8月12日23點(diǎn)，"博鰲地產(chǎn)論壇"天的論辯和頒獎(jiǎng)都已結(jié)束，陳淮才風(fēng)塵仆仆地趕到會(huì)場(chǎng)。博鰲SOFITEL酒店的露天酒吧，臨近午夜。任志強(qiáng)、孟曉蘇、凌克、劉曉光、鐘偉等"大腕"拼了兩張小圓桌，十幾個(gè)人擠在一堆兒，等到陳淮來了，坐在當(dāng)中的位子，大家開始熱情問候，也夾帶幾句相互間的調(diào)侃。算是個(gè)簡(jiǎn)單樸素的歡迎儀式。

　　盡管行程緊張而疲勞，但陳淮談到地產(chǎn)依舊是精神抖擻，思路清晰而開闊。博鰲之行，陳淮并沒有回避談?wù)摯饲暗?20年拆除一半"言論，反而開誠(chéng)布公地道出自己更多的思考。

　　幾天前，陳淮剛剛因?yàn)橐痪?20年拆除一半"言論引發(fā)很高關(guān)注，也有一些質(zhì)疑之聲。

　　對(duì)此，陳淮表示，"20年拆除一半"不過是十個(gè)國(guó)情中的一個(gè)，中國(guó)房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多重大缺陷，并不只是房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、政策。房?jī)r(jià)只是表象，政策只是人們對(duì)客觀規(guī)律主觀認(rèn)識(shí)，也不一定符合客觀規(guī)律。

　　記者手記

　　不動(dòng)產(chǎn)較核心的功能是居住

　　陳淮直言地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀問題，也毫不客氣地說出了開發(fā)商、銀行與消費(fèi)者之間存在的問題根源。但陳淮更加明確地告訴市場(chǎng)，不要因?yàn)檎叨悴磺?，也不要盲目追求利?rùn)而破壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡。這些看似業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，其實(shí)是購(gòu)房者們可以拿來共勉的。

　　購(gòu)房子，市場(chǎng)好的時(shí)候像購(gòu)白菜一樣排隊(duì)，市場(chǎng)不好就恐慌性拋售，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)多年來一直徘徊在瘋狂與恐慌拋售之間。其實(shí)，不論市場(chǎng)現(xiàn)狀如何，不動(dòng)產(chǎn)較核心的功能都是居住，只要有居住需求，市場(chǎng)就會(huì)繼續(xù)發(fā)展。所以，購(gòu)房者頭要的購(gòu)購(gòu)條件應(yīng)當(dāng)是自己的居住需求，而不是單純的投機(jī)心態(tài)。

　　盡管較近樓市恰逢多事之秋，但對(duì)于購(gòu)房者來說，其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍是利大于弊。畢竟市場(chǎng)擠出泡沫，高溫冷卻，長(zhǎng)期發(fā)展趨于穩(wěn)定，價(jià)格維持在相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，對(duì)于購(gòu)房者和房主來說，不必再為一時(shí)的漲跌誠(chéng)惶誠(chéng)恐，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康狀態(tài)。

　　撰文/攝影新報(bào)記者安元

　　陳淮博鰲語錄

　　-有一回開這樣的研討會(huì)，我說上帝你給我看看我能活多長(zhǎng)，上帝說這個(gè)太難。后來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長(zhǎng)得了。

　　-我們還是看看自己的弱點(diǎn)為好，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的是全世界未來20年都是、擴(kuò)張較快、收入增長(zhǎng)速度較高、需求較旺盛的市場(chǎng)。

　　-別把長(zhǎng)期建設(shè)的目標(biāo)也當(dāng)成針對(duì)你。有關(guān)稅負(fù)的討論實(shí)際上是我們關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)以及老百姓持有資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富如何長(zhǎng)期公平分配的一個(gè)重要方面，它不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。

　　-對(duì)于保險(xiǎn)的以房養(yǎng)老，一個(gè)人要準(zhǔn)確推算自己活多長(zhǎng)，就可以較準(zhǔn)確、較劃算地購(gòu)這種產(chǎn)品。

　　缺陷1市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失

　　記者：目前房地產(chǎn)行業(yè)有哪些方面的深層次缺陷？

　　陳淮：從發(fā)展角度來說，我們還是看看自己的弱點(diǎn)為好，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的是全世界未來20年都是、擴(kuò)張較快、收入增長(zhǎng)速度較高、需求較旺盛的市場(chǎng)。就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，存在著四大方面的深層次缺陷。

　　個(gè)缺陷就是，市場(chǎng)化淘汰機(jī)制的缺失。迄今為止，我們中國(guó)開發(fā)商只有四種"死法"--卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、囤地被查，幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證。這是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。如果中國(guó)足球不賭球、不打架、不收購(gòu)裁判、不惡意傷人就能贏球，這個(gè)規(guī)則不會(huì)造就強(qiáng)大的球隊(duì)。

　　就地產(chǎn)行業(yè)而言，我們可以明顯看到過去十年的輝煌。但過去十年過度依靠少數(shù)沿海大城市市場(chǎng)、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)。如果說因?yàn)樾抡?，第三套房成交量就降為接近?，那么這個(gè)市場(chǎng)不是一個(gè)正常的市場(chǎng)。盡管人們說現(xiàn)在地產(chǎn)正在經(jīng)歷的是較嚴(yán)厲的打壓，但目前我們的利率依舊是負(fù)利率，是25年來的較低點(diǎn)。

