的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現(xiàn)象已經(jīng)很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經(jīng)不僅僅是銷(xiāo)售咖啡給你帶來(lái)的功能，更重要的是消費(fèi)喝咖啡的方式，這是中國(guó)消費(fèi)轉(zhuǎn)型很大的東西，這也預(yù)示著第三產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展得很迅速。

　　當(dāng)功能消費(fèi)到體驗(yàn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，也正在全面從旅游向度假轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)和度假產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)完全不同的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)人均3000美元的時(shí)候，就進(jìn)入度假時(shí)代。

　　旅游市場(chǎng)是中國(guó)中低消費(fèi)市場(chǎng)，度假市場(chǎng)是中國(guó)中高消費(fèi)市場(chǎng)。如果不能夠很好區(qū)分的話，從我們規(guī)劃到我們開(kāi)發(fā)或者到我們建設(shè)，我覺(jué)得是有問(wèn)題的。

　　博鰲語(yǔ)錄

　　精彩回顧

　　商業(yè)地產(chǎn)是講長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)，但長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)回避了一個(gè)土地增值稅的清算問(wèn)題，它的當(dāng)年的收入除自有資金投入比，回報(bào)就很高?，F(xiàn)在中國(guó)成功的商業(yè)地產(chǎn)都純粹是“官商地產(chǎn)”，地有多少不是招商引資進(jìn)去，就是戴帽子指定的?！盎A(chǔ)價(jià)格非常便宜，傻瓜都會(huì)做”。

　　——廣州新城市投資控股有限公司董事長(zhǎng)曹志偉

　　如果沒(méi)有足夠?qū)嵙ψ錾虡I(yè)地產(chǎn)，哪可能就栽下去了。新政也好、調(diào)控也好，對(duì)于每個(gè)開(kāi)發(fā)商，只要做好自己的事，量力而行，自然就沒(méi)有事。做商業(yè)地產(chǎn)真的要考慮到一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是要壓資金的。如果做完你切碎來(lái)賣(mài)，這是很大的不負(fù)責(zé)任，一個(gè)切碎的商業(yè)地產(chǎn)很難做好。所以做商業(yè)地產(chǎn)是有它好的一方面，能夠守得住的話，能夠享受到資產(chǎn)增值期間所帶來(lái)的利潤(rùn)，但是你如果沒(méi)有那個(gè)實(shí)力的話，就要三思而后行。

　　——平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)鄒益民

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)聚寶盆，也比較高。我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)，雖然比較長(zhǎng)，但是較后起到中流砥柱作用的還是商業(yè)地產(chǎn)。

　　——昌盛中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒錫昌

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