　　記者：那么淘汰機(jī)制應(yīng)該側(cè)重在哪些方面呢？

　　陳淮：這次論壇上，很多企業(yè)都在講自己怎么樣在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的思想，媒體也經(jīng)常討論萬科又降價(jià)了等等問題，但這些都只是低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。下一個(gè)階段，在環(huán)保競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)等方面的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，有多少企業(yè)已經(jīng)做好了準(zhǔn)備？所以，我們得看到自己產(chǎn)業(yè)的脆弱。

　　較近有報(bào)道說有1.9億平方米待售房，實(shí)際上這并不令人吃驚。如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個(gè)產(chǎn)業(yè)必然是處于一個(gè)極端不正常的情況下。

　　其實(shí)，國(guó)際上住房周期的發(fā)展要比我們現(xiàn)在長(zhǎng)很多，上世紀(jì)80年代末到90年代初，中國(guó)家電業(yè)發(fā)展過程，當(dāng)時(shí)政府宣布只有國(guó)家部委一級(jí)企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國(guó)成為當(dāng)之無愧的世界家電大國(guó)，那些當(dāng)年定點(diǎn)生產(chǎn)的品牌企業(yè)，今何在？--所以說，淘汰的是個(gè)體，升級(jí)發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

　　缺陷2產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均

　　記者：其他缺陷在什么地方呢？

　　陳淮：個(gè)缺陷就是我們產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國(guó)家都是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，這是不需要論證的事。風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，人們不可能消滅風(fēng)險(xiǎn)。

　　就好像一個(gè)氣球如果壁后各處很均勻，可以吹很大。如果一個(gè)環(huán)節(jié)很厚，這個(gè)氣球反而會(huì)破裂。地產(chǎn)也是一樣，政府通過賣塊地時(shí)把塊地的收益拿走了，把土地增值收益所帶來的財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)較終轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。開發(fā)商則與銀行合謀綁架了消費(fèi)者信用，實(shí)際上就是消費(fèi)者用自己的信用來替開發(fā)商做擔(dān)保。銀行也樂觀其成，因?yàn)榘唇屹J款不良率比開發(fā)貸款低得多。我們現(xiàn)在給消費(fèi)者提供的都是浮動(dòng)利率，浮動(dòng)利率看起來是很公平的，但誰也不知道明天升息還是降息，風(fēng)險(xiǎn)一半一半。

　　消費(fèi)者按揭貸款的時(shí)候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的機(jī)會(huì)是95%，低于或者持平現(xiàn)在的機(jī)會(huì)連5%都不到。我們的風(fēng)險(xiǎn)非常不公平地集中在一個(gè)點(diǎn)上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個(gè)方面。

　　缺陷3交易主體缺位

　　記者：銷售層面現(xiàn)在存在哪些問題呢？

　　陳淮：這就是第三個(gè)缺陷--交易主體缺位?，F(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊(duì)。作為供給方的開發(fā)商直接面對(duì)作為需求方的較終購(gòu)房者個(gè)人，直接做"零售"。供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導(dǎo)致供求雙方空間、時(shí)間、價(jià)格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。老百姓購(gòu)了房還是沒有購(gòu)房，并沒有任何避險(xiǎn)的工具。同樣，為什么老百姓會(huì)恐慌性購(gòu)房呢？為了規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)可以通過在國(guó)外很多地方都使用的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

　　缺陷4市場(chǎng)需求早熟

　　記者：銷售層面固然存在問題，那么需求方是不是也應(yīng)該改進(jìn)觀念呢？

　　陳淮：地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)缺陷就是需求早熟。老百姓應(yīng)不應(yīng)該改善住房？應(yīng)該。我們政策應(yīng)不應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應(yīng)該。但實(shí)事求是說，中國(guó)城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平，中國(guó)住宅建設(shè)大量涌現(xiàn)的高端和特高端豪宅，這些和中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展階段相比，明顯超前了。

　　當(dāng)大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時(shí)候，恐怕很難實(shí)現(xiàn)大多數(shù)人購(gòu)得起房。購(gòu)房需要資產(chǎn)累積能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。較近媒體爆炒一個(gè)賣蔥的老太炒房炒成七套房，其實(shí)也是在催生需求早熟。

　　記者：對(duì)開發(fā)商而言，該如何應(yīng)對(duì)呢？

　　陳淮：頭先，別把和短期市場(chǎng)運(yùn)行的一些政策都當(dāng)成跟你過不去。比如說大家都在講通脹，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行需要調(diào)整利率，不一定就是沖著房地產(chǎn)來的。房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息也得升息。

　　，別把長(zhǎng)期建設(shè)的目標(biāo)也當(dāng)成針對(duì)你。有關(guān)稅負(fù)的討論實(shí)際上是我們關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)以及老百姓持有資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富如何長(zhǎng)期公平分配的一個(gè)重要方面，它不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。

　　第三，別把建設(shè)保障房這樣一個(gè)會(huì)長(zhǎng)期存在的任務(wù)當(dāng)成調(diào)控房地產(chǎn)短期下半年的任務(wù)。

　　說到底就是集中在兩方面內(nèi)容，一是抑制不合理的投機(jī)性過度需求，二是繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)有效供給增加，包括土地和投資。

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